다주택자·은퇴자 "집 팔아야 하나" 대혼란…세금 문의 빗발쳐

12·16대책 보유세 충격…내년 보유세 안 내려면 5월까지 팔아야
강남 아파트 보유 다주택자, 내년 6월까지 팔면 양도세 40∼50% 절감
60세 이상 부부공동명의 종부세 세액공제 못받아 주의…'수익형 부동산' 몰릴듯

"양도세 중과를 안 한다는데 내년 6월 전까지 집 팔아야 하나요", "지금 2주택중 하나를 팔면 보유세가 얼마나 줄까요."

12·16부동산 대책이 발표된 이후 일선 세무사 사무실이나 은행 투자자문센터 등에는 다주택자들의 세금 관련 문의가 빗발치고 있다.

종부세 인상, 공시가격 인상 등 연일 계속되는 정부의 강공으로 '보유세 충격'에 빠진 다주택자들이 부랴부랴 대책마련에 나서면서다.

19일 국민은행 WM스타자문단 박원갑 수석부동산전문위원은 "아무리 자산가라해도 수천만원에 달하는 보유세를 매년 감당하는 데에는 한계가 있다"며 "특히 은퇴자들은 노후 설계를 어떻게 해야 할지 몰라 막막해하고 있다"고 말했다.

김종필 세무사도 "12·16대책 발표 이후 보유세에 충격을 받은 다주택자들의 문의가 쇄도하고 있다"며 "여태 집값 상승을 기대하며 버티던 다주택자들도 이번엔 주택 매도 여부를 진지하게 고민하는 등 파장이 상당하다"고 설명했다.

전문가들은 현실적으로 보유세 부담이 어렵거나 주택 매도 여부를 고민하던 다주택자라면 양도소득세 중과가 한시적으로 면제되는 내년 6월까지 집을 파는 게 유리하다고 말한다.

내년 6월까지 팔면 다주택자여도 양도세 중과 배제는 물론 장기보유특별공제 혜택도 받을 수 있어 세금 차이가 꽤 발생하기 때문이다.

연합뉴스가 김종필 세무사에 의뢰해 서울 서초와 송파구에 2주택을 보유한 65세 은퇴자 김 모 씨의 보유세와 양도세를 산출해봤다.

김씨가 12년 전 취득한 송파의 아파트는 현재 시세가 29억원, 13년 전 매입한 서초 아파트는 현 시세가 22억원이다.

만약에 김씨가 두 아파트를 팔지 않고 계속 보유할 경우 12·16대책의 종합부동산세율과 세부담 상한 인상, 공시가격 인상 등으로 올해 3천425만원이던 보유세가 내년에는 6천385만원으로 86% 늘어날 전망이다.

직장 은퇴후 근로소득이 없는 김씨가 연간 6천만원이 넘는 보유세를 부담하기는 불가능한 상황이다.

만약 김씨가 10년 이상 장기 보유한 송파의 아파트(2007년 14억원에 취득)를 내년 하반기 이후 22억원에 판다고 가정할 경우 조정대상지역내 양도세가 중과돼 4억1천723만원을 세금으로 내야 한다.

그러나 양도소득세 중과가 유예되는 내년 6월 말 이전에 팔면 양도세 일반세율이 적용되고 장기보유특별공제 혜택도 누리면서 양도세가 2억4천80만원으로 42%가량 줄어든다.

만약 김씨가 송파 주택을 보유세 과세 기준일인 내년 6월 1일 이전에 판다면 1주택자가 돼 내년 보유세도 당초 2주택시 내야 할 6천385만원에서 986만원으로 84% 급감한다.

내년에 66세가 되는 김씨는 1주택자에게만 주어지는 종부세 고령자 공제와 장기보유공제 혜택도 누리면서 보유세를 더 많이 아낄 수 있다.

3주택 이상이거나 양도차익이 많을 경우 내년 6월까지 팔면 양도세 절감 혜택은 더 커진다.

강남에 아파트 1채와 서울·경기지역에 각각 단독주택 1채씩 보유한 3주택자 박씨의 사례를 보자.
박씨가 단독주택 2채는 보유하고 2002년 4억원에 취득한 강남의 A아파트를 내년 6월까지 16억5천만원에 매도하면 3억6천415만원의 양도세가 부과된다.

이에 비해 내년 7월 이후에 팔면 양도세가 8억1천185만원으로 55%(4억4천770만원) 증가한다.

이 때문에 전문가들은 종부세 부담이 현실적으로 어려울 경우 내년 6월까지 집을 팔아 주택 수를 줄이는 방법을 고려해볼 만하다고 조언한다.

다만 내년도에 급증하는 보유세를 안내려면 보유세 부과일인 내년 6월1일 이전인 5월까지는 매매가 완료돼야 한다.

종부세 부담을 줄이기 위해 '부부 공동명의'로 바꾸는 것도 방법이다.

주택 한 채를 부부공동명의로 소유할 경우 공시가격 기준 각각 6억원씩, 부부합산 12억원까지 종부세가 면제되면서 보유세를 줄일 수 있다.

부부 사이에는 10년간 5억원까지 증여세도 물지 않는다.

그러나 60세가 임박한 1주택자 중장년층은 공동명의도 신중해야 한다.

만 60세 이상 고령자에게 주어지는 종부세 고령자 세액공제 혜택이 1주택 단독명의인 경우에만 해당되고 1주택을 공동명의로 등기한 경우는 혜택을 받을 수 없다.

특히 이번 12·16대책에서 소유자 연령과 주택 보유기간에 따라 최대 70%까지 주어졌던 고령자 세액공제가 최대 80%까지 확대됐다.

김종필 세무사는 "고령자들은 부부 공동명의로 바꿔 보유세 부담을 줄이는 게 나을지, 한 사람 명의로 고령자 세액공제를 받는 게 유리한지 득실을 따져봐야 한다"고 말했다.

전문가들은 앞으로 종부세 등 보유세 부담을 덜기 위해 주택을 매도하는 대신 수익형 부동산을 찾는 수요가 더 늘어날 것으로 예상했다.

특히 근로소득이 없는 은퇴자의 경우 퇴직금 등을 활용해 월수입이 나오는 상가나 꼬마빌딩에 투자하는 것이다.

우리은행 부동산투자자문센터 안명숙 부장은 "이번 대책으로 보유세 부담이 커진 은퇴자 가운데 일부는 보유 주택을 매도하고 상가 등 수익형 부동산으로 갈아타려는 움직임을 보이고 있다"며 "앞으로 수익형 부동산의 몸값은 더욱 높아질 것"이라고 말했다.

/연합뉴스