서울 반포동 신반포15차 재건축 현장(자료 한경DB)
서울 반포동 신반포15차 재건축 현장(자료 한경DB)
서울 서초구 반포동 '신반포15차' 재건축 조합이 내일(23일) 인근 웨딩 컨벤션 노천 옥상에서 2차 합동설명회와 시공사 선정총회를 갖는다. 사업이 지연되면서 사업비가 불어나면서 야외에서 총회를 강행하게 됐다.

신반포 15차 재건축은 여러모로 의미를 있다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태가 진행되는 와중인데다, 시공사 계약이 해지된 후 재선정에 들어간다는 점이다. 그리고 강남 집값이 하락하는 와중에 한복판에서 이뤄지는 수주전이어서 관심을 모으고 있다.

수주전에 참여하는 건설사들의 면면도 관심사다. 5년 만에 재건축 수주전에 뛰어드는 삼성물산과 반포의 새 강자로 떠오른 대림산업에 손실도 감수하겠다고 나선 호반건설도 뛰어들었다.

신반포15차 재건축사업은 서초구 반포동 12번지 일대의 기존 아파트를 허물고 지하 4층~지상 35층 6개 동 641가구를 짓는 사업이다. 공사비는 약 2400억원이다.

◆코로나19 와중에 시공사 총회

국토교통부와 서울시는 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산 방지를 위해 다음 달 18일까지 재건축·재개발 사업 등 총회 개최를 금지했다. 또 국토부는 민간택지 분양가 상한제 시행 유예기간도 3개월 연장했다.

신반포15차 위치. 사진=한경DB
신반포15차 위치. 사진=한경DB
그럼에도 신반포 15차가 총회를 진행하는 까닭은 사업비 때문이다. 조합은 일찍이 대우건설을 시공사로 선정했지만, 설계 변경에 따른 공사비 증액을 두고 대립하다가 지난해 12월 계약을 해지했다. 대우건설 측은 조합을 상대로 소송을 진행 중이다. 이러한 문제들도 시간이 지체되면서 금융비용을 비롯해 조합이 지는 비용은 늘어나고 있다. 더 이상 일정지체가 어려운 상황으로 알려졌다.

총회를 허용한 서초구청은 현장에서 관리 및 감독을 하겠다는 입장이다. 조합도 최대한 방역에 신경 쓰면서 행사를 진행하겠다고 재차 강조하고 있다.

이번 총회가 문제없이 진행된다면 그동안 미뤄졌던 재건축·재개발 총회가 속속 재개될 가능성도 있다. 그렇다면 3개월이나 연장된 분양가 상한제 시행시기 또한 무용론이 제기될 수 있다.

◆수주전 뛰어든 3개사, 홍보전 가열

이번 수주전에 참여한 건설사는 3곳이다. 삼성물산, 대림산업, 호반건설이다. 지난 20일 1차 합동설명회가 치러지면서 3개사의 조건들은 이미 공개된 상태다.
삼성물산이 신반포 15차 재건축으로 제시한 '래미안 원 펜타스' 조감도(자료 삼성물산)
삼성물산이 신반포 15차 재건축으로 제시한 '래미안 원 펜타스' 조감도(자료 삼성물산)
수주의지를 가장 먼저 공언한 곳은 삼성물산이다. 500억원의 입찰보증금과 제안서도 1등으로 제출했다. 신규 단지명으로는 '래미안 원 펜타스'(Raemian One Pentas)을 제시했다. 착공과 동시에 선분양을 추진하겠다는 조건이다.

삼성물산은 '삼성'과 '상품'을 내세우고 있다. 삼성전자, 삼성SDS, 삼성물산 리조트부문, 에스원, 삼성웰스토리 등과 관련된 상품을 모두 넣겠다고 선언했다. 삼성전자의 사물인터넷(IoT) 플랫폼인 스마트싱스(SmartThings)를 도입하고, 모든 통신사 및 스마트홈 플랫폼을 연결할 수 있는 시스템을 제공한다. 조경과 보안관리, 식음 서비스에도 삼성 계열사의 힘을 모을 예정이다. 커뮤니티 시설 안내·예약을 도와주는 '인공지능(AI) 로봇'까지 도입한다.

대림산업은 '실속'과 '진심'을 전면에 내걸었다. 제안한 단지명은 '아크로 하이드원(ACRO Hyde One)'이다. 제시한 주요 조건은 △공사비 기성불 지급 △분양계약 즉시 환급금 지급 △명품 자재 시공 및 특급설계 △추가비용 제로 방안 등이다. 대림산업은 또 △내진설계 특등급 △이태리 조르다노 원목마루 △화장실 층상배관 △LG의 최고급 창호 Al-PVC △저층부 석재 5개 층 △대형팬트리 · 드레스장 △대안안설계 설계비 △커뮤니티시설 운동기구 설치비 △모델하우스 설치 및 운영비 등을 모두 부담하겠다고 밝혔다.
대림산업이 신반포 15차 재건축으로 제시한 '아크로 하이드원' 조감도(자료 대림산업)
대림산업이 신반포 15차 재건축으로 제시한 '아크로 하이드원' 조감도(자료 대림산업)
특히 공사비 지급 방식을 기성불로 제안한 회사는 대림산업이 유일하다. 기성불이란 시공사가 공사 공정률에 따라 공사비를 지급받는 것으로 분양수입금 중 일정 비율로 공사비를 지급받는 ‘분양불’과는 반대되는 개념이다. 예를 들어 신반포 15차의 공정이 1% 진행된 경우 시공사에 지급해야 하는 공사비가 기성불 방식은 24억원이다. 분양불 방식은 약 835억원과는 차이가 있다. 이렇게 되면 환급금 지급 여유가 있어 시공사로부터 자금을 대출할 필요가 없고 금리문제도 자연스럽게 해결된다는 설명이다.

강남 수주전에 데뷔한 호반건설은 '파격'과 '사후처리'를 내세웠다. '신반포 호반써밋'을 단지명으로 제시하면서 '역마진'을 감수하고서라도 수주에 성공하겠다고 선언했다. 무상품목으로 제공되는 금액만도 390억원에 달한다. 사업비 대출이자로는 연 0.5%를 제시했다. '분양 시기(피크타임) 선택제'도 내놨다. 조합원들이 선분양이건 후분양이건 유리한 시기를 언제든지 선택할 수 있고, 분양시점에 관계없이 공사비와 사업조건이 동일하게 유지하겠다는 조건이다.

단지 내 하자보수 전용 사무소도 개설할 예정이다. 혹시 모를 하자 발생에 적극적으로 대비하고 차별화된 AS를 제공한다는 각오다. 외부 전문가의 품질관리, 준공 시까지 관련 서비스를 모두 제공하겠다는 입장이다.
호반건설이 신반포 15차 재건축으로 제시한 '신반포 호반써밋' 조감도(자료 호반건설)
호반건설이 신반포 15차 재건축으로 제시한 '신반포 호반써밋' 조감도(자료 호반건설)
◆ 서울 주요 정비사업 시공사 선정에 가늠자

신반포 15차는 재건축 사업에서 규모가 다소 작은 편이다. 하지만 앞으로 서울 주요지역 정비사업의 가늠자 역할을 할 전망이다. 반포를 비롯해 한남3구역까지 굵직한 수주전이 상반기 중으로 이뤄질 예정이다. 그만큼 이번에 어떤 시공사가 어떤 조건으로 선정될지가 정비업계에서 초미의 관심사다.

삼성물산이 수주에 성공한다면 정비사업에서 화려한 부활을 알리게 되는 셈이 된다. 더불어 다음달 시공사를 선정하는 '반포주공1단지 3주구' 수주전에서도 유리한 고지를 선점하게 될 전망이다. 그러나 3주구에서 맞불을 대우건설과는 피할 수 없는 한판승이 될 전망이다. 신반포15차에서 시공사 계약을 해지당한 대우 입장에서는 3주구에서 삼성물산과의 맞대결에 자존심이 걸려있기 때문이다.

대림산업이 신반포 15차를 따내게 된다면 '반포-아크-대림'의 연결고리가 이어질 전망이다. 국내 최고가 아파트로 알려진 '아크로 리버파크'를 건설한 전력에 반포 일대를 브랜드 타운화할 수 있는 기회가 될 전망이다. 곧 이어질 한남3구역에도 영향을 미칠 전망이다. 파격적인 제안이 맞아들어 수주에 성공한다면, 한남3구역에서도 이러한 제안들을 내놓을 공산이 크다.

호반건설은 재건축 수주시장에서는 약체로 꼽히지만, 회사 자체만 놓고 보다면 펀더멘털(기초 체력)은 다른 회사에 뒤지지 않는다. 호반건설의 조건을 놓고봤을 때 이번 수주에 성공하더라도 시공을 통해 큰 이익을 남기지는 못할 전망이다. 그러나 회사는 물론 그룹 전체의 인지도와 향후 수주사업에는 긍정적일 것으로 보인다.

서울에서는 다음달 '반포주공1단지 3주구' 조합이 시공사를 선정할 예정이다. 대우건설과 삼성물산이 2파전을 벌이게 된다. 대우는 '트릴리언트 반포'(TRILLIANT BANPO)라는 브랜드를 제안했고, 삼성은 프로젝트 콘셉트로 '구반포 프레스티지 바이(by) 래미안'을 꺼내들었다. 총공사비가 8087억원에 달하는 사업이다.

강북에서는 총공사비 약 1조9000억원에 달하는 용산구 '한남3구역'이 시공사 선정을 기다리고 있다. 현대건설, 대림산업, GS건설 등 3곳이 참여한다. 상반기 중 시공사가 정해진다.

김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com