서울 종로구 ‘세운재정비촉진지구’에 들어서는 ‘힐스테이트 세운’ 조감도 한경DB
서울 종로구 ‘세운재정비촉진지구’에 들어서는 ‘힐스테이트 세운’ 조감도 한경DB
정부가 지난해 발표한 ‘12·16 부동산 대책’의 여파가 거세다. 주택담보대출 제한, 보유세 강화 등 규제가 잇따르면서 주거용 부동산에 대한 투자심리가 빠르게 얼어붙었다. 이런 상황에서 초저금리로 풍부해진 유동자금이 대체투자처를 찾아 발빠르게 움직이고 있다.

시장에선 오피스텔, 지식산업센터, 생활형 숙박시설 등 수익형 부동산이 반사이익을 누릴 것으로 관측한다. 이들 상품은 청약통장이 필요없고 담보대출 규제와 전매제한, 보유세 부담에서 상대적으로 자유롭다.

○“다시 오피스텔”…은행이자보다 높아

수익형 부동산 중 가장 친숙한 상품은 오피스텔이다. 오피스텔은 공급 과잉 우려가 커지면서 2~3년 전부터 투자자 사이에서 비선호 상품으로 취급받았다. 하지만 저금리가 장기간 이어진 게 시장 환경을 바꾸고 있다. 안정적인 월세를 기대할 수 있는 오피스텔에 관심을 갖는 투자자가 다시 늘고 있다.

한국감정원에 따르면 수도권 오피스텔 수익률은 지난해 12월 기준 5.20%, 인천은 6.52%다. 1~2%대인 시중 예·적금 금리를 크게 웃돈다. 매매가격이 연간 기준 1~3% 정도만 상승해도 5~7%가량의 투자수익률을 기대할 수 있다. 조현택 상가정보연구소 연구원은 “서울 주택시장 규제가 강화되면서 면적이 큰 오피스텔의 인기가 높아질 것”이라며 “역세권, 학군 등 입지에 따라 가격 상승폭이 더 커질 수도 있다”고 예상했다.

올해 1분기에는 수도권에서 10여 개의 브랜드 오피스텔 분양이 예정돼 있다. 다음달 서울 중구에서 ‘쌍용 더플래티넘 서울역’(576실)과 송파구 ‘쌍용 더플래티넘 잠실’(192실)이, 경기 성남시에서는 ‘성남 고등자이’(363실)가 분양을 준비 중이다. 역세권인 데다 상위권 시공사 브랜드 오피스텔이라는 점에서 관심이 모아진다. 오는 3월에는 직주근접성이 좋은 서울 중구 ‘힐스테이트 세운’(99실)과 수원 정자동 ‘대유평지구 푸르지오’(438실), 인천 서구 ‘청라국제도시 오피스텔’(1630실) 등이 분양에 나선다.

○생활형 숙박시설도 잇따라 공급돼
아파트 규제에 갈 곳 없는 돈 몰리나…오피스텔 시장 들썩
생활형 숙박시설은 오피스텔과 비슷하지만 숙박용으로 활용할 수 있는 상품이다. 최근 분양시장에 나온 곳은 부산 해운대구 ‘엘본 더 스테이’(329실)와 전남 여수 웅천지구에 들어서는 ‘여수 웅천 캐슬 디아트’(400실) 등이다. 수도권에서는 인천에 ‘영종 랜드마크 블루오션3’(672실)가 상반기 분양을 준비하고 있다. 모두 바다 조망이 가능하고 인근 자연환경이 좋아 관광 수요가 풍부한 곳이다.

생활형 숙박시설에 투자할 때는 용도별로 다르게 적용되는 규제에 유의해야 한다. 조은상 리얼투데이 본부장은 “숙박시설로 운영하면 주택에 포함되지 않지만 실거주하거나 임차인이 전입신고를 하면 주택이 된다”며 “종합부동산세나 양도세 등에서 불이익을 받을 수 있는 만큼 주의가 필요하다”고 말했다. 숙박시설이 아니라 장·단기 임대 시에도 전입신고 요건만 갖추지 않는다면 주택 수에 들어가지 않는다.

지식산업센터도 각종 세제 혜택을 받을 수 있다는 장점이 부각되면서 오피스 대체투자 수단으로 주목받고 있다. 지식산업센터를 분양받아 입주하는 기업은 취득세와 재산세를 각각 50%, 37.5% 감면(2022년 종료)받을 수 있다. 분양가 대비 최대 80%까지 대출도 가능하다. 지식산업센터 분양은 화성 동탄 ‘현대 실리콘앨리 동탄’, 김포 구례동 ‘디원시티’ 등 수도권에 많다.

○“수익형 부동산도 양극화”

전문가들은 오피스텔이나 지식산업센터 등 공급 과잉 우려가 있는 부동산은 지역과 상품을 선별 투자하는 게 중요하다고 지적했다. 부동산114에 따르면 2018년부터 올해까지 3년간 오피스텔 공급 물량은 약 24만 실로 기존 오피스텔 재고 물량의 31.5%에 달한다. 김혜현 알투코리아투자자문 이사는 “월 50만~100만원에 달하는 월세를 지급하고 거주할 만한 임차 수요가 제한돼 있어 공급 물량 증가는 직접적으로 오피스텔 시장에 영향을 미친다”며 “임차 수요가 풍부한 지역인지, 월세를 안정적으로 낼 수 있는 직장인 및 신혼부부가 많은 지역인지 확인해야 한다”고 말했다.

지식산업센터 역시 지난해 역대 최대 수준의 승인 물량이 나왔다. 부동산정보업체 경제만랩의 오대열 리서치팀장은 “규모와 입지뿐 아니라 교통망, 배후 수요 등이 탄탄한지 등 옥석 가리기가 중요해졌다”고 말했다.

이유정 기자 yjlee@hankyung.com