8000가구 규모 용산 '미니 신도시' 공공주도 개발 확정

임대주택 비율 30%로 제한
사업성 높인다

코레일·SH 시행 '유력'
'민간참여 공공분양' 방식 개발
부지 일부 건설사에 매각하기로

공공주도 방식으로 신도시급 주거단지가 조성되는 서울 용산역 정비창 일대. /연합뉴스

8000가구 규모의 ‘미니 신도시’를 조성하는 서울 용산 정비창 부지 개발은 공공주도 방식으로 이뤄진다. 다만 공공 임대물량은 전체 가구 수의 30%가량으로 제한해 사업성을 높일 예정이다. 국제업무중심지로서의 기능도 약해지지 않게 할 방침이다.

7일 서울시와 코레일에 따르면 양측은 용산 정비창 내 조성될 8000가구 규모 주거지를 공공주도 방식으로 개발하기로 합의했다.

코레일과 서울주택도시공사(SH공사)가 시행을 맡는 방안이 유력하다. 일부는 정부가 직접 시행을 맡아 ‘민간참여 공공분양’ 방식으로 개발하고, 일부는 정부가 밑그림을 그린 뒤 건설사 등에 용지를 매각해 민간분양 방식으로 진행한다.

정비창 사업은 2007년 민간을 통한 개발을 시도했지만 글로벌 금융위기의 여파 등으로 2013년 무산됐다. 코레일은 민간 개발을 주도한 롯데관광개발 등 23개 회사가 출자한 드림허브프로젝트금융투자회사(PFV)와 지난해까지 이행보증금을 놓고 법정 분쟁을 벌여 최종 승소했다.

서울시 관계자는 “과거 실패에서 드러났듯이 민간 투자 방식은 여러 가지 리스크 요인이 있다고 판단했다”며 “공공주도 사업으로 안정성과 공공성 등이 확보될 것으로 기대한다”고 말했다.

정부는 또 ‘임대가 너무 많은 것 아니냐’는 일각의 우려와 달리 정비창 부지 내 공공임대를 30% 수준으로 제한하기로 했다. 총 2400여 가구가 공공임대로 공급될 예정이다. 나머지 5600가구(공공분양 1600가구 포함)는 일반분양 방식으로 시장에 나온다.

공공임대는 청년이나 신혼부부 등 30~40대에게 집중적으로 공급될 전망이다. 정부 관계자는 “공공성도 확보하면서 사업성을 높여 코레일의 부채 비중을 낮추기 위한 결정”이라고 설명했다. 전체 가구 수의 50%를 공공주택으로 공급하도록 의무화한 공공주택특별법이 아니라 도시개발법(공공주택 비중 15%)을 택한 것도 이 같은 이유 때문인 것으로 알려졌다.

주거지를 제외한 나머지 70% 부지에는 국제업무중심 기능을 강화할 상업시설 등이 들어서게 된다. 2007년 계획에 있던 오피스·호텔·쇼핑몰 등 상업·업무시설과 국제 마이스(MICE:기업회의·포상관광·컨벤션·전시회) 시설 건립이 유력하게 검토되고 있다. 주거지 외 부지는 택지를 조성한 뒤 매각해 코레일의 부채를 줄이는 데 사용된다.

정비창 개발은 토지 소유주인 코레일과 인허가권자인 서울시가 주도적으로 추진한다. 양측은 내년 말까지 구역 지정을 마치고 2023년에 사업 승인을 완료한다는 목표다. 입주자는 2023년 말부터 모집할 계획이다.

건설업계 일각에선 이 같은 보완책에도 불구하고 정부 주도 개발이 국제중심업무지구로서의 매력을 떨어뜨릴 수 있다는 우려가 나온다. 한 대형 건설사 관계자는 “공공에서 밑그림을 그리고 매각한 땅을 각기 다른 이해관계를 가진 주체들이 매입해 건물을 짓는 구조”라며 “이런 방식으로는 랜드마크 건물이 들어서기 어렵고 전체적인 조화도 기대하기 힘들다”고 말했다. 시행사 관계자는 “정비창 부지 가격을 감안하면 주택을 고급화해 분양하는 게 여러모로 낫다”며 “공공성 요구가 크면 사업성을 맞추기가 어려울 것”이라고 지적했다.

용산 정비창 부지 개발은 국토교통부가 지난 6일 발표한 ‘수도권 주택공급 기반 강화 방안’의 핵심 내용이다. 서울 한복판인 이곳에 도시개발사업을 통해 8000가구 규모의 신도시급 주거단지를 조성할 계획이다. 8000가구는 2018년 발표된 수도권 3기 신도시 중 하나인 경기 과천의 공급량(7000가구)을 뛰어넘는다. 과거 국제업무지구 개발구역에 포함됐던 서부이촌동 등 주거지는 이번 정비창 개발에 포함되지 않았다.

이유정/최진석 기자 yjlee@hankyung.com