이제 강남3구 아파트 팔아야 할 때가 됐다

서울 송파구 롯데월드타워에서 바라본 강남지역 아파트 단지 /사진=한경DB

▶구민기 기자
안녕하세요 집코노미TV입니다. 오늘은 곽창석 도시와공간 대표 모시고 이야기 나눠보겠습니다. 대표님, 강남 아파트를 팔 때가 됐다고 말씀하신 게 맞나요?

▷곽창석 대표
예. 이번 상승장에서 강남이 8부능선, 어깨 정도까지는 오른 것 같아요. 꼭지에 팔면 좋겠지만 그 시점을 누가 정확하게 맞히겠습니까. 지금은 팔아도 무방한 정도까진 와 있는 것 같아요. 이유는 명확해요. 지금까지는 매물이 없어서 살 사람만 있고, 이렇게 계속 올라왔어요. 그런데 벌써 시장에선 변화가 나타나요. 내년부터 양도소득세가 조금 달라집니다. 1가구 1주택이라 하더라도 거주하지 않은 분의 고가주택에 대해서는 장기보유특별공제혜택이 80%에서 30%로 줄어듭니다.

사실 그것보다 더 구조적인 변화는 어디서 오냐면 2005년에서 그랬듯이 종합부동산세 중과세가 문제가 됩니다. 팔 사람과 살 사람의 균형에서 가격이 결정되는데 이런 고가 주택 지역에 진입하는 수요는 전체 재고주택 시장에서 3% 이하였습니다. 지금까지는 3% 이하의 매물이 있었다는 것이고요. 사실 이런 고가주택을 갖고 계신 분들 중에서 소득이 끊기는 분들은 점점 늘어납니다. 고령층 은퇴자들처럼요.

그런데 3.3㎡당 1억원이라서 중형 아파트 1채가 35억원이라면 종부세와 재산세가 2000만원입니다. 내후년엔 점점 더 늘어납니다. 그래서 불가피하게 소득이 없는 분들은 팔 수밖에 없는 거죠.

자꾸 가격이 오른다는 건 수요층은 알게모르게 줄어든다는 의미입니다. 그리고 종부세 부담은 매년 20~30%씩 커지고 있죠. 그래서 저는 올해 하반기 정도가 피크이고 내년부턴 매물이 나오면서 균형을 맞출 거라고 봐요. 다만 시장의 관성 때문에 조금 더 갈 수 있다고 봅니다. 12월에 종부세 고지서 받아보면 덜컥 하겠죠. 지금까지 매년 쓰는 돈이 2000만원인 분들도 많을 텐데 세금만 2000만원이니까요.

▶구민기 기자
아까 중간에 3% 얘기해주셨잖아요. 이게 매도물량과 관련된 건가요?

▷곽창석 대표
거래 빈도를 보면 됩니다. 극도의 침체기였던 2011~2013년까지는 거래빈도가 크게 줄어듭니다. 서울 아파트가 160만 가구 정도라면 그 시기엔 4만 가구 정도만 거래됐어요. 2.5% 정도죠. 그런데 2016년쯤엔 14만~15만 가구까지 늘어났습니다. 10% 가까운 거래량이죠. 하지만 2017년 이후론 줄어서, 최근엔 강남권은 다시 3%까지 떨어졌더라고요.

▶구민기 기자
재고물량 대비 거래량이 3%라는 거죠?

▷곽창석 대표
네, 그렇습니다. 통상적으로 3%만 거래된다면 전부 거래되려면 33년 걸립니다. 원래는 16~17년마다 전부 거래되는 건데 절반만 거래된다는 거잖아요. 매수층이 그렇게 형성돼 있는데 지금까지 올랐다는 것은 그것보다도 팔 물건이 더 없었던 것이고요. 내년 이후엔 한꺼번에 이런 일이 일어나진 않지만, 비수기엔 물건이 쌓이고 성수기엔 물건이 딸려서 올라가는 패턴으로 바뀔 거라고 봅니다. 조정되면서 오르는 현상이죠.

▶구민기 기자
그렇다면 강남 집값이 떨어진다는 건 아닌가요?

▷곽창석 대표
시세는 앞으로 10~20% 오를 여지는 있어요. 4년 정도는. 하지만 일방적으로 오를 일은 없다는 거죠.

▶구민기 기자
그럼 강남 아파트를 판다는 게 왜 성립되는 거죠?

▷곽창석 대표
예컨대 지나고 나서 보니 꼭지였던 때가 금융위기 직전이었습니다. 과연 그때 팔고 나갈 수 있었던 분이 얼마나 됐을까요. 얼마 없거든요. 자신이 가진 아파트뿐 아니라 다른 것도 다 올랐으니까요. 교체할 기회가 없었습니다. 상승장이 진행될 때 보면 좋은 게 먼저 올라가고 안 좋은 것도 따라서 올라갑니다. 자신의 것을 어깨 정도 선에서 팔아야 덜 오른 것으로 갈아탈 수 있지 다 오르고 나면 살 가회가 없어집니다.

▶구민기 기자
판다는 건 팔고 다른 지역으로 옮겨간다는 것이죠?

▷곽창석 대표
그런 것도 포함될 수 있죠. 고령층이라면 현금화시킬 수도 있지만 상승장이라는 게 상승과 침체를 반복하잖아요. 상승장일 때 비과세를 받아 팔고 덜 오른 걸 사고, 이런 식으로 말이죠. 시장이 동일하게 움직이는 게 아녜요. 빨리 가는 것들은 시간이 지나면 정체되고, 늦게 가는 것들은 뒤늦게 쫓아오고. 시장이 이런 식으로 변동되기 때문에 팔아야 기회가 있다는 거죠.

▶조성근 부장
올해부터 공급 정점을 급격히 줄어드는 구간에 들어가잖아요. 그럼 상승세가 쭉 갈 수도 있지 않나요?

▷곽창석 대표
공급은 전세가에 직접적인 영향을 미치고 매매가엔 간접적인 영향을 줍니다. 2017~2018년 공급이 피크였는데 강남은 폭등했습니다. 앞으로 공급이 줄어들 때 전세는 오르겠죠. 그런데 매매가격이 오르기 위한 조건은 직접적으로는 매물이 나오지 않아야 합니다. 그런데 종부세 때문에 매물이 계속 나와요. 그럼 전세가 올라도 오르기 힘들죠. 물론 떨어진다는 게 아니고 소폭 오를 수 있겠지만요.

▶조성근 부장
다주택자들은 세금 때문에 팔아봐야 남는 게 없는데요.

▷곽창석 대표
사실 지금 팔아봤자 남는 거 없습니다. 그런데 만약 이렇게 10년 진행된다면, 보유세가 자꾸 오른다면 100% 올라도 양도세와 보유세 내면 끝입니다. 추가로 구입한다는 게 의미가 없죠. 나가는 것도 안 되는 것이고요. 빠져 나가려면 옷을 다 벗고 나가야 하는 거죠. 상승장이 이번에 마무리된다면 침체장이 오겠지만 그 이후 상승장도 있을 수 있기 때문에 버틸 여력이 되는 분들은 버티는 것이고, 여력이 안 되는 분들은 억지로 끌고 가다가 침체장 최악의 상황에서 던지게 될 것입니다. 개인별로 진단을 해봐야 알 수 있습니다.

▶구민기 기자
지금까지 강남 집을 팔아야 하는지에 대해서 들어봤습니다. 감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 구민기 기자 촬영 김예린 인턴PD 편집 조민경 인턴PD
제작 한국경제신문·한경닷컴

[집코노미TV] "이제 강남3구 아파트 팔아야 할 때가 됐다"