내년도 집값 오를까…증권업계 "서울은 상승세 꺾일 가능성 커"

"상반기 다주택자 매도 물량 늘어날 듯"

신안산선 착공 이후 서울 서남권 아파트값이 강세를 띠고 있다. 신안산선이 지나는 영등포구 신길뉴타운. /한경DB

정부의 12·16 부동산대책 발표 이후 부동산 시장이 크게 소용돌이치면서 서울 등지의 집값 상승세가 내년에도 계속될지 관심이 집중되고 있다.

증권업계의 부동산 전문가들은 고강도 규제 등에 힘입어 최소한 내년에는 서울 집값이 안정될 가능성이 크다는 쪽에 무게를 실었다.

22일 연합뉴스가 건설·부동산 담당 주요 증권사 애널리스트들을 대상으로 내년 부동산 시장 전망을 조사한 결과 서울 등 집값이 강세인 곳은 가격 상승세가 꺾일 수 있다는 의견이 대체로 우세했다.

이광수 미래에셋대우 연구원은 "그간 가격이 빨리 오른 서울과 수도권 일부 지역은 내년에는 집값 하락이 불가피해 보인다"고 관측했다.

그는 "상반기에는 다주택자의 매도 물량 증가로 거래량이 늘면서 가격이 내릴 것으로 예상된다"며 "하반기에는 거래량이 위축되면서 가격 변동이 정체될 것"이라고 전망했다.

박세라 신영증권 연구원은 "내년 주택 시장에서 전반적인 가격 조정이 일어날 것"이라며 "서울·수도권을 중심으로 시세 15억원 초과 주택은 단기적으로 가격 하향 움직임이 나타날 것"이라고 예상했다.

조윤호 DB금융투자 연구원도 "중장기적으로 집값이 잡힐지는 알 수 없지만, 서울 등 기존 강세 지역의 집값은 내년 1년 정도는 하향 안정화될 것으로 보인다"고 밝혔다.

주택 관련 세금은 늘리고 대출은 조인 이번 고강도 대책이 최소 내년 1년 정도는 효과를 낼 가능성이 크다는 것이다.

이광수 연구원은 "이번 대책은 현 정부의 부동산 정책 중 가장 강력하고 구체적인 규제를 담고 있다"고 평가했다.

그는 "강력한 대출 규제로 투자 수요가 급격히 감소하고 종합부동산세(종부세) 강화에 따른 다주택자 부담 증가로 매도 물량이 늘면서 부동산 시장이 신속히 안정화될 것"이라고 강조했다.

조윤호 연구원은 "시세 총합 19억원가량의 투기과열지구 내 아파트를 보유한 사람은 연간 세부담이 약 266만원 늘어난다"고 추산했다.

특히 정부가 내년 상반기까지 집을 파는 다주택자에게 세제 혜택을 주기로 한 것을 고려하면 "종부세를 내는 시점인 내년 7월 이전에 매도 물량이 나올 가능성이 커졌다"고 내다봤다.

박세라 연구원도 "수요 측면에서 가장 민감한 대출 및 보유세(종부세) 규제가 포함돼 집값 안정에 효과가 있을 것"이라며 주택담보대출이 전면 금지된 시세 15억원 이상 주택 위주로 내년 상반기에 매물이 늘어날 것으로 전망했다.

하지만 이번 대책의 효과가 정부 기대만큼 크지 않을 수 있다는 유보적인 시각도 제기됐다.

서영수 키움증권 연구원은 "강남 등 고가 아파트 시장의 경우 주택담보대출을 이용한 수요자 비중이 작아 대출 규제의 실질적 영향은 제한적"이라며 "이번 대책의 집값 안정 효과는 한시적일 것으로 보인다"고 밝혔다.

하지만 "내년 상반기까지 다주택자에 대한 한시적 세제 혜택으로 매물을 늘리도록 한 점은 주목할 만하다"며 "매물이 매물을 부를 경우 집값이 급락할 가능성을 배제할 수 없다"고 단서를 달았다.

박형렬 메리츠종금증권 연구원은 "규제가 집중된 15억원 이상 고가 주택의 경우 신규 공급 부족 및 재건축·재개발에 대한 기대감이 대출 규제만으로 꺾일 것 같지는 않다"며 "현금 여력이 높은 부유층의 구매 수요가 유지될 것"이라고 관측했다.

그는 "내년 서울 전반의 집값 변동성이 둔화하면서 전체 부동산 시장은 보합세를 나타낼 것"이라며 "서울 중심 지역의 신규 및 재건축·재개발 확정 아파트는 오르고 재건축·재개발 진행이 어려워지는 시세 9억~15억원 아파트는 하락 압력을 받는 양극화가 예상된다"고 진단했다.

백광제 교보증권 연구원은 "이번 대책도 분양가 상한제 유예 대상인 재건축 단지의 멸실 이주 수요 증가에 따른 강남 및 주변 지역 집값의 내년 상반기 단기 급등을 막기 어려울 것으로 보인다"고 내다봤다.

그는 다만 내년 하반기에는 분양가 상한제 유예 기간(내년 4월 29일) 만료로 재건축 사업이 위축되면서 멸실 이주 수요가 감소함에 따라 수도권 중심으로 집값 하락세가 나타나는 '상고하저' 흐름을 예상했다.

한편 그간 집값이 약세였던 지방 등지의 경우 이번 대책에서 서울 강남 중심으로 규제가 집중된 데 따른 '풍선효과'에 힘입어 부동산 시장이 회복될 가능성이 있다는 전망이 나왔다.

조윤호 연구원은 "부산·울산·천안 등 상승세가 상대적으로 낮고 향후 2~3년간 입주 물량이 없는 지역은 실수요에 규제지역을 피하려는 투기수요가 더해져 집값이 오를 가능성이 있다"고 밝혔다.

박세라 연구원은 "수도권 외 5대 광역시의 경우 이번 대책으로 인한 일부 풍선효과를 고려하면 구도심 정비사업지 위주로 가격 상승이 예상된다"고 관측했다.

박형렬 연구원은 "지방 광역시는 재건축·재개발 진행 단지의 집값이 반등하면서 권역 단위보다는 사업 진행 여부에 따른 가격 차이가 커질 것"이라고 덧붙였다.

/연합뉴스