"총선의 해 집값, 상반기엔 눈치보다 하반기 치고 오를 가능성"

전문가들 부동산 시장 전망

새해 부동산시장의 키워드는 ‘불확실성 확대’다. 부동산 전문가들은 △추가 금리 인하 △거시경제 악화 △4월 총선 △부동산 규제 등을 2020년 부동산시장의 향방을 좌우할 4대 지표로 꼽았다. 여기에 정부의 대입 정시전형 확대 및 자율형 사립고·외국어고 폐지 정책과 전·월세 상한제 등이 도입될 가능성이 대두되면서 전·월세 시장의 변동폭도 커질 것으로 예상했다.

올해 집값 ‘상저하고’ 예상

부동산 전문가들은 올해 서울 부동산시장의 트렌드를 ‘상저하고’로 내다봤다. 정부의 강력한 부동산 규제로 상반기 약보합 장을 이어가다 하반기에 집값이 상승한다는 뜻이다. 고준석 동국대 겸임교수는 “서울 핵심 지역은 올 상반기에 보합세를 띠고 외곽과 수도권 접경지역에서는 집값이 오를 여지가 있다”며 “한국은행의 저금리 기조와 4월 총선, 토지보상금 문제 등이 하반기 집값 상승 요인으로 작용할 것”이라고 말했다.

민간기관인 주택산업연구원도 같은 전망을 했다. 주택산업연은 새해 서울 집값이 1.0%(아파트 1.2%) 오를 것으로 전망했다. 서울 진입을 희망하는 대기 수요와 누적된 공급 부족 심리, 학군 수요 집중 등을 잠재적 상승 압력 요인으로 지목했다. 김덕례 주택산업연 주택정책연구실장은 서울 등 수도권 아파트값과 관련해 “12·16 대책 등 정부 규제를 제외하고는 다른 변수가 없어 하반기에는 상승세가 이어질 것”으로 전망했다.

주택산업연은 특히 “분양가 상한제 유예와 다주택자 한시적 양도세 중과 배제가 종료되는 2분기가 새해 주택시장의 변곡점이 될 것”으로 내다봤다. 시중에 유동성이 넘치는 상황에서 12·16 대책으로 시가 15억원 초과 주택의 대출이 원천 차단된 만큼 향후 ‘비대출 기반 수요자’의 움직임도 큰 변수로 작용할 전망이다.

전문가들은 최근 심화되고 있는 초양극화에 따라 서울과 지방 아파트값 격차는 더 벌어질 것으로 예상했다. 박원갑 국민은행 부동산 수석위원은 “지방은 거시경제가 워낙 나쁘고 일자리가 부족해 침체 분위기로 갈 것”으로 내다봤다.

서울에서도 지역에 따라 양극화가 나타날 것으로 진단했다. 이미 자사고와 특목고 폐지, 대입 정시 확대 등 교육제도 개편 영향에 대치동과 목동 등 학군 인기지역으로 집값 상승 불길이 번지는 추세다. 박형렬 메리츠종금증권 연구원은 “서울 신축 아파트와 재건축·재개발 확정 아파트는 상승하고 시세 9억~15억원 아파트는 하락 압력을 받을 것으로 예상된다”고 진단했다.

‘로또 분양’ 청약 가점 대폭 오를 것

분양가 상한제 대상 지역이 대폭 확대된 만큼 ‘로또 청약’ 열기는 한층 달아오를 전망이다. 건설업체들은 올해 전국적으로 약 33만 가구의 아파트를 공급한다. 이 중 절반이 넘는 17만 가구가 수도권에 공급될 예정이다. 서울 강남 지역에서는 상한제 시행 전에 개포주공1단지, 둔촌주공아파트 등 2만5684가구가 분양을 앞두고 있다.

12·16 부동산 대책에 따라 분양가 상한제 적용 대상에 대거 포함된 강북의 재개발 사업장들도 분양에 나선다. 성북구 장위4구역(2840가구), 은평구 수색6구역(1223가구), 수색7구역(672가구), 증산2구역(1386가구) 등이다. 사업 일정을 고려하면 대부분 내년 4월 이후 공급될 예정이다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “작년 수색9구역 DMC SK뷰 전용 84㎡ 분양가가 7억~7억2000만원이었는데 상한제 대상에 포함되면 이 가격이 6억원대로 떨어질 가능성이 있다”며 “시세보다 3억~4억원 이상 저렴한 가격에 나와 청약 가점이 치솟을 것”으로 내다봤다.

상가·오피스 상업용 부동산 ‘경고등’

자산가들의 주요 투자처로 꼽히는 상업용 부동산시장에 대한 전망은 여전히 부정적이다. 상가와 사무실 공급이 크게 늘어난 반면, 온라인 쇼핑 확대 등으로 임차 수요는 줄었기 때문이다. 한국은행이 지난달 국회에 제출한 ‘2019년 하반기 금융안정보고서’에 따르면 전국의 상가 공실률은 2018년 이후 상승세가 이어지면서 지난해(1~3분기 평균) 11.4%를 기록했다. 사무실 공실률 역시 여전히 높은 수준(12.1%)이다. 작년 9월 말 기준 상가 공실률은 11.5%, 오피스 공실률은 11.8%였다. 지방은 수도권보다 상황이 심각하다. 사무실 공실률은 13.3%에 달했다. 한은은 “상업용 부동산 대출의 연체율이 낮고 저금리로 이자 부담이 크지 않아 위험이 현실화할 가능성이 작지만, 경기 악화에 따라 연체와 부실이 빠르게 늘어날 잠재 리스크가 있다”고 내다봤다.

배정철 기자 bjc@hankyung.com