나도 1가구 1주택 비과세를 받을 수 있을까?

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2년 이상 보유한 1주택자는 9억원 이하 주택 매매 시 양도소득세를 내지 않는다는 것은 많이 알려져 있다. 하지만 2021년부터는 이런 ‘1가구 1주택 비과세’ 상식도 깨질 것으로 보인다.

“이게 처음이자 마지막 1주택인 게 맞으세요?” 질문이 우습지만 2021년부터 세무사로부터 흔하게 듣게 될 내용이다. 1가구 1주택 비과세를 받고 싶은 의뢰인의 과거 주택보유내역을 일일이 확인하게 되기 때문이다. 직전에 매도한 주택이 있다면 일시적 2주택으로 양도했는지도 확인해야 한다. 양도소득세를 내고 매도한 주택이면 매도 후 2년이 지났는지도 따져봐야 한다. 2019년 2월 소득세법 시행령 154조 5항이 개정됐기 때문이다. 2주택 이상을 보유한 1가구가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 경우에는 양도 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다는 내용이다.

이 조항의 시행시기는 ‘2021년 이후 양도하는 주택부터’라고 돼 있다. 그런데 시행령을 해석해보면 2021년 이후 1주택 비과세를 받으려면 과거 양도한 주택 현황을 파악해야 하고, 그 결과에 따라 비과세 적용여부가 달라진다. 법령을 시행하기 전에 양도한 주택 때문에 2021년 이후 양도하는 1주택자가 비과세를 적용받지 못하게 된다면 소급과세가 아닌지 의문이 생긴다.

이에 대한 기획재정부의 유권해석이 지난 2월 19일에 있었다. 정리하면 2021년 이전에 주택을 양도한 경우 일시적 2주택으로 양도한 것인지를 따져보고, 과세대상 주택을 양도했다면 나머지 1주택에 대해서는 보유기간 2년을 다시 따져 비과세를 판단해야 한다는 것이다. 예를 들자면 이런 경우다. 10년간 거주하고 있는 7억원짜리 아파트와 1억원짜리 주거용 오피스텔을 보유하고 있는 2주택자가 2020년 3월 오피스텔을 먼저 정리했다고 하자. 그리고 2021년에 거주하는 아파트를 매도했다면? 오피스텔 매도일로부터 2년이 되지 않은 상태이므로 10년간 거주한 사실과 관계없이 양도소득세 비과세가 적용되지 않는다. 이것이 기재부의 해석이다.

따라서 2주택 이상 보유자는 사안이 심각해졌다. 올해 말까지 거주주택 외 모든 주택을 정리하고도 2년을 더 채워 마지막 1주택을 팔아야 비과세가 되기 때문이다. 비과세와 과세의 간극은 매우 크다. 비과세를 못 받으면 집 팔기도 망설여지지 않는가. 결국 1주택만 남으면 비과세가 될 것으로 믿었던 사람들의 거주 이전의 자유가 세금으로 제한되는 구조가 될 수 있다. 모든 1주택자의 과세피로도가 점차 늘어가고 있다.

왕현정 < KB증권 WM스타자문단 세무자문팀장 >