1세대 1주택에 대한 양도소득세는 비과세다. 그러나 적용받기가 어렵다. 우선 거래가액 기준으로 세금이 갈리기 때문이다. 9억원을 초과할 경우에는 원천적으로 비과세를 적용받을 수 없다. 거래가액은 집 전체의 거래가액으로 환산된 금액을 기준으로 한다. 보유기간 및 거주기간에 대한 요건도 까다롭다. 거래가액이 9억원 이하이면서 1세대 1주택자로서 비과세를 적용받기 위해서는 보유기간 2년 이상이라는 요건을 충족해야 한다. 그런데 해당 양도주택의 취득시점에 따라 추가 요건이 갈린다. 양도하는 주택이 2017년 8월 3일 이후 취득한 주택으로 취득 당시 조정대상지역이었다면, 2년 이상 해당 주택에 거주한 이력이 있어야 비과세를 적용받을 수 있다.

9억원을 초과하는 주택(1세대 1주택 고가주택)은 비과세 적용 대상이 아니다. 1세대 1주택이면서 거주 및 보유기간 요건을 충족했다 하더라도 마찬가지다. 하지만 부담세액은 거의 비과세나 다름없다. 상가 등 일반 양도소득세 계산 과정에 비해 두 가지 혜택이 있기 때문이다.

첫째는 전체 양도차익에서 거래가액 중 9억원을 초과하는 금액의 부분만큼만 과세하는 것이다. 전체 양도차익이 6억원인 주택의 양도가액이 10억원일 때 과세대상 양도차익은 10분의 1인 6000만원만 계산된다. 두 번째는 과세 대상 양도차익 6000만원을 기준으로 장기보유특별공제(보유기간 1년당 8%)를 적용받을 수 있다. 한도는 10년 이상 보유한 경우 최대 80%다. 만약 위 사례에서 보유기간이 10년 이상이라면 4800만원을 공제하고 나머지 1200만원만을 가지고 세율을 적용하는 것이다.

올해 이후 양도분부터는 2년 이상 거주한 이력이 있어야 장기보유특별공제를 받을 수 있다. 2년 이상 거주하지 않은 경우에는 보유기간 1년당 2%, 최대 30%의 공제율이 적용된다. 2년 이상 거주한 고가주택을 가정해 보자. 거래가액이 9억원을 약간 초과한 경우에는 첫 번째 혜택이 두 번째 혜택보다 세 부담의 감소 효과가 더 크다. 반면 거래가액이 커질수록 두 번째 효과가 훨씬 커진다. 2017년 8월 3일 이전에 취득한 고가주택 또는 2017년 8월 3일 이후지만 비(非)조정대상지역일 때 취득한 고가주택은 양도 시 첫 번째 혜택이 온전히 적용된다. 두 번째 혜택에서는 상대적으로 적은 30%의 장기보유특별공제를 적용받게 된다.

비과세 판단은 무척 어렵다. 거의 대부분의 1세대 1주택 비과세는 ‘일시적 2주택’인 경우다. 까딱 잘못하면 비과세가 중과세로 바뀐다. 세법은 인정이 없기 때문에 잘 판단해야 한다.

장욱 < 국민은행 WM스타자문단 세무수석전문위원 >