오피스텔 용적률 규제로 재건축 사업이 멈춰선 경기 과천시 별양동 상업지역. 한경DB
오피스텔 용적률 규제로 재건축 사업이 멈춰선 경기 과천시 별양동 상업지역. 한경DB
“수도권 지방자치단체 중 과천시에서만 상업지역 내 주거용 오피스텔 용적률을 400%로 제한하고 있습니다. 획일적인 규제가 시의 균형 발전을 가로막고 있습니다.”(과천시 상업지역 비상대책위원회 관계자)

일반상업지역에 공동주택(주상복합)을 허용하지 않는 경기 과천시에는 오피스텔 용적률 규제가 있다. 상한선이 400%이다 보니 나머지 부분은 오피스텔보다 분양 성적이 낮은 상가와 오피스로 구성해야 한다. 이 때문에 최근 2년간 과천시 상업지역 개발이 멈춰선 상태다.

올 들어 과천주공 재건축 아파트 입주가 본격화되면 교육 문화 등 편의시설 수요가 늘 전망이다. 하지만 규제 때문에 이 같은 주민 편의 수요를 제대로 충족시키지 못할 것이라는 우려가 커지고 있다.

과천은 오피스텔 용적률 400% 이하

2018년 상반기 과천시 중앙동 옛 미래에셋대우 연수원 부지 개발 때 과천주공 1단지(푸르지오 써밋)에서 은행나무 경관 보호 등 조망권 침해를 우려한 민원이 잇따랐다. 과천시는 지방선거를 한 달여 앞둔 그해 6월 별다른 절차 없이 표결로 도시계획조례를 개정했다. ‘상업지역 안에서 주거복합건물(주거용 오피스텔과 그 외 용도가 복합적인 건축물)은 주거용 및 오피스텔로 사용되는 부분의 용적률을 400% 이하로 한다’는 조항(조례 58조 3항)을 신설했다. 당초 900%를 웃돌던 오피스텔 용적률 상한을 400%로 대폭 낮춘 것이다. 과천시의 일반상업지역에서 건축물 용적률은 위치에 따라 1100~1300%다.

이 같은 규제는 서울보다 강하다. 서울 일반상업지역(법정용적률 800%)에서 오피스텔로 개발할 경우 건축법상 업무시설이기 때문에 오피스텔 비율을 100%로 해도 된다. 주상복합으로 개발할 때도 2022년까지 비주거 의무 비율을 당초 30%에서 20%로, 주거용적률은 400%에서 600%(임대주택 포함일 경우)로 늘리는 등 도심에서 부족한 주거시설을 늘리려하고 있다.

건설업계 관계자는 “서울은 도심 내 주거시설을 확대하려고 규제를 완화하는 추세인 반면 과천시에서는 과도한 규제를 하고 있다”며 “용적률을 500%로 높이도록 조례를 개정하거나 주거 비중이 80% 이상이면 용적률 600%가 적용되는 국토교통부 용도용적제 표준안을 활용해야 한다”고 말했다. 이어 “아파트는 최고 35층까지 지을 수 있는데 상업지역 건물은 24층까지밖에 지을 수 없는 것도 문제”라고 덧붙였다.

노후 상업시설 개발 답보

지하철 4호선 정부과천청사역 인근 과천동 및 별양동 상업지역에 있는 새서울프라자, 그레이스호텔, 삼성SDS 과천센터 등 재건축 사업은 답보 상태다. 과천지식정보타운은 물론 3기 신도시에 나올 상업시설도 이 같은 규정을 받으면 용지 분양이 쉽지 않을 것이란 관측이다. 향후 GTX(수도권광역급행철도) C노선, 위례~과천 간 전철(예정) 등이 지날 과천 중심부의 상권 활성화를 염두에 두고 규제를 완화해야 한다는 게 인근 부동산업계의 설명이다.

비상대책위원회도 상업지역 내 상가 공실률이 높은 데도 상가 위주로 공급하게 하는 조례의 부당성을 지적하고 있다. 게다가 신규 재건축 단지 등 주거지역은 속속 자리를 잡아가는 반면 중심 상업지역은 노후화되는 등 지역 내 불균형이 심각하다고 주장했다. 과천주공 1단지 재건축(1571가구)은 이달 집들이를 시작하고 2·6·7단지 등 총 6000가구가 연말부터 순차적으로 입주 예정이다. 비상대책위원회 관계자는 “과천시 내 상업시설이 제대로 활성화되지 못해 주민들이 불편함을 겪을 게 불 보듯 뻔하다”고 강조했다.

김진수 기자 true@hankyung.com