"집값 내년에도 상승" vs "상반기가 변곡점"
‘상승’ 대 ‘하락’.

내년 집값 전망을 두고 전문가들의 의견이 엇갈리고 있다. 올여름부터 다시 시작된 상승세가 계속 이어질 것이란 예상과 집값이 꼭지에 다다랐다는 진단이 팽팽히 맞선다. 한국경제신문과 한경닷컴은 변수가 산적한 내년 부동산 시장 흐름을 알아보기 위해 이달 4일 서울 논현동 건설회관에서 ‘집코노미 부동산 콘서트’를 연다. 주택과 상가 등 각 분야 최고 전문가들의 다양한 의견을 들어볼 수 있는 자리다.

상승론 vs 하락론

스타 애널리스트 출신인 이상우 익스포넨셜 대표는 내년 부동산 시장에 올해보다 상승 요인이 많다고 보고 있다. 고등학교 체계 개편과 총선 등의 변수가 있기 때문이다. 이 대표는 “자율형사립고와 국제고, 외국어고 등의 일반고 전환은 강남 부동산 시장에 적지 않은 영향을 미칠 것”이라며 “총선을 앞두고 거론될 지역별 현안 또한 집값을 자극하는 재료가 된다”고 말했다.

이 대표는 올해까지 6년째 집값 흐름을 정확히 맞혀 ‘족집게’로 불리는 인물이다. 연초 서울 집값이 강남을 중심으로 뚝뚝 떨어질 때도 전문가들 가운데 유일하게 상승 전환을 전망했다. 그는 “내년부터 본격적으로 시작될 신도시 등 토지보상과 1990년대 준공 단지들의 리모델링 움직임을 눈여겨봐야 한다”며 “애초 올해 집값에 영향을 미칠 요인들이었지만 시기가 미뤄지면서 오히려 2020년 부동산 시장에 더 큰 파도를 몰고 오게 됐다”고 설명했다.

대폭 인상된 ‘종합부동산세(종부세) 쇼크’가 부동산 시장을 덮쳤지만 매도 물량이 급격히 늘어나진 않을 것으로 전망했다. 이 대표는 “다주택자의 양도소득세율이 높기 때문에 투매가 일어나긴 힘든 환경”이라며 “높은 보유세와 양도세는 집값 하락보단 증여가 더욱 증가하는 현상을 가져올 것”이라고 내다봤다.

정반대의 전망도 있다. 이광수 미래에셋대우 연구위원은 높아진 주택 보유 부담이 결국 매도물량 증가와 집값 하락을 야기할 것으로 보고 있다. 이 위원은 “올해 1분기에도 공시가격 급등의 영향으로 매도물량이 늘어나면서 가격 하락이 일어났다”며 “최근엔 종부세의 위력을 체감한 이들이 늘어난 데다 민간택지 분양가 상한제 영향으로 재개발·재건축의 기대이익마저 줄어들었다”고 말했다. 그는 내년 상반기가 집값의 변곡점이 될 것이라고 예상했다. 종부세 등 보유세는 과세 기준일인 6월 1일을 기점으로 납부자가 결정돼서다. 이 위원은 “매도물량이 감소하면서 가격이 오른 지금까지의 상황은 전형적인 고점 신호”라며 “내년 공급물량이 감소한다지만 시장에 직접적인 영향을 미치는 건 매물이라는 걸 유념해야 한다”고 강조했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수 또한 내년 부동산 시장이 조정기를 맞을 것으로 보고 있다. 2년 이상 이어진 과열기를 지나면서 상승폭이 둔화되고 있어서다. 심 교수는 “규제가 불안 심리를 자극하면서 가격이 오른 탓에 상승에 대한 피로가 누적된 상황”이라며 “서울 강남이 집값 상승을 주도하고 있다지만 일부 단지를 제외하면 큰 움직임을 보이지 않고 있다”고 말했다. 투자 목적으로 접근한다면 자칫 ‘상투’를 잡을 수 있다는 게 그의 진단이다. 심 교수는 “최근 거시경제 흐름도 좋지 않아 조정이 길어질 가능성이 있다”고 설명했다.

“상가 투자는 이렇게”

상가 투자나 프랜차이즈 창업을 고민하는 이들을 위한 자리도 마련된다. 상가 입지분석 전문가인 김종율 보보스부동산연구소 대표는 수년 동안 발품을 팔아 정리한 ‘상권별 매출지도’를 공개한다. 같은 위치, 같은 업종이라도 주변 유효수요와 주(主)동선에 따라 흥망의 결과가 정해져 있다는 게 그의 분석이다.

대표적인 것이 신규 전철망 효과다. 주변에 새 노선이 뚫리더라도 수혜를 보는 상가는 정해져 있다. 김 대표는 “기존 노선과 선형이 겹칠 경우 역세권에 인입되는 유효수요가 크게 늘지 않아 매출 증대로 이어지지 않는다”며 “이용자들의 동선이 완전히 바뀌면서 새로운 수요를 끌어들일 수 있는 상가를 가려내야 한다”고 말했다. 그는 유효수요와 동선이 점포별 매출에 어떤 영향을 미치는지 다양한 실제 사례를 중심으로 설명할 예정이다.

이날 행사는 오후 1시부터 6시까지 건설회관 2층 대회의실에서 열린다. 티켓 구매를 포함한 자세한 내용은 한경닷컴 홈페이지(event.hankyung.com/seminar/jipconomy191204/)에서 확인할 수 있다. 참가비는 5만5000원. (02)3277-9986

전형진 기자 withmold@hankyung.com