신용대출 많을수록 DSR 규제 영향 많이 받아

12·16 부동산 대책에 포함된 시가 9억원 초과 주택담보대출에 대한 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 강화 조치가 경우에 따라 대출한도를 1억원 이상 줄이는 효과를 내는 것으로 나타났다.

특히 신용대출은 DSR 비율 산정 때 미치는 영향이 큰 만큼 소득이 높지 않을 경우 일단 신용대출을 갚고 담보대출을 신청하는 것이 유리하다.

29일 시중은행에 의뢰해 시뮬레이션한 결과에 따르면 연 소득이 7천만원이고 신용대출이 1억원(대출금리 4.0%)이 있는 차주가 만기 35년짜리로 연 3.5%의 담보대출을 받을 경우 DSR 규제만으로도 대출한도가 최대 1억6천만원 줄어든다.

투기지역이나 투기과열지구 내 시가가 15억원인 주택을 사려는 목적의 담보대출의 경우 차주가 최대로 받을 수 있는 대출 규모는 4억8천만원이다.

이번 대책으로 투기지역·투기과열지구의 시가 15억 초과 아파트를 담보한 대출은 금지되고, LTV는 9억원을 기준으로 차등 적용된다.

따라서 시가 15억원짜리 아파트를 담보로 대출을 받을 때 대출금인 4억8천만원(9억*40%+6억*20%)이 최대 가능 대출금이다.

이는 일괄적으로 LTV 40%를 적용했던 과거 규제 때 대출한도 6억원(15억*40%)보다 1억2천만원 줄어든 금액이다.

하지만 이 차주에겐 DSR 규제가 또 기다리고 있다.

이 차주의 DSR은 51.4%다.

DSR은 모든 가계대출의 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눈 비율이다.

12·16 대책 이전에는 DSR이 70%를 넘지 않으면 영업점에서 대출을 내주고 있어 4억8천만원 전부를 대출받을 수 있었다.

하지만 이번 대책에 포함된 DSR 40% 개인별 적용 조치를 고려하면 대출이 불가능하다.

정부는 투기지역·투기과열지구 내 시가 9억원 초과 주택을 사는 목적의 담보대출에 대해서는 DSR 40% 규제를 개인별로 적용하도록 했다.

이 차주의 DSR이 40%가 되는 선은 대출금이 3억2천만원일 때이다.

즉 이 차주의 경우 12·16 LTV 규제로 대출한도가 1억2천만원(6억원→4억8천만원) 줄었고, DSR 규제 강화로 대출 한도가 1억6천만원(4억8천만원→3억2천만원) 다시 감소한 셈이다.
DSR 적용해보니…대출한도 1억원 넘게 줄 수도
시가 10억원 아파트를 구매하는 경우엔 줄어드는 대출한도 폭은 축소된다.

10억원에 LTV 규제를 적용하면 대출 한도는 3억8천만원(9억*40%+1억*20%)이다.

이 대출한도를 꽉 채워 담보대출 받을 때 DSR은 44.3%로, 12ㆍ16 대책 이전에는 대출이 가능한 금액이다.

하지만 DSR 40% 규제를 적용하면 대출 가능 금액은 3억2천만원으로 줄어들어 대출 한도가 6천만원 감소한다.

신용대출이 없으면 DSR 규제 효과는 없어진다.

이 차주가 신용대출을 다 갚았다면 현 상황에서의 최대 대출한도인 4억8천만원을 빌리더라도 DSR이 34.0%에 그친다.

DSR 40%를 개인별로 적용하더라도 기준선 아래여서 대출이 가능하다.

DSR 규제가 의미가 없다.

신용대출이 없으면 DSR가 낮아지는 것은 원리금 계산 방식 때문이다.

신용대출은 원리금을 10년에 걸쳐 일정하게 나눠 갚는 것으로, 담보대출은 원리금을 대출 기간 균등 상환하는 것으로 간주해 원리금 상환액을 산출한다.

통상 담보대출은 신용대출보다 대출 기간이 길어 신용대출의 원리금이 DSR에 더 많이 반영된다.

예컨대 1억원 신용대출은 DSR에 반영되는 원리금이 한 달에 101만원인 반면, 2억6천만원을 담보대출로 받더라도 이 경우처럼 대출 기간이 35년이라면 DSR에 반영되는 원리금은 107만원에 그친다.

따라서 신용대출을 최대한 줄이고 담보대출을 받으면 DSR 규제의 영향을 덜 받을 수 있다.

단, 연 소득이 충분히 높으면 DSR은 낮아지므로 고소득자라면 DSR를 신경 쓰지 않아도 된다.

[표] 담보대출 금액별 DSR 현황
(단위: 원)
┌──────┬──────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
│담보대출 금 │담보대출 원 │신용대출 │ DSR │대출여부( │대출여부( │
│액 │리금/월 │원리금/월 │ │규제 전) │규제 이후)│
├──────┼──────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
│ 300,000,000│ 1,239,872 │1,012,451 │ 38.6% │ O │ O │
├──────┼──────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
│ 310,000,000│ 1,281,201 │1,012,451 │ 39.3% │ O │ O │
├──────┼──────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
│ 320,000,000│ 1,322,530 │1,012,451 │ 40.0% │ O │ O │
├──────┼──────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
│ 330,000,000│ 1,363,859 │1,012,451 │ 40.7% │ O │ X │
├──────┼──────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
│ 340,000,000│ 1,405,188 │1,012,451 │ 41.4% │ O │ X │
├──────┼──────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
│ 350,000,000│ 1,446,517 │1,012,451 │ 42.2% │ O │ X │
├──────┼──────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
│ 360,000,000│ 1,487,846 │1,012,451 │ 42.9% │ O │ X │
├──────┼──────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
│ 370,000,000│ 1,529,175 │1,012,451 │ 43.6% │ O │ X │
├──────┼──────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
│ 380,000,000│ 1,570,504 │1,012,451 │ 44.3% │ O │ X │
├──────┼──────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
│ 390,000,000│ 1,611,833 │1,012,451 │ 45.0% │ O │ X │
├──────┼──────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
│ 400,000,000│ 1,653,163 │1,012,451 │ 45.7% │ O │ X │
├──────┼──────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
│ 410,000,000│ 1,694,492 │1,012,451 │ 46.4% │ O │ X │
├──────┼──────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
│ 420,000,000│ 1,735,821 │1,012,451 │ 47.1% │ O │ X │
├──────┼──────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
│ 430,000,000│ 1,777,150 │1,012,451 │ 47.8% │ O │ X │
├──────┼──────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
│ 440,000,000│ 1,818,479 │1,012,451 │ 48.5% │ O │ X │
├──────┼──────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
│ 450,000,000│ 1,859,808 │1,012,451 │ 49.2% │ O │ X │
├──────┼──────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
│ 460,000,000│ 1,901,137 │1,012,451 │ 49.9% │ O │ X │
├──────┼──────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
│ 470,000,000│ 1,942,466 │1,012,451 │ 50.7% │ O │ X │
├──────┼──────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
│ 480,000,000│ 1,983,795 │1,012,451 │ 51.4% │ O │ X │
└──────┴──────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
※ 연 소득 7천만원이고, 신용대출이 1억원(대출금리 4.0%) 있는 차주가 만기 35년짜리 담보대출(대출금리 3.5%)을 받는다는 가정.


/연합뉴스