아파트값이 다시 오르고 있다. 부동산114 기준, 전국 11월 아파트 매매가격 변동률은 0.73%로 올해 월간 가격변동률 중 가장 높았다. 지역별로는 대전이 4개월간 연속 월 1% 이상 상승했고 11월에도 1.57%로 전국에서 가장 높은 상승률을 기록했다. 서울도 11월 1.15% 상승해 대전에 이어 두 번째로 높은 상승률을 나타냈다. 서울은 올해 초 부동산 규제 강화로 아파트값이 일시 하락했으나, 예상보다 낮은 규제 수준과 가격상승 지속으로 다시 수요가 증가하고 있다. 전국적으로 강원을 제외한 전역의 아파트값이 상승했고, 대전과 서울에 이어 부산(0.61%) 경기(0.56%) 등으로 확산되고 있다.

아파트값 이어 전세까지 '고공행진'…보유세 강화돼도 즉각 효과는 없을 듯
문재인 정부 출범 이후 줄곧 부동산 가격 안정을 주요 정책 목표로 제시했고, 핀셋 정책을 통해 서울 강남 등 부동산 가격 급등지역을 세밀하게 관리하겠다는 의지를 밝혔음에도 불구하고 현실은 달랐다. 특히 강력한 대책으로 추진했던 민간택지 분양가 상한제의 적용 범위가 동 단위로 축소되고, 대상도 재개발·재건축 아파트는 내년 4월 29일 이후 입주자 모집공고를 신청한 단지부터 제한되면서 11월 시행 이후 오히려 아파트값이 상승하고 있다. 장기적으로는 신규 공급물량 감소가 예상되면서 수요가 늘고 있다.

11월 한 달간 서울은 25개 구가 모두 상승했고 구별로는 양천구(1.92%) 금천구(1.89%) 강동구(1.84%) 광진구(1.69%) 송파구(1.66%) 순으로 올랐다. 경기에서도 과천시(2.74%) 성남시(1.12%) 수원시(1.04%) 의왕시(0.90%) 하남시(0.84%) 광명시(0.84%) 등 서울 인접지역의 매매가격이 큰 폭으로 상승했다. 반면 동두천시(-0.35%) 오산시(-0.15%) 여주시(-0.15%) 안성시(-0.07%) 이천시(-0.02%) 등 서울과의 접근성이 떨어지는 지역은 아파트값이 일부 하락한 것으로 조사돼 서울 아파트값 상승이 수도권으로 확산되는 양상이다.

또한 각종 규제 대상인 재건축 아파트는 올해 6월 이후 전국 월평균 1% 이상 상승했고 분양가 상한제가 시행된 11월에도 1.38% 올라 아파트 가격 상승을 주도하고 있다. 서울 재건축 아파트는 1.09% 상승했고, 부산(6.43%) 충북(2.59%) 대전(2.32%) 경기(2.25%) 등 서울 이외 지역의 재건축 아파트값도 오르고 있다.

이에 따라 올해 1~11월 아파트가격 상승률은 전국 3.22% 상승했고, 대전 11.05%, 서울은 6.32%, 광주 2.16% 등 서울과 주요 광역시가 큰 폭으로 올랐다. 특히 서울은 정부의 강력한 아파트가격 안정 의지에도 불구하고 2013년부터 7년 연속 상승을 기록하고 있다.

문제는 전세가격도 오름세를 보이고 있다는 점이다. 전국의 전세가격은 상반기까지만 해도 하락하는 추세였으나 하반기부터는 점차 상승세를 보이고 있다. 11월에는 전국 평균 0.23% 상승했고, 아파트 가격변동의 바로미터라고 할 수 있는 서울이 0.29% 올랐다. 지역별로는 양천구가 0.68%, 송파구 0.57%, 금천구 0.56%, 강남구 0.53%로 강남권부터 상승세를 보이고 있다.

11월 전셋값은 서울 이외에도 경기 0.34%, 대전 0.33% 등 소폭 올랐다. 아파트 매매가격에 이어 전세가격까지 상승하면 세입자들의 주거 안정성이 크게 떨어질 우려가 있고, 세입자들이 무리해서 내집마련에 나설 가능성이 있다. 또 전세를 끼고 아파트를 매입하려는 수요까지 증가하면 매매가격 상승 요인이 될 수 있다.

김혜현 알투코리아 투자자문 이사
김혜현 알투코리아 투자자문 이사
정부는 이른 시일 내 주택·토지의 공시가격 현실화율을 끌어올려 보유세를 높이기 위한 공시제도 개편안을 내놓을 예정이다. 단독주택의 경우 현행 53%인 공시지가 현실화율을 높이고, 공동주택도 현행 70% 이하에서 80%대 이상으로 상향 조정할 것으로 예상되고 있다. 보유세 인상은 단기간 내 아파트 시장에 영향을 미치기는 어려울 것으로 예상된다. 아파트가격 상승기에는 세금부담에 대한 체감 정도가 낮고 오히려 매수자나 세입자에게 세금부담을 전가할 수 있기 때문이다. 하지만 장기적인 관점에서는 주택시장 안정과 조세 형평성 측면에서 긍정적 영향을 미칠 것으로 예상된다.

김혜현 알투코리아투자자문 이사