'뜨거웠던 이사철'…서울·경기 12∼2월 전월세 거래 역대 최대

12·16대책에 전세수요 증가, 학군·교통 개선 등 복합 작용
'풍선효과'로 경기 매매거래도 역대 최대, 과거 정부대책 때와 다른 양상

신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산에도 불구하고 연초 서울·경기 등 수도권 아파트 전월세 거래량이 폭발했다.

지난해 말부터 올해 2월까지 거래량이 역대 최대 수준이다.

정부의 강력한 규제 정책과 집값 하락 우려에 따른 매매수요의 전세 전환, 교통여건 개선에 따른 수도권 주택 수요 증가 등의 요인이 복합적으로 작용한 결과로 보인다.

14일 경기부동산포털에 따르면 2월 경기도 아파트 전월세 거래량(계약일자 기준)은 이날까지 총 2만3천145건으로 2월 기준으로 2011년 집계 이후 역대 최대를 기록했다.

경기도의 전월세 거래량은 앞서 지난해 12월과 1월에도 각각 2만1천352건, 2만231건으로 해당 월 기준 역대 최대치를 기록해 석 달 연속 최근 10년 치 거래량 기록을 갈아치우고 있다.

전월세 거래량은 정해진 법정 기한 없이 세입자의 확정일자 신고를 토대로 집계된다.

통상 확정일자 신고가 아파트의 경우 계약후 1∼3개월 뒤 전입신고와 함께 이뤄지는 것을 감안할 때 연초 전월세 계약건수는 더 늘어날 전망이다.

서울도 지난 겨울 성수기에 전월세 거래가 늘었다.

서울부동산정보광장이 집계한 지난해 12월부터 올해 2월까지 전월세 거래량은 현재 총 4만9천293건으로 지난해 동기간 거래량(4만6천212건)보다 많다.

특히 서울 아파트 2월 전월세 신고분은 총 1만5천777건으로 2014년 2월(1만5천982건)에 이어 2월 거래량으로 두번째로 많다.

추가로 확정일자 신고가 이뤄질 것을 고려할 때 올해 2월 거래량도 역대 최대 수준이 될 공산이 크다.

작년 12월 서울 아파트 전월세 거래량은 총 1만8천665건으로 전월세 거래량이 집계된 2011년 이후 최대 수치다.

전문가들은 지난 이사철에 수도권 아파트의 전월세 거래량이 크게 늘어난 원인을 놓고 다양한 해석을 내놓는다.

우선 서울의 경우 정부의 입시제도 개편 추진 영향으로 강남권 등 학군 인기지역의 전세 수요가 급증했다.

강남구 대치동의 한 중개업소 대표는 "정부의 자사고 폐지, 정시 확대 등의 방침으로 유명 학군의 인기가 부활할 것이라는 생각에 방학 기간 내에 입주하려는 학군 수요들이 11월부터 계약을 서둘렀다"며 "올해 3월 이후부터는 학군 수요가 빠지면서 전월세 거래도 다소 주춤한 상황"이라고 말했다.

지난해 12·16대책 이후로 15억원 초과 초고가 주택의 대출이 금지되면서 강남 등에서 주택 매수에 실패한 세입자들이 전세로 돌아섰다는 분석도 있다.

여기에다 고가주택에 대한 보유세 인상, 코로나19 사태로 집값 하락에 대한 우려가 커지며 매매를 보류하고 일부 전세로 눌러앉는 수요가 발생했다.

그러나 이번 전월세 거래 증가가 매매 거래량 감소를 초래하진 않았다.

2017년 8·2대책이나 2018년 9·13대책 등 앞선 규제대책이 단기적이나마 전반적인 매수 심리 위축으로 이어진 반면, 이번 12·16대책은 '노도강'(노원·도봉·강북구) 등 비강남권과 '수용성(수원·용인·성남시)' 등 경기·인천 등지로 '풍선효과'가 나타나면서 강남을 제외한 나머지 지역의 매매 거래 증가로 이어진 때문이다.

작년 12월부터 올해 2월까지 서울 아파트 매매거래 건수는 총 2만4천345건(계약일 기준)으로 9·13대책으로 거래 침체에 빠진 작년 동기간 거래량(4천769건)의 5배 수준이다.

특히 올해 2월 노원구의 매매 신고 건수는 1천165건으로 작년 2월(144건)의 8배에 달한다.

정부가 6월 말까지 다주택자가 10년 이상 보유한 주택의 양도소득세 중과를 유예하기로 함에 따라 유예기간 내에 팔려는 절세 매물이 급매물로 나오면서 강남권도 거래량이 작년보다 많다.

강남구의 2월 거래량은 총 239건으로 작년 2월(49건)의 4.9배다.

경기도는 전월세에 이어 매매 거래도 폭발했다.

전세 성수기였던 작년 12월부터 올해 2월까지 경기도 아파트의 매매 거래량은 총 7만3천722건으로 역대 최대 물량이 팔렸다.

최근 조정대상지역으로 묶인 수원을 비롯해 용인·화성·구리·남양주·부천·안산시 등지로 투자자들이 대거 몰리면서 매매 거래가 크게 증가했다.

풍선효과가 극심했던 지난 2월 경기도의 아파트 매매 거래량은 무려 3만1천980건에 달한다.

수도권 풍선효과의 원동력은 광역급행철도(GTX), 경전철 등 교통여건 개선이 크다.

부동산114 리서치센터 김은진 팀장은 "지난 겨울 이사철에 서울과 경기지역의 입주 물량이 작년보다 적었던 점을 감안하면 입주 물량 증가가 아니라 전반적으로 수도권에 주택 수요가 증가한 것으로 보인다"며 "서울은 분양가 상한제 등으로 공급이 부족할 것이라는 조바심이 있고 수도권은 교통 여건 개선으로 서울과의 접근성이 개선되면서 투자수요는 물론이고, 전세 수요도 증가하고 있다"고 진단했다.

일단 3월 이후부터는 코로나19 확산으로 풍선효과가 잦아들고 계절적 전세 비수기도 시작되면서 매매, 전세 거래는 연초보다 다소 주춤한 분위기다.

그러나 내년 이후 수도권 아파트 입주 물량이 감소해 전월세 시장의 불안은 커질 수 있다는 우려가 나온다.

부동산114 집계에 따르면 올해 4만2천321가구인 서울 아파트 입주 물량이 내년에는 2만2천977가구로 반토막이 난다.

경기도도 올해 12만1천210건으로 작년(14만1천497가구)보다 줄어드는 데 이어 내년엔 8만9천537가구로 급감한다.

국민은행 WM스타자문단 박원갑 수석부동산전문위원은 "양도세 중과 유예기간이 끝나는 하반기부터 매매 거래는 위축될 가능성이 커 보이지만 가을부터 전세수요는 다시 늘어날 수 있다"며 "하반기에 분양가 상한제가 본격 시행되면 한동안 서울의 신축 아파트 물량이 감소하면서 전월세 시장이 불안해질 수 있다"고 내다봤다.

/연합뉴스