우병탁 신한은행 팀장 "1주택자도 세법 모르면 낭패…갈아타기·양도세 혜택 줄어"

“양도소득세 폭탄은 이제 남 얘기가 아닙니다.”

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터팀장(세무사)은 “세법을 공부하지 않으면 1주택자도 양도세 폭탄을 맞을 수 있다”며 이같이 말했다. 그동안 다주택자를 중심으로 임대 등록이나 양도 관련 세제가 촘촘해졌지만 ‘12·16 대책’에선 1주택자까지 포괄하는 방향으로 규제가 강해졌다고 분석했다.

이에 한경닷컴은 30일 '더 복잡해진 세법, 다주택자들 어떤 선택이 있나' 세미나를 마련했다. 이 세미나에 연사로 나오는 우 팀장은 이번 대책에서 1주택자의 ‘갈아타기’ 조건이 강화된 게 가장 의외라고 설명했다. 그동안 1주택자가 규제지역에서 주택담보대출을 받아 새 집을 사면 기존 주택을 2년 안에 매각하는 조건으로 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있었다. 그러나 앞으론 1년 안에 새 집에 전입하고 기존 주택을 팔아야 한다. 일시적 2주택 인정 기간이 절반으로 줄어든 것이다. 9억원 이하 양도세 비과세 혜택도 이 같은 조건을 채워야 가능하다. 우 팀장은 “상대적으로 절세 정보에 어두운 1주택자들이 자칫 안 내도 될 세금을 낼 수 있다”고 지적했다.

양도가액 9억원 초과분에 대해 주어지던 1주택 장기보유특별공제 혜택은 더욱 복잡해졌다. 2020년과 2021년 연달아 기준이 바뀌어서다. 2019년까지는 거주기간과 상관없이 보유 기간에 따라 10년 최대 80%의 세액을 공제했다. 그러나 2020년 양도분부터는 2년 이상 거주 요건을 채워야 이 같은 혜택을 준다. 거주기간이 2년 미만이라면 장기보유특별공제율은 15년 최대 30%로 줄어든다. 2021년부터는 거주기간과 보유 기간에 대한 공제를 연 4%씩 따로 계산한다. 예컨대 4년을 거주(12%)하고 10년을 보유(36%)했다면 합산 공제율은 48%다. 우 팀장은 “세법이 연이어 바뀌는 데다 하루 차이로 세금이 크게 변하기 때문에 반드시 매각 전 세무 상담을 받을 필요가 있다”고 말했다.

그간 세법에서 주택으로 간주하지 않던 분양권도 2021년부터는 주택 수에 포함한다. 조정대상지역 1주택자라면 지방 분양권 때문에 기존 주택을 매각할 때 양도세가 중과될 수 있다는 의미다. 우 팀장은 “분양권은 전매제한이나 공기(工期)에 따라 매각이 불가능한 경우가 있다”며 “취득 시점에 따른 구분을 두지 않았기 때문에 갈아타기 비과세 전략을 짤 때 주의할 필요가 있다”고 설명했다.

참가 신청은 한경부동산 홈페이지(event.hankyung.com/seminar/estate200130) 또는 전화(02-3277-9986)으로 하면 된다. 참가비는 3만3000원이다.

한경부동산 landplus@hankyung.com