[식후땡 부동산] 12·16대책 전세로 불똥, 품귀에 1억 뜀박질…"내년 서울 아파트값 1.2% 상승"

정부의 '십이십육(12·16) 부동산 대책' 발표 이후 매매 시장은 관망하는 분위기지만, 전세 시장은 들썩이고 있습니다. 특히 서울에서 대치동, 목동, 노원 등 학원가와 전통적인 명문학교들이 밀집된 지역에서는 전셋값 상승세가 두드러지고 있습니다. 일부 전세 매물은 품귀현상까지 빚어지고 있습니다.

이러한 와중에 올해 발표되고 있는 공시지가와 최고 거래가는 경신됐습니다. 내년 서울 아파트값은 상승할 것이라는 전망까지 나왔습니다. 오늘은 정부의 강력한 대책에도 잡히지 않는 시장의 움직임에 대해 알아보겠습니다.

◆서울 학군 1번지, 전셋값 상승

첫 번째 뉴스입니다. 십이십육(12·16) 대책 발표 후 학군 좋은 지역에 자리 잡은 아파트들의 전셋값이 상승하고 있습니다. 자율형사립고(자사고)·특수목적고(특목고) 폐지하고 정시를 확대하는 교육대책에 부동산 대책 발표로 전세매물이 줄어들 것이라는 불안감이 동시에 작용하고 있어서입니다.

서울 강남·송파·양천·노원구에서 학군 수요가 많은 지역의 아파트 전셋값은 일제히 급등하고 있습니다. 전세매물이 대부분 소진됐고, 호가는 5000만~1억원 이상 오르고 있습니다. 강남구 도곡동과 대치동 일대에 1000가구가 넘는 일부 단지는 전세매물이 아예 없는 것으로 알려졌습니다. 송파구 잠실동 '잠실엘스'의 경우 전용면적 84㎡ 전세가 최근 1억원 오른데 이어 호가가 10억원까지 나왔습니다. 양천구 목동 또한 매물이 거의 없는 와중에 8억원이 넘는 전세가로 거래가 되고 있습니다.

서울 전세 시장은 지난해 9·13 대책 이후 하락세를 보였습니다. 그러나 정부가 민간택지 분양가 상한제를 추진한다고 밝힌데 이어 대입제도 개편안이 발표되면서 지난 10월 이후부터 상승세를 보이고 있습니다. 1주택자가 양도소득세를 감면받기 위한 '2년 실거주 요건'이 생긴 데다, 12·16 대책에서는 양도세 장기보유특별공제에 필요한 의무 거주 기간 요건도 신설된 것도 요인입니다. 1주택자도 전세 대신 실거주를 선택하면서 전세 공급은 더욱 줄어들 전망입니다.

◆"서울 아파트값 내년 1.2% 상승 예상"

내년 서울 집값이 소폭 오를 것이라는 전망이 나왔습니다. 주택산업연구원은 '2020년 주택 시장 전망' 보고서에서 내년 서울 아파트값이 1.2% 오를 것이라고 예상했습니다. 서울 진입을 희망하는 대기 수요와 공급 부족 우려, 학군 수요 집중 등을 잠재적 상승 압력 요인으로 꼽았습니다. 아파트를 포함한 서울의 내년 주택 매매 상승률을 1%로 내다봤습니다.

반면 전국 주택 매매가격은 지역별로 다를 것으로 예측됐습니다. 수도권 주택은 0.8% 상승하지만, 지방 주택은 0.9% 하락할 것으로 예상했습니다. 전국적으로는 지역에 따라 부동산 가격 상승과 하락이 엇갈려 올해와 비슷한 집값 수준을 유지한다는 전망입니다.

◆'최고 땅값' 명동 네이처리퍼블릭 공시지가 ㎡당 2억원 육박

국내에서 가장 땅값이 비싼 곳은 어김없이 서울 중구 명동 네이처리퍼블릭 부지로 나타났습니다. 명동 네이처리퍼블릭 부지(169.3㎡)는 내년 1㎡당 공시지가가 1억9900만원으로 2억원에 육박했습니다. 올해 1억8300만원에 비해 1600만원, 8.7% 오른 가격입니다. 2위는 명동2가 우리은행 부지(392.4㎡)였습니다. 올해 1㎡당 1억7750만원에서 1억9200만원으로 8.2% 오르게 됩니다. 충무로2가 유니클로 명동중앙점 부지(300.1㎡)도 1억8,600만원으로 6.6% 상승할 예정입니다.

이들 표준지는 올해 공시지가가 모두 작년에 비해 두배 가량 폭등한 곳입니다. 내년 상승률이 올해에 비하면 적은 편입니다. 상승률이 10%대를 보인 곳도 있습니다. 현대차그룹 신사옥 예정지인 강남구 삼성동 글로벌비즈니스센터(GBC) 부지입니다. 1㎡당 5670만원에서 6500만원으로 14.6% 올랐습니다. 용산구 한남3구역 일대에서는 보광동의 한 다세대주택 부지(319㎡)가 644만원에서 769만원으로 19.4%로 상승했습니다.

◆최고가 거래가 아파트 1위 '한남더힐' 84억원

올해 서울에서 가장 비싸게 거래된 아파트는 한남동 한남더힐 펜트하우스(전용면적 244㎡)로 나타났습니다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난 1월 한남더힐(244㎡)은 84억원에 거래됐습니다. 2016년 82억원에 거래된 이후 4년 만에 2억원이 올라 신고가를 기록했습니다. 옛 단국대 부지에 지어진 한남더힐은 강북 최고가 아파트로 꼽히고 있습니다.

거래가 2위는 삼성동 아이파크 펜트하우스(226㎡)였습니다. 전용 226㎡로, 70억원에 거래됐습니다. 3위는 청담동 상지리츠빌 카일룸2차(244㎡)로 64억5000만원에 매매됐습니다. 4위는 삼성동 아이파크로 전용 195㎡가 62억원에 손바뀜했습니다. 성수동 갤러리아포레(241㎡) 57억원에 거래돼 5위를 기록했습니다. 청담동 효성빌라 청담101, 도곡동 타워팰리스1차, 압구정동 현대아파트, 반포동 아크로리버파크 등의 초대형 주택형도 50억원대에 거래됐습니다.

◆안심대출 1차 심사 연내 마무리 "집값 커트라인 높아질 듯"

공급 총액(20조원)의 네 배 가까이 신청이 몰린 서민형 안심전환대출의 1차 심사가 마무리됩니다. 중도 포기자가 늘어나면서 심사대상 집값은 2억1000만원에서 2억5000만원으로 오를 전망입니다. 신청자가 약 63만5000건에 달했고, 주택 가격이 2억1000만원 이하로 1차 심사 대상이 정해졌습니다. 하지만 요건이 안 되거나 중도에 포기한 신청자가 8만명 가까이 발생하면서 대상이 확대됐습니다. 향후 심사하면서 탈락자가 더 많아지면 심사 대상 집값이 추가로 더 오를 가능성이 있습니다.

금융당국은 안심전환대출 신청 마감 직후 요건 미비·대환 포기 비율이 약 40%에 이르면 실제 집값 커트라인이 2억8000만원까지 높아질 수 있다고 예상한 바 있습니다. 서민형 안심전환대출은 변동·준고정금리 주택담보대출을 연 1.85~2.2%의 장기·고정금리 주택담보대출로 바꿔주는 상품입니다. 10년 만기는 연 1.95%, 15년 만기는 연 2.05% 등입니다.

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