분양권 양도세 안 내는 법

▶최진석 기자
안녕하세요 집코노미TV입니다. 이번 시간도 세금에 대해 원종훈 국민은행 세무사님과 얘기해보겠습니다. 부부끼리 분양권을 증여하면 양도할 때 세금이 적다는 얘기가 있던데요.

▷원종훈 부장
분양권은 엄밀히 말하면 부동산이 아니라 취득할 수 있는 권리입니다. 그런데 부동산을 투자의 수단으로 삼기도 하기 때문에 중개사무실에서 거래를 하게 되는 건데요. 부부에게 분양권을 증여하는 게 양도보다 유리하다는 게 일부는 맞습니다.

분양권도 양도할 때 양도소득세 대상입니다. 배우자에게 증여하면 6억까지 세금이 없는데 프리미엄이 붙은 상황에서 증여한다면? 증여받은 배우자는 프리미엄을 포함한 가격이 취득가격이 되니까 결과적으론 취득가격이 상승하는 효과가 나게 됩니다. 향후 매각할 때 양도세가 줄어드는 거죠. 두 가지 효과를 겸하는 겁니다. 배우자 증여공제를 활용해 증여세 부담을 최소화하고, 취득가액을 높여 양도세를 줄이는 것이죠.

▶최진석 기자
배우자 찬스네요.

▷원종훈 부장
그렇죠. 그런데 지난해 2월부터 분양권도 양도세 이월과세가 적용되도록 바뀌었습니다.

▶최진석 기자
이월과세가 뭐예요?

▷원종훈 부장
이월과세라는 건 넘겨서 과세한다는 뜻이잖아요. 아까 말씀드린 것처럼 증여 후 매각하게 되면 취득가격이 높아지니까 양도세가 줄어드는데 이걸 우리만 알겠어요? 국세청도 알죠. 그래서 이걸 막아놓은 거예요. 단, 부동산에 한해서 이월과세를 적용했습니다.

증여 후 매각을 했는데 수증자가 배우자나 자녀인 경우엔 증여받고 5년 이내에 매각을 하게 되면 양도세를 줄일 목적으로 증여했다고 본다는 의미입니다. 그러니까 증여한 뒤 5년 이내에 매각할 경우 취득가격 상승분을 인정 안 해주겠다는 겁니다. 애초 증여한 사람이 취득한 가격으로 양도세를 계산하겠다는 거죠. 대신 수증자 입장에선 본인이 납부한 증여세가 있다면 그 증여세를 양도세로 계산할 때 필요경비로 넣어주는 효과는 있습니다.

이게 사실은 지난해 초 시행령이 개정됐어요. 그간 이월과세는 부동산을 중심으로 적용했는데 이제 입주권과 분양권도 이월과세 대상에 들어가다 보니까 말씀드린 것처럼 배우자 증여 후 양도를 통해서 세금을 줄일 수 있는 효과가 줄어들게 되죠.

분양권과 입주권을 잘 구분해야 합니다. 혼용해서 쓰는 경우가 있는데요. 똑같이 부동산을 취득할 수 있는 권리라는 측면에선 같습니다. 다만 취득에 대한 경로는 좀 다르죠. 분양권은 청약에 당첨되는 순간 취득하죠. 반면 입주권은 구주택을 갖고 있는데 재개발이나 재건축이 되면서 향후 새 아파트를 구입할 수 있는 권리, 흔히 ‘딱지’라고 하죠.

세무적으로 보면 입주권은 주택으로 해석하는 경우가 상당히 많이 있어요. 비과세를 판단하거나 양도세 중과세를 판단할 때는 입주권을 주택 숫자에 포함시켜서 판단하게 됩니다. 반면 분양권은 그렇지 않습니다. 주택수에 전혀 반영되지 않아서 주택이라고 볼 수 없죠. (→이 영상은 분양권과 관련한 세제를 개편한 12·16 대책 이전에 촬영됐습니다.) 다만 제가 말씀드리는 건 세법적인 입장에서 말씀을 드리는 겁니다. 청약을 할 때도 주택 숫자에 따라서 청약 자격이 부여되기도 하고 그렇지 않은 예도 있잖아요. 청약 자격을 판단할 때는 분양권이 영향을 줄 수도 있습니다.

▶최진석 기자
그렇다면 투자로 아파트를 사고파는 것보다 분양권을 사고파는 게 더 유리하지 않을까요?

▷원종훈 부장
유리한 측면도 있고 아닌 측면도 있어요. 일단 분양권은 아까 말씀드린 것처럼 부동산을 취득할 수 있는 권리이기 때문에 취득하는 사람도 매매 과정에서 취득세를 내지 않아요. 분양권을 들고 있는 상황에서 과세기준일인 6월 1일 기준으로 소유하고 있더라도 재산세나 종합부동산세도 안 내죠. 다만 양도세는 나옵니다.

소득세법에선 분양권을 사고팔면서 벌어들인 이익에 대해선 양도세 대상으로 규정하고 있습니다. 그리고 보유 기간에 따라 세율을 달리 적용하도록 돼 있습니다. 1년 미만일 땐 50%, 2년 미만은 40%, 2년 이상일 때는 적게는 6%에서 많게는 42%까지 세율이 적용됩니다. (→이 영상은 세제를 개편한 12·16 대책 이전에 촬영됐습니다.) 그래서 보통은 분양권을 들고 있는 사람들도 2년 이후에 팔라는 이유가 세율 때문이에요.

그런데 조정대상지역에 있는 분양권은 보유기간과 상관없이 무조건 50%를 과세하도록 돼 있어요. 사실 조정대상지역에 있는 분양권이 프리미엄이 많이 붙을 가능성이 있는 거잖아요. 지방소득세까지 포함하면 차익의 55%를 내야하니까 양도세를 빼고 나면 메리트가 조금 줄겠죠.

반면 다른 쪽으로 생각을 한다면, 분양권 자체를 매각하지 않고 다른 주택을 매각할 때는 분양권 자체는 주택이 아니니까 주택 숫자에서 빠지죠. 그러니까 비과세를 판단하거나 중과세를 판단할 때는 영향을 받지 않는다는 혜택이 있을 수 있겠죠. (→이 영상은 세제를 개편한 12·16 대책 이전에 촬영됐습니다.)

▶최진석 기자
무주택자는 분양권을 샀다가 팔아도 무주택자로 유지가 되겠네요.

▷원종훈 부장
그렇죠.

▶최진석 기자
그런 장점이…. 알겠습니다. 이번 시간엔 부부의 분양권 증여와 양도세에 대해 알아봤습니다. 세무 마법사 원종훈 부장님과 함께했습니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 최진석 기자 촬영 김예린 PD 편집 조민경 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴

[집코노미TV] 분양권 양도세 안 내는 법