9억 넘는 주택 공시가 집중 인상…"강남 다주택자 보유세 50%↑"

내년도 공시가 현실화율, 9억∼15억 아파트 70%·9억 이상 단독주택 55%
국토부, 공시제도 도입 30년만에 처음으로 제도개선 로드맵 발표

정부가 내년도 부동산 공시가격을 시세 9억원 이상 주택을 대상으로 집중적으로 올려 현실화율(시세 대비 공시가 반영률)을 목표치까지 끌어올리기로 했다.

현실화율 목표치는 아파트는 9억∼15억원 아파트는 70%, 9억원 넘는 단독주택은 55%다.

이를 통해 강남권 다주택자의 보유세는 최고 50% 이상 오를 것으로 예상된다.

단, 공시가가 급등하지 않도록 현실화율 인상에 상한을 두기로 했다.

조만간 의견조회에 들어갈 예정인 내년도 표준단독주택의 공시가는 전국이 평균 4.5% 상승한 가운데 서울 6.8%, 광주 5.9%, 대구 5.8% 등 순으로 오르게 된다.

국토교통부는 17일 세종청사에서 이 같은 내용을 골자로 한 '2020년 부동산 가격공시 및 공시가격 신뢰성 제고방안'을 발표했다.

국토부는 내년도 부동산 공시 적용방안을 상세히 공개했다.

공시가격 산정방식과 제도 운영에 대한 방향을 밝히는 것은 1989년 공시제도를 도입한 이후 처음이다.

특히 정부가 고가 주택에 대한 종합부동산세를 강화하고 투기지역과 투기과열지구에서 시가 15억원이 넘는 아파트 구매 시 주택담보대출을 규제하는 내용을 담은 '12·16 부동산 종합 대책'을 발표한 지 하루만이기도 하다.

우선 국토부는 현실화율이 상대적으로 떨어지는 9억원 이상 고가 주택을 위주로 현실화율을 올린다는 방침이다.

올해 현실화율이 일정 수준에 미달한 주택에 대한 공시가를 집중적으로 올려 현실화율을 제고한다.

아파트 등 공동주택의 경우 시세 9억∼15억원은 70%, 15억∼30억원은 75%, 30억원 이상은 80% 등의 현실화율에 미치지 못한 주택에 대해 내년도 공시가격을 끌어올려 가격대별로 현실화율이 각 70%, 75%, 80%가 되도록 맞춘다.

단, 지나친 가격 급등이 발생하지 않도록 하기 위해 현실화율 인상분에 상한을 둔다.

상한은 9억∼15억원은 8%포인트(p), 15억∼30억원은 10%p, 30억원 이상은 12%p다.

국토부는 공시가 인상으로 강남권 일부 단지 등 시세가 크게 올랐거나 시세 9억원 이상인 경우 공시가격과 보유세도 크게 인상될 수 있다고 밝혔다.

국토부는 "강남구나 마포구 등 일부지역 공동주택은 공시가격이 20∼30% 이상 오를 수 있고, 이 경우 다주택자의 보유세(재산세+종부세)는 50% 이상 상승할 것"이라고 했다.

단독주택에 대해서도 시세 9억원 이상 주택 중 올해 현실화율이 55%에 미달하는 주택의 공시가를 올려 현실화율을 55%까지 맞출 예정이다.

공시가 급등을 방지하는 현실화율 제고분 상한은 9억∼15억원 주택이 6%p, 15억원 이상이 8%p다.

공동주택과 단독주택에 설정된 현실화율 목표치는 어디까지나 내년도 공시가격에 대한 것이다.

내년 이후 공시가격 현실화 중장기 로드맵을 마련하면 체계적인 현실화율 달성 목표가 다시 제시된다.

토지의 경우 공동주택이나 단독주택과 다른 방식으로 현실화율을 끌어올린다.

영세 자영업자가 많은 전통시장을 제외한 모든 토지에 대해 올해 64.8%인 현실화율이 앞으로 7년 이내에 70%까지 도달할 수 있도록 현실화율 제고분을 균등하게 반영한다.

예를 들어 현실화율 63%인 토지의 경우 향후 7년간 현실화율을 1%p씩 올리게 된다.

올해 현실화율이 56%라면 7년간 2%p씩 현실화율이 올라간다.

이와 함께 내년도 전국 표준단독주택 공시가격은 올해 대비 4.5% 상승하는 것으로 집계됐다.

서울(6.8%), 광주(5.9%), 대구(5.8%) 등이 전국 평균보다 상승률이 높고 제주(-1.6%), 경남(-0.4%), 울산(-0.2%)은 하락했다.

내년도 전국의 표준단독 변동률은 올해(9.13%)에 비해선 절반 수준으로 낮아졌다.

서울도 올해 17.8% 오른 바 있으나 내년도에는 이 절반 수준으로 변동률이 떨어졌다.

국토부는 18일부터 표준단독 공시가격에 대한 의견조회를 시행한다.

국토부는 공시가격 현실화 정책을 안정적이고 투명하게 추진하기 위한 '현실화 로드맵'을 마련 중이다.

로드맵에는 최종 현실화율 목표치와 목표 현실화율 도달 기간, 현실화율 제고방식 등이 종합적으로 담길 예정이다.

국토부는 공시가격 신뢰성을 제고하기 위한 방안도 제시했다.

우선 주택에만 규정된 80%의 공시비율 기준을 내년도 공시부터 폐지한다.

국토부는 2005년 주택에 대한 가격공시를 시작할 때 공시가격이 한꺼번에 높게 책정되는 것을 막기 위해 공시가격을 시세의 80% 이하로 제한하는 공시비율 기준을 적용해 왔으나 이것이 공시가격 현실화율을 제한하는 장애물로 작용해 왔다.

이 때문에 토지와 건물을 합친 가격인 단독주택 공시가격보다 토지만의 가격인 공시지가가 더 비싼 '공시가격 역전' 현상도 벌어졌다.

개별부동산 가격 산정에 적용되는 비교 표준 부동산 선정 기준을 구체화해 지방자치단체 담당자가 임의로 낮은 가격의 표준 부동산을 정하지 못하게 한다.

공동주택 단지 내에서 공시가격 차이를 결정하는 층·호별 효용비 산정기준을 업무요령에 반영해 시행한다.

공시가격 산정·평가과정에서 발생할 수 있는 오류를 없애기 위해 조사기관의 책임성과 검증체계도 대폭 강화된다.

공시가격 산정시 조사자의 자의성을 최대한 배제하고, 오류발생을 예방하기 위한 산정시스템 개선도 병행한다.

'깜깜이 공시' 논란을 해소하기 위해 공시가격을 발표할 때 가격대별 현실화율 등 공시와 관련한 통계를 공개하고 공시가 결정에 사용된 시세정보 등 기초자료를 공개한다.

부동산 공시가격을 결정하는 중앙부동산가격공시위원회 회의록 등도 공개해 공시가격 결정 과정도 투명하게 안내한다.

김영한 토지정책관은 "공시가격 신뢰성 제고방안을 차질없이 추진해 현실화율을 흔들림 없이 높여 나가면서 공시가격 산정의 정확성과 객관성, 투명성을 강화해 신뢰할 수 있는 공시제도 운영이 될 수 있도록 만전을 기하겠다"고 말했다.

/연합뉴스