다주택자 압박 이제 시작…2022년까지 보유세 급등

▶최진석 기자
안녕하세요 집코노미TV입니다. 이번 시간엔 신한은행 부동산투자자문센터 우병탁 팀장(세무사) 모셨습니다. 올해 공동주택 공시가격이 발표됐는데 1주택자와 2주택자의 보유세가 얼마나 늘어나는지 예를 들어볼 수 있을까요?

▷우병탁 팀장
서울과 수도권의 9억원 초과주택 1주택자의 경우엔 세부담상한이 150%로 정해져 있습니다. 150%까지 늘어나는 곳들이 다수 있을 것으로 보이는데요. 예를 들어서 작년에 1000만원 정도 냈다면 올해 1500만원 정도 내는 곳들이 반포동 래미안퍼스티지 전용 117㎡가 딱 이런 케이스고요. 작년에 600만원 정도 냈는데 올해 50% 정도 올라서 900만원 정도 내는 곳이 대치동 래미안대치팰리스 전용 84㎡의 경우입니다. 강북 중형 면적대 기준으로 보자면 금액이 작아지긴 합니다. 아현동 마포래미안푸르지오 전용 84㎡의 경우 작년에 220만원 정도 냈던 게 올해 320만원 정도로 100만원가량 올라요. 상도동 상도더샾 전용 84㎡의 경우 30만원 오른 170만원 정도입니다.

문제는 2주택인데요. 케이스가 다양합니다. 예를 들어 강남에 2채를 가진 경우 작년에 3000만원 냈다면 올해는 6000만원 정도 내야 합니다. 개포주공1단지 전용 50㎡와 아크로리버파크 전용 84㎡를 가진 경우입니다. 강남에 1채, 강북에 1채의 경우 1700만원 정도 내던 게 올해 3300만원 정도입니다. 강북에 2채라면 작년 840만원에서 올해 1700만원 정도로 2배 정도 늘어납니다.

1000만원, 2000만원 하니까 어느 정도 오르는 건지 감이 없을 수 있는데 2018년 기준 중소기업 초임 평균 연봉이 2870만원 정도입니다. 맞는 비유인지는 모르겠습니다만 강남에 집을 2채 가진 분이라면 그해 취직한 이 집 아들이 번 돈을 죄다 보유세로 내는 거죠. 강북에 2채라면 아들 연봉의 절반을 보유세로 내야 한다고 볼 수 있습니다.

▶최진석 기자
서울에 2채가 있다면 사회초년생 연봉이 고스란히…. 그래도 2채 있으면 기분은 좋겠죠? 지금 제가 깜짝 놀란 게, 집이 많다면 부담이 급격히 올라가나요?

▷우병탁 팀장
다소 극단적인 비유이긴 하지만 비교를 위해서 예를 들자면요. 강남에 은마아파트 전용 84㎡와 래미안대치팰리스 전용 84㎡, 개포주공1단지 전용 50㎡까지 3채를 갖고 있다면 작년에 5000만원 정도를 보유세로 냈는데 올해는 1억 정도를 낸다고 보시면 될 것 같습니다. 부담이 크다고 할 수 있고요. 다만 우리가 여기서 살펴봐야 할 부분은 3채의 시세 기준으로 합산해 보면 70억~80억원 정도 되긴 합니다. 시세 자체가 워낙 큰 거고, 그걸 감안하더라도 집이라는 걸 감안하면 보유세로 1억원씩은 더 내야 한다는 거죠. 1년에 3000만~4000만원씩 더 늘어난다는 거고요.

▶최진석 기자
내년 보유세는 얼마나 늘어날까요?

▷우병탁 팀장
단지에 따라 시세가 얼마나 오르느냐에 따라 다르지만 지금 나타나는 현상으로 보면 올해만큼 큰 폭으로 오르는 게 아니라도 상한에 걸려서 못 오른 부분이 내년에 마저 반영이 되는 게 있거든요. 그런 부분들을 감안하면 강남 지역 같은 경우, 혹은 서울 고가주택의 경우 내년에도 올해와 비슷하게 상한 가까이 오를 경우가 많을 것으로 보입니다. 이런 전반적인 추세는 내년뿐 아니라 내후년에도 지속적으로 보유세 부담은 늘어날 수밖에 없다고 볼 수밖에 없습니다.

그런 측면에선 앞으로 주택에 대한 투자, 보유를 할 때도 똑똑한 대응이 필요할 것 같습니다. 가계의 각 소득이 그 현금흐름을 부담할 수 있느냐 하는 게 관건입니다.

▶최진석 기자
세부담상한 때문에 올해 미처 반영되지 않은 부분이 있을 테니 강남이나 마·용·성의 1주택자나 다주택자 모두…

▷우병탁 팀장
지금처럼은 아니더라도 보유세는 계속 증가할 가능성이 있다는 거죠.

▶최진석 기자
집값이 내년에도 지금 수준이라고 가정하고 본다면요? 세부담은 언제까지 오를까요?

▷우병탁 팀장
2022년까지 공정시장가액비율, 종합부동산세를 계산하기 위한 비율이라고 일종의 완충장치인데요, 해마다 5%씩 오르게 돼 있습니다. 2022년이 되면 100% 최종 적용이 되거든요. 제 생각엔 적어도 2022년까진 해마다 적게는 10%에서 많게는 20~30%까지 보유세 자체는 오를 수 있다고 봅니다.

▶전형진 기자
여기서 잠깐! 종합부동산세를 결정하는 요소는 4가지로 요약할 수 있습니다. ①첫번째는 집값 ②두번째는 집값을 토대로 한 공시가격 ③세번째는 세금 부과 기준인 과세표준을 정할 때 적용하는 공시가격 대비 비율, 즉 공정시장가액비율 ④마지막은 세율입니다.

그런데 ①번인 집값이 당분간 그대로 유지되더라도 정작 세금은 오르는 구조입니다. 왜냐면 ②번인 공시가격에 시세를 반영하는 현실화율이 높아졌습니다. 집값과 상관없이 공시가격은 오른다는 거죠. 그리고 ③번 공정시장가액비율은 올해 90%에서 내년 95%, 2022년 100%로 오릅니다. 공제가 줄어든다는 의미로 이해하시면 됩니다. 그리고 ④번, 12·16 대책에서 또 올린 세율과 세부담상한도 반영됩니다.

자, 이런 조건으로 조정대상지역 2주택자의 보유세를 계산해봤습니다. 보시는 것처럼 공시가격이 고정되더라도 보유세는 올해 4940만원에서 내년 5310만원, 2022년엔 5590만원으로 크게 늘어나는 걸 알 수 있습니다.

만약에 공시가격이 고정되지 않고 올해 다 반영되지 않았던 현실화율이 점진적으로 반영돼 해마다 5%씩 올랐다고 가정해볼게요. 올해 보유세는 4940만원이었지만 내년엔 5690만원, 2022년엔 6410만원이 됩니다.

▶최진석 기자
집값이 지금에서 멈춰도 2022년까진 계속 오른다는 거죠. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장님과 이야기 나눠봤습니다. 감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 최진석 기자 촬영·편집 이지현 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴

[집코노미TV] "다주택자 압박 이제 시작…2022년까지 보유세 급등"