최근 서울 신촌의 한 신축 아파트에 입주한 김모씨는 공시가격을 열람하다 가슴을 쓸어내렸다. 보유세 부담이 우려됐지만 공시가격이 아예 존재하지 않아서다. 입주 후 행정절차가 지연된 ‘미등기 아파트’는 정말 보유세를 내지 않을까.

지난 19일부터 공동주택 공시가격 열람이 시작됐지만 김씨 사례처럼 부동산 공시가격 알리미 홈페이지를 통해 가격을 조회할 수 없는 단지가 많다. 아직 소유권 이전등기가 끝나지 않아서다. 대개는 갓 입주한 단지다. 재개발·재건축단지는 분담금 산정 등 행정 변수가 많아 길게는 수년 동안 등기가 지연되기도 한다. 택지지구는 통상 입주 시점부터 소유권 이전까지 6개월~1년 걸린다.

지난해부터 줄지어 입주한 마포구 신수동 ‘신촌숲아이파크’와 ‘신촌그랑자이’ 등 마포 일대 신축 단지들이 미등기 아파트의 대표적인 사례다. 종합부동산세와 재산세는 공시가격을 기준으로 산정하는데 이들 단지는 아예 공시가격이 없다. 신촌숲아이파크는 전용면적 84㎡ 분양권이 최근 16억9500만원에 거래됐다. 올해부터 종부세가 부과되는 ‘마포래미안푸르지오’ 같은 면적대보다 비싸다.

하지만 공시가격이 없다고 보유세를 물지 않는 것은 아니다. 지방자치단체별로 공시가격에 준하는 기준을 마련한 뒤 세금을 부과하기 때문이다. 등기가 완료되지 않은 단지들에 대해선 매년 한국감정원의 미공시 자료를 받아 이를 토대로 세금을 매긴다. 미공시 자료란 일반 열람은 불가능하지만 감정원이 산정한 사실상 준(準)공시가격이다. 감정원 관계자는 “공시가격을 산정하는 것과 똑같은 기준으로 감정평가 선례나 실거래가, 시세 정보 등을 종합해 결정한다”며 “참고 가격으로 제시할 뿐 이를 어느 정도 수준으로 받아들일지는 지자체 재량”이라고 설명했다.

미등기 아파트의 등기가 완료되면 이듬해부턴 공시가격 열람이 가능해진다. 한 세무업계 관계자는 “미등기 상태가 지속되다 가격이 처음 공시될 땐 그동안의 시세 상승분이 한꺼번에 반영되는 경향이 있어 체감하는 세금 부담이 높아지기도 한다”고 말했다.

올해는 지난해 새롭게 등기가 끝난 단지들의 가격이 공시됐다. 북아현동 ‘e편한세상신촌’과 녹번동 ‘래미안베라힐즈’ 등이다. 그러나 아직 등기가 지연되는 단지도 많다. 9510가구 규모가 입주한 가락동 ‘헬리오시티’와 흑석동 ‘아크로리버하임’, 만리동2가의 ‘서울역센트럴자이’ 등이 행정 절차를 마무리하지 못했다. 등기가 없는 경우 조합원 입주권을 제외한 일반분양분 매매는 담보대출이 제한된다.

전형진 기자 withmold@hankyung.com