"갭투자 물 건너 갔네"…서울 입주 아파트, 전세가율 50%대로 '뚝'

KB부동산 리브온(Liiv ON) 조사 결과
서울 전세가율, 2015년 77.6% → 2019년 56.8%
새 아파트 매매가 급등 탓…강남·강동 50% 미만

최근 입주한 서울 강동구 '고덕 그라시움'.(자료 한경 DB)

새 아파트들의 몸값이 치솟으면서 매매가 대비 전세가격을 나타내는 지표인 '전세가율'이 급격히 하락했다. 전국에서 입주 1년 이내의 새 아파트의 전세가율이 60%대 내렸고, 서울에서는 50%대로 떨어졌다.

30일 KB부동산 리브온(Liiv ON)이 10월14일 기준으로 전국 입주 1년차 아파트의 전세가율을 집계한 결과, 매매가 대비 전세가의 비율은 62.58%를 기록했다. 2016년 정점을 찍었던 74.09% 대비 11.5%포인트 하락했다.

서울의 경우는 50%대까지 떨어졌다. 수도권(서울·경기·인천)은 62.40%를 기록했는데, 서울은 56.84%를 나타냈다. 서울의 전세가율이 2015년 77.63%인 것과 비교하면 20.79%포인트 떨어진 수치다. 수도권에서는 최근 4년 동안 연평균 38만 가구의 신규 아파트 입주가 이어지면서 전셋값은 약세를 보인 반면, 매매가격은 올랐기 때문이다. 여기에 민간택지에 대한 분양가 상한제 시행으로 신규 아파트 공급이 줄어들 것이라는 우려로 신축 아파트 몸값이 치솟았다.

서울에서 새 아파트의 전세가율이 50% 이하 지역도 있다. 강남구(49.7%)와 강동구(47.1%) 두 곳이다. 올해 입주한 아파트 지역 중 강동구의 전세가율이 가장 낮다. 대단지 신규아파트 공급이 집중되면서 전세가격 하락세가 이어졌기 때문이다. 강동구는 지난 6월 명일동 래미안명일역솔베뉴(1900가구)을 시작으로 9월에 고덕동 고덕그라시움(4932가구) 등 7000여 가구가 입주했다. 앞으로 11월에 힐스테이트암사(460가구), 12월에 고덕센트럴아이파크(1745가구)와 고덕롯데캐슬베네루체(1859가구) 등 4000여 가구가 입주를 앞두고 있다.

KB부동산 리브온 시세에 따르면 지난 9월부터 입주를 시작한 고덕그라시움 전용 84㎡ 매매 일반평균가는 13억2500만원이며, 전세가는 매매가격의 40% 수준인 5억4000만원 이다. 매매가격과 전세가격 격차가 7억8500만원이다. 2017년 입주한 고덕동 래미안힐스테이트 전용 84㎡의 입주 당시 전세가율은 76%를 나타냈지만, 최근에는 50%로 낮아졌다. 고덕래미안힐스테이트의 전세가격은 5억9000만원인 반면 매매가격은 11억7000만원까지 상승했다.

지방 5대광역시도 동반 하락했다. 2013년부터 2016년 4년 동안 70%대 초반으로 높은 전세가율을 유지했다. 하지만 집값이 오르면서 올해는 62.81%까지 떨어졌다. 지방 5대광역시 중 평균보다 낮은 곳은 경북(61.3%), 인천(60.6%), 광주(59.7%), 경남(57.6%), 울산(57.4%), 세종(37.1%)이다.

이처럼 새 아파트 중심으로 집값이 급등했지만 전세가격은 이에 따라가지 못하면서 전세가율이 낮아지고 있. 매매가격과 전세가격 간의 갭이 벌어지다 보니 갭투자 수요도 줄어들어 거래량도 감소했다. 전세가율이 다시 낮아지면서 입주 아파트를 전세끼고 매입하는 것 또한 쉽지 않게 됐다.

더군다나 서울 등 조정대상지역에서는 내년부터 1세대 1주택자 양도세 비과세 요건이 2년 거주로 강화된다. 집주인들이 거주 요건을 채우기 위해 매물로 내놓지 않아 매물도 감소했다. 이 또한 집값의 상승 요인으로 지적되고 있다.

이미윤 KB국민은행 부동산플랫폼부 전문위원은 “풍부한 유동자금과 저금리, 새 아파트 선호현상까지 겹치면서 전세가격과 매매가격의 가격 격차가 당분간 벌어질 것으로 보인다"면서도 " 민간택지에 대한 분양가 상한제가 본격적으로 시행되고 높은 가격부담으로 실수요 거래량은 줄어들 것으로 예상된다”고 말했다.

김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com