정부, 주택 구입자금 '현미경 잣대'에 주택시장 "강도높다" 술렁

"실제 부모·형제간 차용증 쓰고 이자 거래 얼마나 되나" 불만도
국세청 "편법 증여 의심 사례, 채무 사후관리 후 탈세 등 최종 판단"

정부가 주택거래에 대한 실거래 내용과 자금조달 부분에 대해 현미경 잣대를 들이대면서 앞으로 부모, 형제간 돈거래를 하는 경우 각별한 주의가 필요하게 됐다.

가족끼리라고 해서 차용증 등 근거를 남기지 않고 편하게 돈을 빌려줬다간 편법·불법 증여로 국세청 조사 대상이 될 수 있어서다.

주택 시장에서는 "실제 부모·형제한테 돈을 빌리면서 공식적으로 차용증 쓰고 이자를 받지 않으면 증여세 탈루가 된다는 사실을 아는 사람이 얼마나 됐겠느냐"며 강도높은 정부 조사에 대해 놀라워하는 분위기다.

28일 국토교통부 등 정부 합동조사팀은 지난 8∼9월 신고된 공동주택 2만8천140건을 전수 조사하고 부동산거래신고법 위반이 의심되는 2천228건 가운데 매매계약이 끝나 조사 가능한 1천536건중 532건을 편법·불법 증여 등 의심사례로 분류해 국세청에 통보했다.

정부가 지난달 초 강남 등 집값 과열 지역의 주택 거래에 대한 강도 높은 조사를 예고한 뒤 첫 조치다.

이 가운데 의심사례 상당수는 가족 간에 금전 거래에서 증여세 등 탈세 가능성이 있다는 것이다.

부모나 형제한테 돈을 빌리면서 차용증을 쓰지 않았거나 차용증은 있되 이자를 받지 않은(무이자) 경우도 모두 편법 증여 의심사례로 분류됐다.

현행 상속세 및 증여세법에 따르면 가족간 돈거래를 하더라도 차용증을 쓰고, 연 4.6%의 이자로 이자를 지급하지 않으면 증여로 보고 증여세가 부과된다.

채무자의 경제적 사정으로 부모·형제에게 원금을 못 갚은 경우나 무이자로 돈을 빌린 경우 증여로 의심될 수 있다.

다만 가족간 거래에서 법정 이자율보다 낮은 금리로 돈거래가 오갔다고 해도 원금 상환이 이뤄졌다는 전제하에, 법정 이자와 실제 지급한 이자의 차액이 '1천만원' 이하면 이자에 대한 증여세는 부과되지 않는다.

반대로 이자 차액이 1천만원을 초과하면 이자에 대한 증여세가 부과될 수 있다.

예를 들어 부모-자녀간 차용증을 쓰고 연 3%의 이자로 금전 거래를 했는데, 자녀가 원금을 모두 갚았다고 해도 법정 이자인 연 4.6%와의 이자 차액이 1천만원을 초과하면 부모에게 초과된 이자 부분에 상응하는 증여세가 부과되는 것이다.

단, 부모-자녀간 10년 동안 5천만원까지는 증여세가 면제된다.

국세청은 이번에 합동조사팀이 통보한 사례에 대해 '부채 사후관리'에 들어간다는 방침이다.

차용증에 적힌 대로 차입금을 갚고 있는지, 이자는 제대로 지급하고 있는지 등을 조사하겠다는 것이다.

국세청 관계자는 "의심 사례에 대해 당장 증여세를 추징한다기보다 자금 흐름을 살펴보면서 편법 증여가 맞는지 여부를 최종 판단하게 될 것"이라며 "차입에 대한 부채 상환과정을 지켜보게 된다"고 말했다.

국토부도 이번에 국세청에 통보한 532건의 이상 거래는 국세청이 제공한 탈세 의심 사례 적발 가이드라인에 의해 선정한 것이라고 설명했다.

국토부 관계자는 "국세청과 긴밀한 협의 하에 증여세 등 탈세 의심 사례를 추려내 통보한 것으로, 앞으로 국세청이 면밀히 조사에 착수할 것으로 안다"고 말했다.

그러나 정부가 이번에 국세청에 통보된 532건의 경우 당사자에게는 국세청 통보 사실 여부를 통지하지 않은 것으로 알려지면서 논란이 일고 있다.

당사자에게 문제를 보완할 기회를 주지 않고 굳이 비공개적으로 부채 상환 여부 등 자금흐름을 살펴 증여세 탈루 여부를 적발하겠다는 것이 바람직하냐는 것이다.

세무 전문가들은 앞으로 편법 증여로 의심받지 않기 위해서는 가족 간 금전 거래 시에도 반드시 차용증을 쓰고, 은행 계좌를 통해 이자가 오가는 증빙을 해두는 게 안전하다고 조언한다.

주택 매수시 현금 비중이 높을 경우 해당 자금에 대한 자금출처도 확실히 해둬야 한다.

김종필 세무사는 "정부의 실거래가 조사가 강화되면서 특히 고가주택 매수를 위한 금전 거래에 편법이 통하지 않을 것"이라며 "자칫 편법 증여나 탈세로 의심받지 않도록 대비를 해두는 게 좋다"고 말했다.

부동산 시장은 이번 조사 결과에 대해 "유례없이 엄격한 기준"이라며 술렁이고 있다.

서울 마포의 한 중개업소 대표는 "그간 부모, 형제한테 돈을 빌리면서 차용증을 쓰고 꼬박꼬박 이자 납부 자료를 증빙해놓는 경우가 얼마나 될지 의문"이라며 "명백한 증여세 탈루에 대해서는 엄중한 잣대를 들이대는 게 맞지만, 갑자기 현미경 잣대를 들이대면서 차용증과 이자 거래가 명확지 않다고 국민을 잠재적 탈세자로 만든다는 불만이 나온다"고 말했다.

서초구 반포동의 한 중개업소 대표는 "강남은 워낙 자금출처나 증여에 대한 조사가 잦다 보니 어느 정도 사전 대비를 한 계약자들이 많음에도 불구하고 이번에는 추가로 소명자료를 제출받은 경우가 상당히 많았다"며 "정부의 고강도 조사가 앞으로 주택거래 위축으로 이어질 수도 있다"고 전망했다.

/연합뉴스