과천으로 이사한 5400명, 지식정보타운 분양 못 받나

지식정보타운이 들어서는 경기 과천 문원동과 갈현동 일대의 옛 모습. 한경DB

경기 과천 지식정보타운 아파트 분양이 계속 미뤄지면서 많은 예비 청약자들이 우선공급 자격을 얻지 못하게 될 전망이다. 다음달부터 청약 거주기간 요건이 크게 강화되기 때문이다. 새 규정이 적용되면 지난해 과천으로 이사한 이들은 1년을 더 거주해야 우선청약이 가능하다.

◆‘1년 몸테크’가 2년으로

21일 국토교통부 등에 따르면 지난해 말 입법예고한 ‘주택공급에 관한 규칙’ 개정안이 다음달 말께 시행될 예정이다. 수도권 투기과열지구와 66만㎡ 이상인 대규모 택지지구의 최소 청약 거주기간을 늘리는 게 골자다. 그동안은 해당 지역에서 1년 이상 거주하면 1순위 등 우선공급 자격을 갖출 수 있었지만 앞으론 이 요건이 2년으로 강화된다.

발등에 불이 떨어진 건 예비 청약자들이다. 인구가 적고 분양 물량이 많은 수도권 지역은 우선청약 자격을 노리고 미리 전입한 수요자들이 많기 때문이다. 대표적인 곳이 과천이다. 과천시민 10명 가운데 1명은 최근 2년 새 과천에 둥지를 튼 이들이다. 주민등록인구 5만8000여명 가운데 6025명이 2018년 이후 타지에서 과천으로 옮겼다. 이 시기 재건축 아파트가 입주하면서 원주민이 돌아온 걸 감안하더라도 대부분이 새로 전입한 인구다. 당장 다음달 청약 요건이 강화될 경우 거주기간 2년을 맞추지 못하는 2018년 3월 이후 전입자만 5400여명이다.

단기 유입인구가 이같이 늘어난 건 과천에 1순위 청약통장이 부족하다는 게 청약 결과를 통해서 드러나서다. 앞서 ‘과천위버필드’와 ‘과천푸르지오써밋’ 등 대어급 재건축 단지가 분양할 때 과천 지역 우선청약에선 미달이 속출했다. 인구가 적은 과천으로 미리 거주지를 옮겨두기만 하면 앞으로 분양하는 새 아파트에 무혈입성이 가능한 셈이다. 과천지식정보타운에서 당장 올해를 전후로 분양을 저울질하는 물량은 4200여가구다.

그러나 지식정보타운의 본격적인 분양 시기는 다음달로 예정된 청약제도 개편 이후가 될 가능성이 높다. 아파트 당첨을 노리는 전입 인구로 인한 과천의 전셋값 불안이 ‘12·16 대책’에서 청약 거주기간 강화를 불러온 이유여서다. 한국감정원 조사에서 과천의 주택전세가격은 지난해에만 8.49% 상승해 전국에서 가장 많이 올랐다. 갈수록 오름폭이 가팔라져 지난달엔 2.87%를 기록했다. 위장전입도 많았다. 이 때문에 강화된 청약 요건이 과천에 본보기로 적용될 가능성이 높다는 게 분양업계의 관측이다. 예컨대 3월 분양이 이뤄질 경우 2년을 역산해 2018년 3월 이후 전입한 5400여명은 1순위 자격을 얻지 못한다.

당장 분양이 이뤄질 경우 종전 규정인 1년 요건이 적용된다. 그러나 물리적으로 분양 여건이 마련되지 않고 있다. ‘푸르지오벨라르테’ 등 지식정보타운 대부분의 단지가 분양가 산정에 갈등을 겪으면서 아직 구체적인 분양 일정조차 잡지 못하고 있다. 첫 분양 단지로 예상되는 ‘제이드자이’도 분양 시기가 수차례 밀렸다. GS건설과 이 사업을 공동 시행하는 한국토지주택공사(LH) 관계자는 “아직 분양과 관련해 정해진 일정이 없다”며 “개정되는 규정을 염두에 두고 계획을 잡고 있지는 않다”고 설명했다.

◆거주요건 채워야 당첨 가능성↑

거주요건 충족 여부에 따라 당첨 가능성은 크게 엇갈린다. 민간아파트 일반분양의 경우 청약통장 가입기간 등 1순위 조건을 갖췄더라도 거주기간을 채우지 못하면 기타지역으로 청약해야 한다. 미리 과천으로 이사해 거주했더라도 2년을 못 채웠다면 서울 등 주변 지역 청약자들과 똑같은 조건으로 경쟁하는 등 ‘몸테크(몸+재테크)’가 물거품으로 돌아가는 셈이다.

제이드자이 등 공공분양 또한 거주 요건을 갖춰야 확률이 오른다. 전체 분양 물량의 절반을 해당 지역 주민에게 우선공급하기 때문이다. 20%는 해당 시, 30%는 해당 도 주민에게 돌아간다. 예컨대 과천에 배정된 20%의 최우선 공급에서 떨어지더라도 경기도 거주자들과 30% 물량을 두고 다시 경쟁한다. 또 낙첨할 경우 수도권 전체 거주자 배정물량 50%에서 다시 경쟁한다. 당첨까지 최소한 세 차례의 기회가 주어진다는 의미다.

주택공급에 관한 규칙 개정안은 다음달 9일까지 의견 청취를 진행한 뒤 법제처 심사 등을 거쳐 2월 말~3월께 시행될 전망이다. 과천 지역 전입자들을 중심으로 청와대 국민청원을 진행하는 등 소급 적용에 대한 반발이 심하다. 청약제도의 경우 세제나 정비사업 관련 제도 등과 달리 유예 기간을 둔 전례가 거의 없는 편이다. 국토부 관계자는 “경과규정 신설 등은 의견 수렴이 끝난 뒤 검토해 볼 문제”라고 말했다. 이상우 인베이드투자자문 대표는 “하루아침에 우선청약 자격을 날린 이들은 거주기간을 늘릴수록 가파르게 오르고 있는 과천의 전·월세값을 감당해야 하는 부담도 있다”고 설명했다.

전형진 기자 withmold@hankyung.com