올해 공시가격이 지난해보다 40%가량 오른 서울 대치동 래미안대치팰리스.
올해 공시가격이 지난해보다 40%가량 오른 서울 대치동 래미안대치팰리스.
올해 아파트 공시가격이 큰 폭으로 오르면서 다주택자를 중심으로 보유세 부담이 급증할 전망이다. 그러나 당분간 집값이 떨어지더라도 종합부동산세는 오르도록 설계됐다. 과세표준의 공제비율이 2022년까지 매년 줄어들기 때문이다.

매년 오르는 보유세

올해 아파트값 떨어져도…내년 보유세 오히려 늘어난다
정부가 지난달 발표한 공동주택 공시가격안에서 서울 상승률은 14.75%다. 2007년 이후 13년 만에 가장 큰 상승폭이다. 고가 아파트가 밀집한 강남구와 서초구는 각각 25.57%와 22.57% 올랐다. 양천구(18.36%)와 송파구(18.45%)도 오름폭이 크다.

종부세와 재산세 등 보유세 부담은 다주택자일수록 높은 것으로 나타났다. 서울 대치동 ‘래미안팰리스’ 전용면적 84㎡와 아현동 ‘마포래미안푸르지오’ 같은 면적대를 가진 2주택자는 지난해 보유세로 2001만원을 냈지만 올해는 4943만원을 내야 한다. 이들 단지의 공시가격이 25~40%가량 오른 데다 세부담 상한과 세율 또한 줄줄이 인상돼서다. 마포래미안푸르지오는 올해부터 공시가격 9억원을 넘기면서 처음으로 종부세가 부과 대상이 됐다.

신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 영향으로 집값 하락이 확산하고 있지만 정작 내년 보유세는 오히려 늘어날 가능성이 있다. 종부세의 과세표준을 계산할 때 공시가격에 곱하는 공정시장가액비율이 올해 90%에서 내년 95%, 2022년 100%로 오르기 때문이다. 다주택자의 합산 공시가격이 32억원이라면 기본공제(6억원·1주택 단독 명의는 9억원)를 뺀 26억원에 이 비율을 대입한다. 올해 비율 90%를 적용하면 과세표준은 23억4000만원이 된다. 내년과 2022년 5%포인트씩 오르는 비율을 적용하면 과세표준은 각각 24억7000만원과 26억원으로 올라간다.

이 경우 래미안대치팰리스와 마포래미안푸르지오의 공시가격이 올해와 같은 수준을 유지하더라도 보유세는 5316만원으로 증가한다. 2022년 공시가격 또한 똑같이 유지되더라도 보유세는 올해보다 600만원가량 증가한 5594만원으로 늘어난다.

공시가격이 호가나 매매가를 역전할 가능성도 있다. 반포동 ‘아크로리버파크’ 전용 84㎡의 매도 호가는 최저 28억원까지 떨어졌지만 이 단지의 공시가격은 지난해 19억원에서 올해 25억원으로 급등했다. 지난해 20억원 고지를 밟은 ‘잠실엘스’ 전용 84㎡는 이달 초 18억5000만원에 손바뀜했다. 이 면적대 공시가격은 14억원까지 올랐다. 인근 ‘파크리오’ 같은 면적대는 공시가격이 13억원인데 매도 호가는 최저 16억원까지 나온다.

종부세 절세는 어떻게

증가하는 보유세 부담을 덜기 위해선 다양한 절세 전략이 필요하다고 세무 전문가들은 조언한다. 최우선으로 고려할 수 있는 건 매각이다. 종부세는 주택 수가 많을수록 과세표준과 세율 모두 오르는 누진구조이기 때문이다. 지난해 ‘12·16 대책’에 따라 올해 6월까지 집을 매각하는 다주택자는 양도소득세 중과 배제 혜택을 받을 수 있다. 최고 62%의 가산세율이 아닌 일반세율로 세금을 정리한다는 의미다. 과세기준일이 6월 1일인 점을 감안하면 이날 이전에 소유권 이전을 마쳐야 보유세를 물지 않는다. 다만 양도세 중과 배제는 10년 이상 보유한 주택에 한해 적용된다.

부부 공동명의도 절세를 위한 전략 가운데 하나다. 공시가격 9억원 이상 주택에 부과되는 종부세는 과세표준을 계산할 때 소유자 한 사람당 6억원(1주택 단독명의는 9억원)을 기본으로 공제한다. 예컨대 공시가격 12억원짜리 아파트를 단독 소유하고 있다면 공시가격과 단독명의 공제분(9억원)의 차액(3억원)에 대해 세금을 따진다. 하지만 부부가 공동명의로 소유할 경우 기본공제가 ‘6억원＋6억원’으로 늘어나 아예 종부세를 물지 않는다. 공시가격이 높을수록 명의 분산으로 과표를 낮추면 세액이 줄어드는 구조다.

다만 이미 단독명의로 소유하고 있는 주택을 공동명의로 바꾸다 손해를 볼 수 있어 주의해야 한다. 배우자에게 지분을 증여하는 과정에서 증여세가 발생하는 데다 취득세도 추가로 내야해서다. 증여로 소유권이 이전될 때의 취득세율은 4%로 일반 매매보다 높다. 김호용 미르진택스 대표는 “공동명의로 줄어드는 종부세와 명의이전 과정에서 증가하는 비용을 꼼꼼히 비교해봐야 한다”며 “통상 신규 취득하는 주택일 때 처음부터 공동명의를 선택하는 게 유리하다”고 설명했다.

신탁을 선택하는 방법도 있다. 신탁사에 주택을 위탁하는 경우 개인이 소유한 주택과 합산과세가 이뤄지지 않기 때문에 보유세액이 줄어든다. 신탁하는 과정이나 나중에 개인 명의로 환원하는 과정에서 취득세도 물지 않는다. 그러나 신탁 기간 동안 발생하는 수수료를 부담해야 하고 법 개정을 통해 신탁 부동산에 대한 종부세 합산과세가 이뤄질 수 있어 주의해야 한다.

전형진 기자 withmold@hankyung.com