2천만원 주택임대소득자, 월세 수입 같아도 세금은 '천차만별'

주택 크기·종합소득금액·임대등록 여부에 따라 임대소득세 최대 8배 격차
5월 임대소득 신고…종합소득 2천만원 넘고 임대등록 안하면 혜택 적어

올해부터 월세 수입이 있는 주택임대소득자들은 소득세 신고에 각별히 유의해야 한다.

작년까지는 임대수입금액이 2천만원 초과인 경우에 대해서만 소득세 신고를 했지만 올해부터는 2천만원 이하도 소득세 신고를 하고 세금도 납부해야 하기 때문이다.

이때 임대소득이 동일하다 해도 모두 세금이 같은 것은 아니다.

본인의 급여 등 다른 소득 금액, 주택 가격(공시가격)과 면적, 임대사업 등록 여부, 임대 기간 등에 따라 납부해야 할 임대소득세가 최대 8배까지 벌어져 주의가 필요하다.

◇ 중소형 주택 미등록 임대시 임대소득세 최대 8배 더 내야
올해부터 2천만원 이하 주택임대소득에 대해서도 과세가 시작되는 가운데 임대소득이 같더라도 주택 크기와 가격, 종합소득금액, 임대등록 여부 등에 따라 세금 차이가 크게 벌어지는 것으로 나타났다.

김종필 세무사의 도움을 받아 주택임대 소득이 2천만원일 경우 다양한 기준에 따라 임대소득세를 산출해봤다.

그 결과 본인의 소득이 2천만원 이하이고, 전용면적 85㎡·공시가격 6억원 이하의 주택을 8년 이상 장기 임대등록을 했을 경우 올해 임대소득세가 15만4천원(지방소득세 포함)으로 가장 적었다.

임대사업용 경비로 인정되는 필요경비율 60%, 기본공제 400만원이 적용돼 과세표준이 400만원으로 낮아지고, 산출 세액의 75%를 감면해준 결과다.

정부는 2018년에 발표한 세법개정안에서 당초 임대사업자의 필요경비율을 70%까지 높일 방침이었으나 임대사업자에 대한 혜택을 축소하는 차원에서 필요경비율을 60%로 낮췄다.

그러나 미등록 임대사업자는 임대소득세가 123만2천원으로, 등록 사업자에 비해 8배나 많다.

필요경비율이 50%로 줄어들고, 공제금액도 절반인 200만원으로 깎이는 것은 물론 임대등록 시 주어지는 세액감면 혜택이 전혀 없기 때문이다.

이 때 똑같은 임대사업자라 해도 4년 단기 임대사업자의 소득세는 43만1천200원으로 8년 임대사업자보다 3배 가까이 높다.

기본공제와 필요경비율은 같지만 세액감면 혜택이 30%로 줄어들기 때문이다.

이에 비해 일반 근로소득자나 자영업자 등은 주택 임대소득 외 다른 소득금액이 2천만원이 넘으면 세금이 더 많다.

기본공제(200만원, 400만원) 혜택은 임대소득 외 다른 종합소득금액이 2천만원 이하일 때만 받을 수 있어 전업주부나 은퇴자가 아닌 일반 직장인이나 자영업자는 다른 소득 때문에 기본공제를 못 받을 수 있다.

종합소득금액이 2천만원을 초과하는 사람이 전용 85㎡ 이하, 공시가격 6억원 이하를 임대 등록해 연 2천만원의 임대소득을 얻는다면 올해부터 8년 임대사업자는 30만8천원, 4년 임대사업자는 86만2천400원의 소득세가 부과된다.

만약 임대사업 등록을 하지 않은 경우에는 임대소득세가 가장 높은 154만원으로 늘어난다.

세무 전문가들은 급여소득자의 경우 다른 소득이 없더라도 통상 연봉이 약 3천만원 이상이면 종합소득금액이 2천만원을 초과해 기본공제 대상에서 제외될 것으로 보고 있다.

◇ 중대형 또는 공시가격 6억원 초과는 감면혜택 줄어
전용 85㎡ 초과 중대형, 또는 공시가격이 6억원 초과 주택은 똑같이 임대소득 2천만원 이하 분리과세 대상이라도 중소형 주택을 임대 등록했을 때보다 감면액이 줄어든다.

종합소득금액이 2천만원 이하인 경우, 필요경비율이나 공제금액은 전용 85㎡ 이하·공시가격 6억원 이하인 경우와 같지만 임대소득세 세액감면(4년 임대 30%, 8년 임대 75%) 혜택이 없다.

이 때문에 중대형을 4년 임대, 8년 임대했을 때 모두 임대소득세는 61만6천원(지방소득세 포함)으로 동일하다.

자신의 종합소득이 2천만원을 초과하는 경우라면 임대소득세가 임대사업 등록자는 123만2천원, 미등록자는 154만원으로 큰 차이가 없다.

이 때문에 중대형, 공시가격 6억원 초과 주택 보유자들은 실제 임대등록을 하는 경우가 많지 않다.

올해 임대소득세 신고·납부 기간은 5월 1일부터 6월 1일(5월 31일이 일요일)까지다.

임대소득세를 자진 신고할 경우, 앞서 임대사업자 등록을 하지 않은 사람은 다음 달 10일까지 사업장 현황신고부터 먼저 해야 한다.

소득세법 개정으로 올해부터 주택임대를 하면서 정식 사업자등록을 하지 않을 경우 수입금액의 0.2%의 가산세가 부과된다.

지난해 12월 31일 이전부터 임대를 시작한 경우 가산세는 올해 1월1일을 임대개시일로 간주해 이날부터 가산세를 매긴다.

2천만원 이하 임대소득 과세를 앞두고 연초부터 일선 세무사 사무실에는 임대등록 여부와 소득세 신고 방법 등을 묻는 상담이 줄을 잇고 있다.

김종필 세무사는 "앞으로 정부가 주택 임대소득자에 대한 과세를 강화하고 있는 만큼 임대소득세를 납부하더라도 임대등록을 통해 세제 혜택을 누리는 게 유리할 것"이라며 "다만 자신의 종합소득금액, 주택 규모 및 가격 등에 따라 감면 범위가 다르고, 경우에 따라 임대사업 등록과 동시에 건강보험료가 오를 수 인상될 수 있다는 점은 고려해야 한다"고 조언했다.

[표] 주택임대소득 2천만원 분리 과세 시 임대소득세
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│▲ 전용면적 85㎡ 이하 & 공시가격 6억원 이하 주택 임대 　 │
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│비고 │종합소득금액 2천만원 이하 │종합소득금액 2천만원 초과 │
│ ├───────┬───────┼────────┬──────┤
│ │임대사업 등록 │미등록 │임대사업 등록 │미등록 │
├─────┼───────┼───────┼────────┼──────┤
│필요경비율│ 60%│ 50%│ 60%│ 50%│
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│공제금액 │4,000,000원 │2,000,000원 │없음 │없음 │
├─────┼───────┼───────┼────────┼──────┤
│세액감면 │4년 임대 30%, │없음 │4년 임대 30%, │없음 │
│ │8년 임대 75% │ │8년 임대 75% │ │
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│임대소득세│4년 431,200원 │ │4년 862,400원 │ │
│(지방소득 ├───────┤1,232,000원 ├────────┤1,540,000원 │
│세 포함) │8년 154,000원 │ │8년 308,000원 │ │
├─────┴───────┴───────┴────────┴──────┤
│▲ 전용면적 85㎡ 초과 또는 공시가격 6억원 초과 주택 임대 　 │
├─────┬───────────────┬───────────────┤
│비고 │종합소득금액 2천만원 이하 │종합소득금액 2천만원 초과 │
│ ├───────┬───────┼────────┬──────┤
│ │임대사업 등록 │미등록 │임대사업 등록 │미등록 │
├─────┼───────┼───────┼────────┼──────┤
│필요경비율│ 60%│ 50%│ 60%│ 50%│
├─────┼───────┼───────┼────────┼──────┤
│공제금액 │4,000,000원 │2,000,000원 │없음 │없음 │
├─────┼───────┼───────┼────────┼──────┤
│세액감면 │없음 │없음 │없음 │없음 │
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│임대소득세│4년 616,000원 │ │4년 1,232,000원 │ │
│(지방소득 ├───────┤1,232,000원 ├────────┤1,540,000원 │
│세 포함) │8년 616,000원 │ │8년 1,232,000원 │ │
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※ 자료 = 김종필 세무사


/연합뉴스