분양가 상한제, 강남4구+마용성 '집값 불씨 지역' 정밀 타격

여의도·마용성은 후분양 추진 등 분양가 규제 회피 움직임 판단
8일부터 상한제 적용…흑석동·북아현동 등도 추가 지정 가능성

정부가 6일 민간택지 분양가 상한제 적용 지역으로 지정한 곳은 시장이 과열된 서울의 강남 4구와 이른바 마용성(마포·용산·성동) 지역 중에서 주택 분양이 주변 집값을 자극할 수 있는 27개 동이다.

국토교통부는 앞서 투기과열지구에서 분양가 상한제 적용 지역을 지정할 수 있도록 요건을 완화했으나 과천과 분당 등 서울 외 수도권 투기과열지구에선 대상지가 나오지 않았다.

부동산 시장이 양극화돼 집값 불안이 서울에만 국한돼 있다는 판단으로 서울에만 규제를 '핀셋' 지정한 것으로 해석된다.

국토부가 이날 지정한 민간택지 분양가 상한제 대상지는 서울 강남4구에서만 22개 동이 몰렸다.

강남 4구와 마용성 4개동을 제외한 다른 지역에선 영등포구 여의도동이 유일하다.

국토부는 이달 1일 '최근 부동산 시장 점검 결과 및 보완방안'을 발표하면서 9월 기준으로 서울 전역이 민간택지 분양가 상한제 적용 지정을 위한 정량 요건을 만족했다고 밝힌 바 있다.

그러면서 정성 요건으로 최근 1년간 분양가 상승률이 높거나 2017년 8·2대책 이후에도 서울 집값 상승을 선도한 지역 중에서 분양가 상한제 대상지를 선정하겠다고 예고했다.

특히 일반분양 예정 물량이 많거나 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 관리를 회피하기 위해 후분양을 추진하는 단지가 있는 지역을 가려내겠다고 경고했다.

이에 따라 집값이 많이 뛴 강남 4구 중에서 정비사업이나 일반 분양사업이 많은 강남구 개포동, 대치동, 도곡동, 서초구 잠원동, 반포동, 송파구 잠실, 가락동, 강동구 둔촌동 등 22개 동이 분양가 상한제 지역으로 지정됐다.

강남 4구에 동이 45개 있으니 절반 이상이 분양가 상한제 지역으로 지정된 셈이다.

강남 4구 등 집값 과열 지역에 있지만 분양 물량이 적거나 정비사업 초기인 곳은 당장 지정할 필요는 없다고 판단해 제외했다고 국토부는 설명했다.

영등포구 여의도, 마포구 아현동, 용산구 한남동·보광동, 성동구 성수동1가 등 강남 4구 외 마용성 등지는 일부 단지가 후분양을 추진하거나 임대사업자에 매각을 추진하는 등 분양가 규제를 피하려는 움직임이 있어 분양가 상한제 지역으로 선정됐다.

강남 4구와 마용성 이외 지역에서 유일하게 지정된 영등포구 여의도의 경우 주상복합인 '여의도 브라이튼'이 후분양을 검토 중인 사실이 알려지기도 했다.

한남동과 보광동에는 최근 건설사들의 과열 수주전이 벌어진 한남3구역이 걸쳐 있다.

그러나 준공 30년 전후의 노후 아파트가 밀집한 목동이나 최근 분양 열기가 뜨거운 동작구 흑석동, 서대문 북아현, 시장이 과열된 경기도 과천 등지가 제외된 것은 의외라는 평가가 나온다.

특히 과천의 경우 '푸르지오 써밋'이 후분양을 통해 고분양가 논란을 일으킨 바 있다.

국토부 이문기 주택토지실장은 "과천과 서대문은 대부분 단지가 정비사업 초기 단계여서 당장 관리처분 인가 등을 받은 물량이 별로 없는 것으로 파악됐다"고 설명했다.

목동도 작년 정부의 재건축 안전진단 기준 강화로 직격탄을 맞아 어차피 사업 속도가 나지 못하는 점을 고려했을 것이라는 관측이 나온다.

국토부는 재개발·재건축 물량이 많은지 보는 기준으로 관리처분인가를 받은 단지 중 일반분양 물량이 1천가구 이상인 경우로 정했다고 설명했다.

이런 점에서 분양 규모가 크지 않은 과천은 앞으로도 분양가 상한제 적용을 받기 쉽지 않을 수 있다는 얘기도 나온다.

분양가 상한제 지역으로 지정된 송파구 방이동 등지는 마찬가지로 재건축이 초기 단계이지만 다른 곳에서 투자 수요가 들어오는 '풍선효과'를 막기 위해 지정된 것 아니냐는 분석이다.

지방에서는 대전 유성구 일부 지역도 분양가 상한제 적용 대상으로 검토됐으나 이번에는 빼고 모니터링을 강화하는 것으로 정리됐다.

이들 지역 민간택지에서 분양되는 일반 아파트는 관보에 게재된 8일 이후, 재개발·재건축 단지는 내년 4월 29일 이후 입주자 모집공고를 신청한 단지가 분양가 상한제 적용을 받는다.

적용 시점이 일반 아파트와 재건축·재개발 아파트가 다른 것은 국토부가 주택법 시행령 부칙을 손질해 재건축·재개발 아파트에 대해선 시행을 6개월 유예했기 때문이다.

엄밀하게는 시행령이 개정된 10월 29일 이전 관리처분계획 인가를 신청한 재건축·재개발 단지 중 6개월 후인 내년 4월 29일까지 입주자 모집공고를 신청한 단지다.

하지만 아직 관리처분계획 인가를 신청하지도 못한 단지가 6개월 만에 관리처분계획 인가를 받고 이주와 철거까지 거쳐 입주자 모집공고를 내는 것은 사실상 불가능하다.

이와 함께 정부는 부동산 시장 추이를 보면서 추가로 분양가 상한제 지정을 할 수 있다고 경고했다.

김현미 국토부 장관은 "이번에 지정되지 않은 지역도 정밀 모니터링을 벌여 주택 시장이 과열 조짐을 보이면 신속히 추가 지정할 예정"이라고 말했다.

이번에 분양가 상한제 지정을 피한 과천과 서울 흑석동, 북아현동 등지도 안심할 수만은 없는 상황이다.

/연합뉴스