[집코노미TV]"이 순서를 기억하세요…오피스-호텔-마트-극장"

'집'터뷰
민경남 KN프로퍼티즈 대표

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▶전형진 기자
민경남 KN프로퍼티즈 대표와 부동산 간접투자에 대해서 얘기해보겠습니다. 자산운용사에 계셨으니 더 잘 아실 것 같은데요. 사실 최근, 작년까지만 해도 리츠(REITs) 같은 간접투자상품이 대세였잖아요. 그런데 지금 사실 시장이 안 좋으니까 이런 것들에 투자해도 될 만할 땐가 싶긴 하거든요.

▷민경남 대표
요즘 공모로 나온 간접투자 상품 같은 경우엔 오피스, 마트, 백화점 같은 것들입니다. 어떻게 보면 해당 실물에 대해 투자하는 것이다 보니 주식시장과 조금 다르게 움직이는 면도 있습니다. 큰 곡선으론 비슷하겠지만 결국 오피스 수요나 호텔 매출, 마트 수요에 따라 움직여요. 싸게 산다면 충분히 수익을 볼 수 있다고 생각합니다.

아무래도 개인은 범접할 수 없는 큰 자산들을 매수할 기회잖아요. 강남 한복판에 있는 빌딩 같은 것에 아주 작게나마 투자할 수 있죠. 원래라면 그럴 기회조차 없잖아요. 공모리츠나 공모펀드의 기회가 열리면서 그런 기회가 주어진 거죠.

제가 운용사 다닐 때 운용사들이 가장 고민하는 두 가지가 펀딩과 딜소싱이었어요. 펀딩, 즉 자금을 어디서 모을 것인가. 그리고 어디서 좋은 딜을 구할 것인가예요. 펀딩에서 고민하다 보면 중요한 활로가 결국 공모거든요. 그래서 공모는 언제나 운용사들의 화두이기 때문에 계속 커질 수밖에 없다고 생각합니다.

▶전형진 기자
리츠를 크게 나눠보면 오피스와 리테일로 갈래를 볼 수 있을 것 같아요. 그런데 이 가운데서 어떤 게 그나마 유리할 수 있을까요? 사실 리테일 같은 경우엔 실물경기와 너무나도 밀접하잖아요.

▷민경남 대표
그래서 실제로 연기금 중에선 리테일투자를 아예 안 하는 연기금도 있어요.

▶전형진 기자
아 그런가요?

▷민경남 대표
네, 그렇기 때문에 리테일은 오피스보다 수익률이 높아요. 투자자산 유형에 대해서 말씀을 드리면 제가 볼 땐 범용성이 중요한 것 같습니다. 몇 개 군을 나열해볼게요. 오피스, 호텔, 대형마트나 백화점, 극장. 이게 어떤 순서로 얘기했는지 아시겠나요?

▶전형진 기자
왠지 마지막이 가장 안 좋은 것 같아요.

▷민경남 대표
아무래도 그렇게 보기 쉬운데요. 오피스 같은 경우엔 사용할 수 있는 임차인이 굉장히 다양합니다. 업종에 따라서 다양해요. 예를 들어 극장이면 한국의 극장 오퍼레이터가 3개밖에 없죠. 메가박스, CGV, 롯데시네마. 이 세 임차인으로 해결해야 하는 겁니다. 굉장히 리스크가 큰 거죠. 그렇기 때문에 범용성을 생각해야죠.

▶전형진 기자
마찬가지로 대형마트 같은 경우엔 이마트나 롯데마트….

▷민경남 대표
몇 개 없죠. 그리고 요즘 뜨거운 물류창고도 있죠. 물류창고와 마트를 비교하면 마트는 오프라인, 물류창고는 온라인이다 보니 물류창고가 각광받고 있어요. 그리고 또 조심해야 하는 게 제 생각엔 자산군보단 지역을 조심해야 할 것 같아요. 간접투자 상품을 조심해야 하는 게 속된 말로 끼워팔기가 있을 수 있어요. 굉장히 좋은 서울의 알짜지역을 매수하는 건 좋은데 지방의 안 좋은 물건과 합쳐진 경우가 있거든요. 그런 건 유심히 살펴보셔야 합니다.

▶전형진 기자
공모의 경우 뭘 보고 투자해야 하는 건가요?

▷민경남 대표
아무래도 인컴 게인과 캐피탈 게인의 차이인데요. 임대소득이냐 매각차익이냐죠. 저는 캐피탈 게인, 매각차익을 좇는 게 맞다고 생각합니다. 결국 적정 가치를 찾아내고 현재의 가격과의 괴리를 찾아서 그 차익을 취하는 게 맞다고 봅니다. 왜냐면 배당보다 맨 마지막에 발생하는 매각차익이 훨씬 클 것입니다. 특히 지금 같은 저금리에서는요.

그렇다면 결국 스프레드에 의해서 리츠상품들도 일단 배당소득이 굉장히 낮습니다. 4~5%인데요. 사실 고위험 상품에 투자하는 것이거든요. 4~5% 보고 투자하시면 안 돼요. 마지막에 매각차익을 발생시켜서 자신의 최종 IRR(내부수익률)을 10%대로 만들어야 하는 것이기 때문에 배당소득보단 마지막 시점의 매각차익에 집중하셔야 합니다.

▶전형진 기자
사모 형태가 있고 공모 형태가 있잖아요. 공모 같은 경우엔 상장하면서 일반투자자들에게 많이 친숙해졌는데 사모는 어떤 게 다르고 장단점은 또 뭘까요?

▷민경남 대표
일단 사모는 투자자의 숫자가 49인 이하로 제한됩니다. 그 다음에 통상 경영참여형과 전문투자형으로 나뉩니다. 저희는 전문투자형에 대해서 얘기해야 할 텐데요. 전문투자형은 투자 최소금액이 정해져 있어요. 현재는 레버리지 비율이 순자산의 2배를 안 넘으면 1억, 넘으면 3억입니다. 이게 지금 입법예고가 들어갔어요. 라임사태 때문에 3억에서 5억으로 바뀝니다. 5억이면 정말 개인이 접근하기 어렵습니다. 3억도 적은 숫자는 아니지만요. 사모는 이런 확실한 단점이 존재합니다. 소액투자는 불가능한 거죠.

그런데 사모의 장점이 있어요. 공모는 마케팅비용이 많이 듭니다. 그게 결국 투자자에게 전가됩니다. 비용이 크니까 당연히 수익률은 떨어지죠. 그런데 사모는 49인이 하는 거니까 마케팅비용이 사실 없습니다. 그런 차이가 있어요. (말 나오기 전에 버퍼링 걸리는 부분 잘라주세요) 운용사들은 제일 먼저 연기금을 찾습니다.

▶전형진 기자
그렇다면 사모를 모집해서 봤더니 예탁을 결정하신 분들 중에 사학연금, 공무원연금이 있다면 뒤도 돌아볼 것 없이 바로 들어가는 게 좋나요?

▷민경남 대표
아무래도 긍정적인 지표 중에 하나입니다.

▶전형진 기자
리츠 얘기를 했는데요. 원래는 과거에 부동산펀드도 있었어요. 요즘엔 조금 말이 덜 나오긴 하는데요. 일단 리츠와 펀드의 차이부터 짚어주세요.

▷민경남 대표
일반인들이 보실 땐 거의 똑같다고 보시면 됩니다. 둘 다 간접투자고, 투자자금을 모아서 부동산을 취득하는 건데요. 부동산펀드는 기획재정부 소관으로 자본시장과 금융투자업에 관한 법률을 적용받습니다. 자산운용사가 만드는 것이고요. 리츠는 국토교통부 소관이고 부동산투자회사법을 적용받고 보통 신탁사의 리츠부문에서 만드는 차이가 있습니다. 거의 유사해요.

▶전형진 기자
펀드시장 같은 경우엔 요즘 어떤가요? 사실 최근 뉴스를 보면 해외 부동산펀드가 박살났다든가 이런 얘기도 나오거든요.

▷민경남 대표
지난 10여년 동안 부동산펀드가 제가 알기론 10~15% 매년 증가했습니다. 개인도 마찬가지고 연기금도 마찬가지고 시중에 자금이 넘쳐나거든요. 그동안 코스피는 박스권에서 6년 동안 왔다갔다 했는데 반면 대체쪽, 부동산쪽은 계속 성장을 했거든요. 그러다보니 많은 자금들이 부동산펀드로 가서 굉장히 활성화됐어요. 그런데 앞으로 어떻게 될지는 지켜봐야 할 것 같아요.

▶전형진 기자
3월 같은 경우엔 부동산펀드 설정액이 1년 만에 1조 아래로 떨어졌다고 해요. 이게 아무래도 코로나 영향이 있는 거죠?

▷민경남 대표
네, 있을 겁니다. 실제로 저도 그런 사건을 많이 들었어요. 마치 예전에 한 외국계 연기금에서 한국 오피스를 매수하려고 했다가 북한이 미사일을 쏘는 바람에 보류시킨 적이 있어요. 마찬가지로 투자하려고 정해놨는데 외국에 있는 중요한 의사결정권자가 비행기를 타고 한국에 오지를 못하면 펀드 설정을 못 하는 거죠. 모든 거래가 홀드가 되는 거예요. 그러니 당연히 부동산펀드 수탁고가 못 늘어나죠.

▶전형진 기자
어떻게 보면 시간차적인 이슈가 있을 수 있겠네요. 시장 전망이 부정적이어서 (그렇다는 게 아니라.)

▷민경남 대표
네, 약간 코로나가 어느 시점에서 종식되면 그동안 미뤄왔던 거래가 한꺼번에 터질 겁니다. 연간 기준으로 보면, 물론 코로나가 어느 정도 빠른 시기 안에 종식이 된다는 전제 하에 말씀드리는 건데요. 큰 차이는 없을 겁니다.

▶전형진 기자
그렇다면 사모펀드 얘기를 좀 해주세요.

▷민경남 대표
예를 들면 사모펀드 같은 경우엔 증권사들이 갖고 있는 매물들이 있어요. 증권사 같은 경우엔 그렇게 긴 투자를 하지 않아요. 수수료를 받고 빠지는 플레이를 하죠. 그런 곳들이 못 팔아서 남아 있는 물건이라서 좋은 가격, 좋은 매물들이 있어서 공략하고 있어요.

▶전형진 기자
그렇다면 정반대로 간접투자를 하지 않고 직접투자를 한다. 꼬마빌딩을 살 거라면 이번 장세에서도 가능한가요?

▷민경남 대표
네, 그럼요. 보통 저는 매물이 나오면 대지 평당가(3.3㎡당 가격)를 판단합니다.

▶전형진 기자
대지가?

▷민경남 대표
네, 대지가를 평가하고 연면적당 평당가를 평가합니다. 그리고 건물가격을 감가상각을 해서 건물가를 빼고 다시 대지 평당가를 계산합니다. 그렇게 3가지 평당가를 추린 뒤 추가적으로 임대수익률을 계산해서 4가지 숫자가 주변 대비 저렴하다고 판단되면 현장 답사를 갑니다.

▶전형진 기자
감가상각비율이 크게 달라질 것 같은데요.

▷민경남 대표
보통 저 같은 경우엔 연면적 1000~1650㎡ 건물의 경우 신축 단가를 3.3㎡당 600만원, 감가상각 기간을 40~50년으로 잡습니다. 그럼 계산할 수 있죠. 현재 자산가격과 연면적, 준공연도가 있으니 내용연수대로 잘라서 건물가격을 뽑아냅니다. 전체 매매가에서 건물가격을 빼고 나면 나머지 가격이 토지가격이잖아요. 그걸 토지면적으로 나눠주면 토지 평당가가 나옵니다.

그게 주변보다 싼지 비싼지를 찾아냅니다. 그렇게 해서 가격적으로 수익률 차원에서 괜찮다고 판단되면 현장에 가서 임대료가 싼지 비싼지, 올릴 수 있는 버퍼가 있는지, 수선이나 공실을 채워서 밸류 애드를 할 수 있는지 판단해서 투자 여부를 결정합니다. 사실 타이밍을 맞춘다는 게 거의 불가능에 가깝기 때문에 개별 물건에 집중하는 게 좋아요.

▶전형진 기자
이런… 흐름을 읽으려 하기보단 포트폴리오에 올려놓은 상품들의 분석에 집중하라고 정리하면 될 것 같습니다.

▷민경남 대표
네.

▶전형진 기자
알겠습니다 대표님. 말씀 감사합니다. 이번 시간엔 민경남 대표와 간접투자에 대해서 알아봤습니다. 감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장
진행 전형진 기자 촬영 이지현 PD 편집 김인별 PD
제작 한국경제신문