경기가 어려워지면 임대차 관계에서 임차인이 월세를 못 내거나 연체하는 상황이 많이 발생한다. 이런 상황에서 임대차가 종료되면 보증금을 돌려줄 때도 분쟁이 발생할 수 있다. 임대차가 종료되면 임대인은 임차인에게 연체 금액 등을 공제하고 보증금을 돌려주면 된다. 그런데 보증금을 얼마나 돌려줄지 또는 연체 금액이 얼마인지는 임대인의 판단으로 우선 이뤄진다. 그 때문에 다투는 사례가 많다. 이때 임대인과 임차인이 서로 알아야 할 법적 기준은 무엇일까.

사례를 살펴보자. 임차인 A가 임대인 B가 소유한 상가를 임차해 장기간 영업하던 중 계약 만기로 나가게 됐다. 영업을 종료하고 나가면서 보증금 반환과 관련해 임대인과 임차인 간 분쟁이 발생했다. 임차인은 임대인 B에게 계약이 종료됐으니 보증금을 돌려달라고 요구했다. 임차인이 임대인과 첫 계약 시 지급한 보증금은 1000만원이고 월세는 100만원이었다. 임대인이 통장내역을 확인해 보니 연체된 월세는 11개월치에 달했고 총액이 1100만원이었다.

이에 따라 임대인은 연체 차임이 보증금보다 많기 때문에 돌려줄 돈이 없다고 반환을 거절했다. 임차인은 월세를 간혹 안 내기도 했는데 현재 일부는 지급했고 일부는 임대인이 면제해줬다고 주장한다. 임차인은 결국 연체한 월세는 없다며 다시 한 번 임대인에게 내용증명을 보내 보증금을 돌려달라고 통보했다.

여기서 우선 보증금의 성격에 대해 유의할 필요가 있다. 부동산 임대차에서 보증금은 임대인에게 연체 차임 등에 대한 담보가 된다. 임대차 보증금은 연체 차임, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상 채무 등 임대차 관계에 따른 임차인의 모든 채무를 담보한다. 따라서 그 채무 상당액은 임대차 관계 종료 후 목적물이 반환될 때 특별한 사정이 없는 한 별도 의사표시 없이 보증금에서 당연 공제된다. 따라서 임대인 B는 임대차 종료 시 보증금에서 연체된 월세 등을 공제하고 임차인 A에게 지급하면 된다.

그런데 임대인 B가 연체된 월세를 보증금에서 공제하고 돌려줄 때 그 연체 금액에 다툼이 생긴다면 그 입증 책임이 누구에게 있는지를 확인해야 한다. 임대인은 임대차 보증금에서 연체 차임, 연체 관리비 등을 공제하려면 해당 채무를 임대차 보증금에서 공제해야 한다는 주장을 해야 한다. 나아가 임대차 보증금에서 공제할 월세 채권, 관리비 채권 등 발생 원인에 대해 주장, 입증할 책임이 있다. 다만 발생 채권이 변제 등 이유로 소멸했는지는 임차인이 입증 책임을 부담한다.

따라서 임대인이 임대차 계약에 정해진 금액만큼 연체 차임 등을 공제했다고 밝히고 임차인에게 남은 금액을 지급하거나 남은 금액이 없어 지급을 거절하는 것이 가능하다. 이런 경우 월세를 제대로 냈고 연체한 금액이 없다는 사실은 임차인이 주장하고 입증해야 한다. 즉 임차인 A는 보증금을 돌려받기 위해 본인이 월세 입금 내역 등을 제시하며 연체 금액 등이 없음을 증명해야 한다.

곽종규 변호사
곽종규 변호사
이처럼 임대차 계약 종료 시 임차인 입장에서 보증금을 제대로 돌려받으려면 월세를 제대로 지급했다는 증빙을 갖춰놔야 한다. 또 A처럼 연체 차임을 이후 변제했다거나 면제받은 사실이 있다면 이에 대한 영수증이나 확인서 등을 확보해 놔야만 추후 분쟁을 예방하거나 대비할 수 있다.

곽종규 < 국민은행 WM투자자문부 변호사 jonggyu@kbfg.com >