[집코노미TV] 비싼 데가 더 비싸진다…조정기 때 올라타라

'집'터뷰

김학렬 스마트튜브부동산 연구소장

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▷구민기 기자
김학렬 스마트튜브부동산 연구소장님 모시고 이야기해보도록 하겠습니다. 서울 아파트가 조정되고 있다는 말이 들려오고 있습니다. 어떻게 진단하시나요?

▶김학렬 소장
절대적으로 많은 숫자는 실수요고요. 실수요에 투자수요가 유입되면 가격이 폭등합니다. 규제를 하게 되면 투자수요는 빠지고 실수요는 남을 텐데 이전보다 빠질 가능성이 높습니다. 투자수요 많으면 거품이 생기게 될 수 있죠. 투자수요가 빠져서 마이너스가 될텐데요. 실수요가 충분하게 많은 지역은 아파트값이 쭉 빠지지는 않습니다. 이전보다 저렴하게 아파트를 매입할 수 있는 기회를 줬다고 할 수 있습니다.

▷구민기 기자
오히려 기회가 될 수 있을까요?

▶김학렬 소장
좋은 입지 상품 등은 미리 공부를 하고 있다가 조정될 때 들어가라고 말씀드립니다. 저는 폭락을 바라는 사람 중 하나입니다. 그게 제일 좋은 전략입니다. 좋은 입지가 어디 가는 게 아니잖아요. 저는 서울 집값이 많이 내려갔으면 좋겠습니다. 강남권 평당 1억이면 상대적 박탈감이 심하잖아요.

그렇지만 매물 숫자가 많지 않아요. 강남권 다해봤자 고가 아파트 몇 천 세대 안돼요. 강남권 비교적 새 아파트들과 재건축 아파트만 비싸죠. 그 아파트를 받아줄 수요층은 충분해요. 서울 인구가 970만명인데 이 중 몇 백만명은 아파트들을 못사요. 고가 아파트를 보고서 거품이라고 하니까 문제죠. 서울 1, 2 3000만원 아파트 다 퍼져있어서 골라 사면됩니다. 개인적으로 그런 아파트들이 가격이 빠져서 마음편히 들어갔으면 합니다.

▶김학렬 소장
고가 아파트 집값을 낮추고 싶으면 용적률을 1000~ 2000% 줘서 강남구를 다 고층으로 만들면 됩니다. 강남구에 왜 층고제한을 합니까?

강북 같은 경우는 지켜야 할 게 많습니다. 문화 유적지, 청와대 등 경호상 문제가 있습니다. 강남구는 100층을 해도 상관이 없습니다. 자연스럽게 집값도 안정화 될 거 같은데요. 매물은 늘리지 않고 집값만 높다고 한다.

도봉구 중랑구에는 평당 1000만원이 안되는 아파트가 많아요. 집값이 안정화되고 내려가려면 거래할 수 있는 매물이 많아야 합니다. 3년 동안 정책이요, 시장에 있는 매물을 계속 없앴어요. 임대사업자로 묶으면 8년 동안 매물이 안나오고요. 양도소득세 중과되면 집을 절대 안팝니다.

▷구민기 기자
상승 요건이 높은 곳은?

▶김학렬 소장
이런 이야기하면 재수가 없다고 말하는데요. 제가 제일 많이 질문 받은 겁니다. 이렇게 집값이 올랐는데 또 오릅니까? 남들이 관심 못 갖는 아파트 찾아와 한 사람이 묻습니다. “지금까지 저렴했는데 올라가겠죠?”라고요. 그 분도 답을 알고 있어요. 비싼 것들이 그 만큼 또 올라가요. 안 오른 아파트는 안 오른다. 차이가 점점 벌어져요. 비싼 걸 사야 리스크를 헤지할 수 있고, 시세가 올라갑니다. 인플레이션 만큼 안오르면 빠진 것과 다름이 없어요.

현재 강남구는 평당 5000만원이고 도봉구 평당 1300만원입니다. 2030년이 되면 강남구는 평당 1억이 돼 있을거고 도봉구는 평당 3000정도일 것입니다. 더 벌어져요. 가능한 제일 좋은 위치를 선택하는 게 향후에 미래 가치를 확보할 측면에서 바람직합니다.

▷구민기 기자
공급은 충분한가요?

▶김학렬 소장
서울은 공급을 늘릴 수가 없어요. 서울 인구가 매년 10~20만명 줄고 있어요. 그런데 세대 수 는 증가하는데 늘어나는 세대수를 감당할 수 있는 집들이 없습니다. 서울에 남는 사람들은 돈을 더 지불한 사람이고 덜 지불한 사람은 경기나 인천으로 밀려나게 됩니다.

서울 같은 경우는 공급 충분하다는 말을 하는 사람은 엉터리입니다. 늘 부족했기 때문에 신도시를 고민하고 만들고 있죠. 서울 공급이 충분하면 1기 신도시, 2기 신도시 만들 필요가 없었습니다. 2기 신도시 만들다가 장벽이 생긴거죠. 수요가 안 늘어나요. 서울에서 너무 멀어서 그렇습니다. 신도시는 서울의 위성도시로서 역할을 해야 합니다. 3기 신도시 만든다는 이유 자체가 서울에 공급이 충분하지 않다는 겁니다.

▶김학렬 소장
경기와 인천 등 지방은 수요가 없어요. 중심지는 수요가 있지만, 테두리 지역은 없습니다. 공급이 많게 되면 가격이 무조건 떨어집니다. 분양가 상한제에서도 빠지고 공급을 많이 해도 빠지는데 서울은 공급을 많이해도 채울 수 없습니다. 부지가 없어서요. 서울과 나머지 16개 광역 지자체는 다른 기준으로 분석해야 합니다.