10억 웃돌던 과천 전세값, 한 달 만에 2억 넘게 떨어진 이유는?

과천 전셋값 변동률 8개월 만에 '마이너스'
거래량도 '뚝'…"호가 떨어지는 분위기"

3차 사전청약이 이뤄진 경기 과천의 주암동 일대 모습. 사진=한경DB

지난해까지 급등세를 보였던 과천 전셋값 상승세가 한 풀 꺾이고 있다. 1~2개월 새 호가가 2억원 넘게 떨어진 단지도 있다. 현지 중개업소들은 “전세 시장 분위기가 가격이나 거래 모두 조용한 편이다”라며 "올 들어 정부의 고강도 규제의 영향을 받는 분위기”라고 전했다.

과천은 재건축 사업이 계속 진행되면서 이주수요가 꾸준한 지역이다. 여기에 지식정보타운, 3기 신도시(과천지구) 등 청약 대기수요가 있다보니, 전셋값이 강세를 보였던 지역이다. 전세가로만 10억원을 넘기는 일이 허다했다. 그러나 정부가 대출을 강화하는 '12·16 부동산대책'을 내놓은 후 시장이 전반적으로 가라앉고 있다.

◆호가 최대 2.5억 떨어졌는데…전세거래 '주춤'

5일 한국감정원에 따르면 과천 아파트 전세가격은 지난주 0.15% 하락해 전국에서 네 번째로 많이 내렸다. 전주(-0.12%)에 비해 낙폭이 0.03%포인트 커졌다. 2월 누계로는 -0.34%를 나타내 8개월 만에 하락반전했다.

거래도 주춤하다. 국토교통부 실거래가시스템을 분석한 결과에 따르면 과천 아파트 지난달 전월세 거래량은 총 68건으로 1월(86건)보다 20.9% 줄었다. 작년 2월(95건)과 비교해도 28.4% 감소한 수치다. 지난해 전세가격 변동률이 가장 높았던 12월(104건)에 비해서는 34.6% 줄었다.

현장에서는 한 달만에 전세 실거래가가 2억5000만원 하락한 단지까지 나왔다. 원문동의 ‘래미안슈르’(전용 84m²)은 지난달 10억원에 전세 계약이 됐지만 이달 초엔 7억5000만원에 거래됐다. 인근 원문동과 별양동 일대 아파트들 역시 올 초를 기점으로 5000만~1억원 넘게 내렸다.

신축 아파트 일부도 전세가 하락 대열에 합류했다. 입주 3년차 아파트 ‘래미안센트럴스위트’(전용 59㎡)의 전세가격은 지난해 11월만해도 8억5000만원이었다. 그러나 올 초 8억원으로 5000만원 가량 떨어졌다. 현재 호가는 7억원 중반선까지 밀렸다. 별양동 S공인 관계자는 “이미 전세가격이 너무 많이 오른 상태여서 수요자들이 부담을 느끼는 경우가 많다”며 “호가가 조금씩 떨어지고 있는 분위기”라고 말했다.

◆“정책 바뀌어 이사 계획 틀어졌다” 분통도

작년 하반기까지 줄기차게 상승한 피로감에 12·16 대책이 결정적이었다는 게 일선 중개업소들의 분석이다. 정부가 과천에서 청약 1순위 자격 요건으로 의무거주기간을 1년에서 2년으로 확대를 검토하고 있다는 점도 영향을 미쳤다.

원문동 J공인 관계자는 “청약을 기다리는 사람들이 많다보니 전세 수요가 과열 양상을 보이면서 가격이 크게 뛰었다"면서 "전세대출이 막혀버리니 수요자들이 쉽게 진입을 못하는 분위기”라고 설명했다. 집주인들이 조금씩 호가를 낮춰 내놓으면서 결국 본격적인 하락세를 타고 있다는 얘기다. 인근 A중개업소 대표도 “올해 지식정보타운 분양을 노리고 이사를 계획하던 전세 수요자들이 청약 거주요건 강화 소식을 듣고 계약을 망설이는 분위기”라며 “정책이 계속 바뀌면서 이사 계획이나 자금 마련 전략이 틀어졌다고 울상인 경우가 많다”고 했다.

1571가구 규모의 ‘과천푸르지오써밋’(과천주공1단지 재건축) 입주가 시작되면서 전세가가 주춤한 분위기도 있다. 과천에선 지난해까지 신규 아파트 입주 물량이 한 가구도 없었지만 올해와 내년에는 각각 3000가구, 4000가구씩 물량이 늘어난다.

사진=연합뉴스

다만 전세가격 하락세가 일시적인 현상에 그칠 것이라는 분석도 있다. 입주물량이 늘기는 하지만 청약대기 수요를 해소하기엔 여전히 부족하다는 설명이다. 과천에선 올해 지식정보타운에 이어 2021년 3기 신도시 등 최고 입지의 공공택지 분양이 계속 이어질 예정이어서다. 한 부동산투자 전문가는 “과천은 여전히 각종 개발 호재와 로또 분양 계획이 많지만 공급량은 부족하고 재건축 단지 위주의 노후 주택이 많다”며 “정부 규제에 잠시 주춤할 순 있지만 다시 전세시장 과열 현상이 되살아날 것으로 본다”고 내다봤다.

안혜원 기자 anhw@hankyung.com