서울 아파트 중간값 '고가주택 기준' 9억 돌파

현실과 다른 고가주택 '논란'

3년사이 아파트값 50% 급등
서울 집주인 절반이상이 대상

서울 아파트 중간가격이 2008년 관련 통계를 작성한 이후 처음으로 9억원을 넘어섰다. 지난달 전용 84㎡가 17억원에 거래된 서울 홍파동 경희궁자이. 한경DB

서울 아파트 중간가격이 ‘고가주택’으로 분류되는 9억원을 넘어섰다. ‘실거래가 9억원 주택’을 보유하면 세금을 내거나 대출을 받을 때 각종 규제를 적용받는다. 서울 중위가격이 상승하고 있음에도 고가주택 기준은 제자리에 머물러 있어 기준 현실화에 대한 논란이 거세질 전망이다.

서울 아파트 3년 새 50% 상승

30일 국민은행 월간 주택가격동향에 따르면 이달(12월 17일~1월 13일) 서울 아파트 중위가격은 9억1216만원으로 집계됐다. 이 통계가 집계되기 시작한 2008년 12월 이후 처음으로 9억원을 넘겼다. 중위가격은 주택 매매가격을 비싼 순서대로 나열했을 때 중간에 있는 가격을 말한다. 상승장 혹은 하락장 여부에 따라 왜곡이 발생할 수 있는 평균가격에 비해 시세 흐름을 판단하는 데 적합하다는 평가를 받는다.

이 가격은 문재인 정부 들어 계단식으로 뛰었다. 정부 출범(2017년 5월) 첫해 초 5억9585만원 수준이었던 중위가격은 2018년 1월 7억500만원, 지난해 1월에는 8억4025만원으로 올랐다. 최근 3년간 상승률이 53%에 이른다. 2018년 발표된 ‘9·13 부동산 대책’ 여파로 그해 11월부터 지난해 4월까지 가격이 내려갔지만, 5월부터 반등해 꾸준히 오름세를 유지하고 있다.

전문가들은 정부의 대출 규제가 본격화되면서 15억원 초과 고가주택의 상승세는 꺾인 반면 9억원 이하 중저가 주택의 호가가 뛰는 등 일부 풍선효과가 나타난 영향이 상당 부분 작용했다고 분석했다. 정부가 작년 말 내놓은 12·16 부동산 대책은 15억원 초과 주택에 대한 대출을 전면 금지하고 9억원 초과 시 대출을 축소(40%→20%)하는 것이 핵심이다.

대출 규제에도 지난 한 달간 신길동 보라매SK뷰 전용 84㎡(13억7000만원), 신월동 신정뉴타운 아이파크위브 전용 84㎡(9억6000만원) 등 비강남권 신축을 중심으로 10건 이상의 신고가 거래가 나왔다. 이상우 인베이드투자자문 대표는 “강남권에서도 9억원을 밑돌던 초소형이 9억원으로 오르는 현상이 나타나고 있다”고 말했다.

정부가 기준으로 삼는 한국감정원 통계도 여전히 상승세를 유지하고 있다. 한국감정원이 이날 발표한 주간 동향에 따르면 이번주(27일 기준) 서울은 전주 대비 0.02% 올랐다. 대책 발표 후 매주 상승폭이 줄고 있지만 31주 연속 상승세를 이어갔다. 지난해 하락 전환한 강남3구(강남·서초·송파)가 하락폭을 키운 반면 구로(0.08%) 강북(0.06%) 마포(0.05%) 등은 상승세를 유지했다.

서울 유주택자 절반이 규제 대상

서울 아파트 중위가격 9억원 돌파로 고가주택 기준에 대한 적정성 논란이 다시 불붙을 전망이다. 국민은행 조사가 표본조사방식이기는 하지만 서울 아파트의 절반이 고가주택이 된 셈이기 때문이다. 고가주택 기준은 2008년부터 12년째 요지부동이다. 당시 중위가격은 4억8084만원(2008년 12월)에 불과했다. 그동안 중위가격이 두 배 가까이 뛰었지만 정부는 고가주택 기준을 고수하고 있다. 고준석 동국대 겸임교수는 “10년 전에 고가주택이 전체의 10%에 불과했지만 지금은 지나치게 많은 주택이 고가로 분류돼 정부의 규제를 받고 있다”며 “제도의 취지에 맞게 기준 상향을 검토해야 한다”고 말했다.

고가주택으로 분류되면 조세, 대출 등에서 다양한 규제를 적용받아 불리하다. 1가구 1주택이라도 9억원 초과분에 대해서는 비과세를 적용받을 수 없다. 취득세도 높다. 9억원 이상 주택은 취득세가 주택가격의 3.3%로 6억~9억원 사이 집(2.2%)보다 1.1%포인트 높다. 서울 등 규제지역에서는 주택담보인정비율(LTV) 규제를 받는다. 9억원 초과 주택을 보유하거나 매수하는 전세 세입자는 전세대출이 금지되고 기존에 받은 돈도 회수된다. 종합부동산세는 시세가 아닌 공시가격(1주택 9억원, 2주택 이상 6억원)이 기준이긴 하지만, 정부가 공시가격 현실화를 추진하고 있어 과세 대상자가 늘어날 수밖에 없는 구조다.

정부는 조세형평성 차원에서 고가주택 기준완화를 고려하지 않는 상황이다. 서울 아파트 중위가격은 9억원이 넘지만 단독주택과 연립주택을 포함한 전체 주택의 중위가격은 아직 6억원대다. 전국 아파트 중위가격은 4억원을 밑돈다.

이유정 기자 yjlee@hankyung.com