주택에 대한 양도소득세를 줄이는 가장 좋은 방법은 1가구 1주택으로 만들어 매각하는 것이다. 만약 비과세 대상으로 만들 수 없다면 주택 매각 순서를 조절하거나 숫자를 줄여서 중과세율을 피하는 것도 방법이다. 또 주택의 보유기간을 늘려서 장기보유특별공제를 많이 받으면 양도소득세를 줄일 수 있다. 하지만 완벽하게 비과세되는 경우가 아니라면 양도소득세를 줄이기 위해서는 어떤 경우라도 매매차익(양도차익)을 줄이는 것이 선행돼야 한다. 양도소득세는 매매차익을 기준으로 계산되기 때문이다. 다주택 보유자가 조정대상지역에 있는 주택을 매각해 양도소득세가 중과세되더라도 매매차익이 작다면 양도소득세는 부담스럽지 않을 것이다.

양도소득세 계산을 위한 매매차익은 실거래가액으로 계산한다. 양도가액에서 필요경비를 차감해 만든다. 매매차익에 장기보유특별공제와 기본공제 250만원을 차감해 과세표준을 만들고 여기에 세율을 곱하면 양도소득세가 나온다. 양도가액에서 공제하는 필요경비는 취득가액, 자본적 지출액, 양도비용으로 구성된다. 양도가액은 매각할 당시에 결정된 고정된 금액이기 때문에 매매차익을 줄이기 위해서는 결국 필요경비를 늘려야 할 것이다. 필요경비를 늘려야 매매차익을 줄일 수 있고, 매매차익이 낮아져야 과세표준을 낮추고 양도소득세 부담까지 줄일 수 있기 때문이다. 일반적으로 양도소득세를 계산할 때 필요경비는 부동산을 취득하거나 매각할 때 직접적으로 대응하는 비용이어야 한다. 그래서 주택을 취득할 때 부담한 취득가액과 취득세, 법무사 수수료와 중개수수료 등이 일반적으로 필요경비로 인정된다.

하지만 실무적으로 필요경비로 인정되는지 여부가 불분명한 경우도 많다. 특히 주택을 취득하거나 매각하는 과정에서 소송을 진행하는 경우가 있다. 이때 소송을 진행하는 과정에서 들어갔던 소송비용과 화해비용 등이 양도소득세를 계산하는 과정에서 필요경비로 인정되는지 여부가 궁금하다. 일률적으로 가능 여부를 판단하기는 어렵다. 하지만 취득 때 쟁송이 있는 주택에 대해 그 소유권 등을 확보하기 위해 직접 소요된 소송비용과 화해비용 등은 취득가액에 포함된다. 또 주택을 취득한 후 쟁송이 있는 경우 그 소유권을 확보하기 위해 직접 소요된 소송비용과 화해비용 같은 금액 역시 자본적 지출액으로 인정돼 필요경비로 차감할 수 있다. 다만 해당 주택이 임대주택이고 임대소득에 대한 종합소득세를 계산하는 과정에서 소송비용이나 화해비용 등이 필요경비로 이미 공제됐다면 양도소득세에서 중복해서 공제할 수는 없다.

매매차익을 계산할 때 공제되는 취득가액에는 취득할 때 쟁송으로 인한 명도비용, 소송비용, 인지대 등 취득에 소요된 모든 비용을 포함한다. 이 경우 소송비용은 민사소송법이 정하는 소송비용과 변호사 보수 등 주택의 소유권을 확보하기 위해 직접 소요된 일체의 경비를 말한다. 다만 명도비용이 무조건 필요경비로 인정되는 것은 아니기 때문에 주의가 필요하다. 주택을 매각하는 과정에서 임차인에 대한 명도소송 및 손해배상, 변호사 수임비용 등은 필요경비로 인정되지 않는다. 주택의 취득과 매각에 직접 지출된 것으로 해석되지 않기 때문이다. 주택을 매각하기 위해 직접 지출하는 비용에는 주택을 양도하기 위한 계약서 작성 비용, 공증비용, 인지대 등을 포함한다. 하지만 별도의 명도비용과 지연배상금 등은 해당하지 않는 것으로 판단한다. 또 부동산을 공매나 경매로 취득하는 경우에도 제3자에게 법적으로 지급 의무가 없는 가처분말소비용 등을 지급한 경우에도 해당 비용은 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당하지 않는 것으로 해석한다.

양도소득세 계산할 때 '필요경비' 파악 중요…소송 비용도 포함될까
다만 부동산을 취득하고 매각하는 과정에서 소요되는 소송비용은 소송의 성격에 따라서 필요경비 공제 여부가 달라질 수 있다. 이 때문에 반드시 세무 전문가에게 문의한 후 판단해야 할 것이다.

원종훈 < KB국민은행 WM투자자문부장 >