[집코노미] '줍줍' 잘못하면 체한다…세금 때문에

청약통장·가점 필요없지만 내년 세법 개정 포함
분양권도 중과주택 포함…장특공제도 주의해야

지난달 경기 수원 힐스테이트 푸르지오 수원의 미계약분 42가구에 대한 무순위 청약엔 6만8000여 명이 몰려 1618 대 1의 경쟁률을 기록했다. 한경DB

집값 상승이 지속되면서 수도권 분양시장이 가열되고 있다. 청약통장이 필요하지 않은 ‘줍줍(무순위 청약)’엔 가점이 낮은 무주택자부터 분양권을 선점하려는 투자자까지 수만명이 몰리고 있다. 하지만 내년부터 관련 세제가 크게 바뀌기 때문에 주의가 필요하다.

◆분양권 줍다가 탈난다

줍줍은 무순위 청약을 일컫는 신조어다. 주인 없는 분양권을 주워간다는 데서 유래했다. 예비당첨자 선정 이후에도 미계약이 나오거나 부적격자가 발생해 남는 물량이 대상이다. 잔여물량이 생길 경우 청약통장 유무나 가점을 따지지 않고 청약을 받기 때문에 인기가 높다. 지난 4일 경기 수원 ‘힐스테이트 푸르지오 수원’의 경우 무순위 청약으로 모집한 42가구에 6만7965명이 몰리면서 1618.2 대 1의 경쟁률을 보였다. 단시간에 청약자들이 몰리면서 홈페이지 서버가 다운되기도 했다.

하지만 무턱대고 줍줍에 나섰다간 세금사고가 날 수 있어 주의해야 한다는 게 전문가들의 조언이다. 지난해 ‘12·16 대책’에 따른 세법 개정으로 내년부터 분양권도 주택수에 포함되기 때문이다. 서울 등 조정대상지역의 집을 팔 때 양도소득세를 중과세율로 계산하게 된다.

중과세 판단은 주택의 취득시기가 아닌 매각시기를 기준으로 따지는 게 핵심이다. 예컨대 줍줍으로 서울에 2주택과 1분양권을 가진 사람이 올해 기존 집 한 채를 매각하면 2주택 중과세율(52%)로 세금을 정리한다. 하지만 기존 주택 한 채를 내년 이후 되판다면 분양권까지 포함해 3주택 중과세율을 적용받는다.양도세율이 62%로 종전보다 10%포인트 늘아나는 셈이다.

9억원까지 비과세를 받을 수 있는 ‘일시적 2주택’의 경우도 절세 전략이 복잡해진다. 서울에 1주택과 1분양권을 가진 사람이 대체주택을 취득한 뒤 기존 주택을 내년 이후 10억원에 매각한다고 가정해보자. 기존 주택은 9억원까지 비과세가 가능하지만 초과분인 1억원에 대해선 분양권까지 3주택으로 판정돼 중과세율이 적용된다. 올해 안에 팔 경우 양도세율이 0%지만 내년부턴 62%(3주택 중과세율)로 껑충 뛴다.

김호용 미르진택스 대표는 “소득세법 개정안의 의원 발의안을 보면 분양권은 비과세 여부를 판단할 땐 주택수에 포함되지 않도록 규정됐다”며 “그러나 다른 주택의 중과 여부를 따질 땐 주택 숫자에 가산되기 때문에 꼼꼼히 확인할 필요가 있다”고 설명했다.

◆중도 처분도 어려워

그렇다고 분양권을 중도 처분하는 것도 여의치 않다. 지난달 ‘2·20 대책’을 통해 조정대상지역이 전국 49개 시·군·구로 확대된 데다 이들 지역에선 모두 분양권 전매가 금지돼서다. 웃돈을 받고 되팔기 위해 취득한 분양권이더라도 입주 이후 주택 상태로만 처분이 가능하다. 여윳돈이 없다면 세입자를 들여 잔금을 치러야 한다. 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 “분양권 전매제한이 있는 줄 모르고 단타로 들어갔다가 되팔지 못해 낭패를 보는 경우가 많다”며 “입지가 좋지 않은 곳들은 전세를 맞추기 어려워 경매로 넘어갈 수 있다”고 말했다.

무주택자들에게도 줍줍이 자칫 독이 될 수 있다. 비거주 투자용도로 분양권을 받아뒀다가 전매제한 때문에 미리 매각하지 못할 경우 나중엔 비싼 잔금을 치르고 입주해야 해서다. 무주택자에서 1주택자가 된 경우 조정대상지역이라면 2년을 거주한 뒤 매각해야 9억원까지 비과세를 받을 수 있다. 거주하지 않고 매각할 경우 일반세율로 집을 정리한다. 원치 않는 집에 들어가 살아야 하는 경우가 생길 수 있는 셈이다.

해당 아파트가 9억원을 넘는 고가주택이라면 들어가 오래 살수록 세금이 유리해진다. 1주택자의 9억원 초과분에 대한 장기보유특별공제는 내년부터 거주기간과 보유기간에 대한 공제율을 연 4%씩 따로 계산한다. 예컨대 분양권을 취득한 뒤 입주해 4년을 거주(16%)하고 4년을 보유(16%)했다면 9억 초과분에 대한 합산 공제율은 32%가 된다. 하지만 거주하지 않고 세입자를 받아 4년 뒤 되판다면 공제율은 16%로 절반이 줄어든다.

전문가들은 최근 들어 세제 변화의 폭이 커진 만큼 부동산 취득과 매각에 심사숙고해야한다고 조언한다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장(세무사)은 “최근 집값 상승은 다주택자의 투기수요 말고도 무주택자의 투자시장 진입이나 1주택자의 ‘갈아타기’도 원인이 됐다는 게 당국의 판단”이라며 “주택 소유 여부와 관계없이 세법을 꼼꼼하게 파악해둘 필요가 있다”고 말했다.

전형진 기자 withmold@hankyung.com