[집코노미TV] 용산정비창 개발 최대 수혜지는?

집터뷰

강영훈 부동산스터디 카페 대표

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▶전형진 기자
강영훈 부동산스터디 카페 대표와 함께합니다. 공급대책이 나왔는데 거론이 가장 많이 되는 게 용산정비창이에요. 발표된 걸 보면 공공임대가 들어가거든요. 당초 구상했던 용산국제업무지구와는 방향이 조금 다른 것 같은데, 과연 주택과 그리고 임대주택이 들어갔을 때 용산이 강남에 버금가는 도심 역할을 할 수 있겠느냐는 말이 나와요.

▷강영훈 대표
빌딩 지어야 할 곳에 주택을 짓는 게 말이 되냐, 그런 말씀이신 거잖아요. 그렇다면 원래 이 지역이 추구했었던 서울의 부도심으로서의 위상이란 게 빠지지 않느냔 건데요. 보는 분들마다 관점이 다를 수가 있을 것 같은데 저는 사실 괜찮다고 생각하거든요.

일단 앞으로 경기가 얼마나 좋을지 나쁠지 모르겠지만 국제업무지구가 무산된 이유도 결국 세계적으로 경기가 안 좋아서 오피스 지어봐야 채우기 힘든 상태였고요. 실제로 컨소시엄이라고 하는 게 자본적 투자자와 건설사가 합쳐서 돈을 밀어넣어 지으려고 하다가 지어도 채우기 힘들겠다는 판단에 자본적 투자자들도 돈을 안 갖다넣고, 건설사들도 지어봐야 환수할 방법이 없으면 천천히 하자고 하다가 무산된 거잖아요. 그런데 오피스 건물은 경기에 따른 부침이 있지만, 제일 만만하고 탄탄한 게 뭐겠어요?

▶전형진 기자
주택이죠.

▷강영훈 대표
그러니까 주택을 일정 수량 넣어 놓으면 사업 실패 요인이 적어지는 거죠. 사업 방식은 도시개발사업 방식으로 간다고 하던데요. 자금조달하는 부분에 있어서도 재무적으로 조금 더 탄탄해지는 기틀이 되지 않을까 하는 부분도 있고요. 그렇게 따지면 업무시설을 얼마나 많은 비중을 둬서 도시개발사업을 할 것인지를 디벨로퍼가 계획을 세우는 데 따라서 달라질 것 같아요. 국토교통부와 서울시의 발표를 보면 용산정비창 개발을 위해 계획을 수립하고 있다고 얘기를 했는데 그런 게 반영된 것 같고요. 여기저기서 듣기론 그동안 서울시에서 추구하는 건 부도심으로 개발하기보단 비우는 느낌이었는데, 차라리 이번 발표가 개발을 고민하고 있고, 본격적으로 추진하려고 준비하고 있다는 것으로 읽혀서 호재가 아닌가 생각하고 있어요.

▶전형진 기자
주택 비율이 늘어남으로써 사업 주체의 리스크는 조금 감소하고, 그래서 개발이 동력을 잃지 않게 되는 효과가 호재로 작용할 수 있다는 거죠?

▷강영훈 대표
그렇죠. 주택을 팔면 그 돈으로 융통이 되니까요.

▶전형진 기자
주택을 넣어서 리스크를 감소시켰는데 어떤 주택이 들어오느냐도 굉장히 큰 차이가 있잖아요.

▷강영훈 대표
분양물량이 약 70%, 임대물량이 30% 정도라고 한다면 공급대책은 공적 임대주택을 많이 늘리겠다는 부분이 공공재개발과 섞여서 살짝 포인트가 그쪽으로 치우쳐서 그렇지 용산국제업무지구를 재개하는 입장하는 데서의 주택은 말 그대로 주택 공급으로 볼 수 있는 것이거든요.

마곡지구 같은 경우도 1만3000가구 조금 안 되는 주택들이 들어가 있는데 분양과 임대가 반반 정도거든요. 반반이라고 하면 똑같이 도시개발사업 방식으로 추진하고, 그 정도를 비중을 둬서 가는가 보다라고 생각했는데, 7 대 3의 비율이라고 하면 공급대책으로 봐야 합니다. 용산의 핵심 노른자 땅 안에 5600가구 정도의 일반분양 물량이 나오는 것이니까 분양 로또가 대기하고 있다는 의미로서도 읽힐 수 있는 거죠.

▶전형진 기자
비싸지만 로또인….

▷강영훈 대표
그리고 분양가가 그렇게 쌀 거라고 보기만은 힘든 게요. 우리가 3기 신도시라고 얘기하는 지역들은 공공주택특별법에 따라 공공주택지구, 과거 보금자리 느낌으로 짓는다고 하면 용산정비창은 도시개발사업 방식이잖아요. 방식이 달라서….

▶전형진 기자
공공주택지구와 달리 최고입찰가를 써낸 곳이 땅을 가져가니까요.

▷강영훈 대표
10여년 전에도 국제업무지구를 사업시행자에게 입찰해서 넘길 때 가격이 싸지 않았단 말예요. 그 당시에도 굉장히 비싼 가격에 사업시행자를 정했었는데요. 결국 그런 토지가격이 반영된 상태에서 분양가를 정한다고 하면 가격이 낮지 않을 수 있죠. 우리가 근래에 경험했던 곳 있잖아요. 경기 고양 덕은지구도 도시개발사업 방식인데 중형 면적대 아파트 분양가가 8억이 넘게 나왔죠. 주변 서울의 조합 방식 민간사업 분양가보다 경기도 아파트 분양가가 높게 나오는 현상이 발생하면서 도시개발사업 분양가를 이렇게 높게 받아도 되냐는 말도 나왔지만요.

어쨌든 용산정비창은 도시개발사업 방식이기 때문에 공공택지와는 다른 분양가가 나올 겁니다. 우리가 생각하는 것처럼 아주 싼 가격에 나오진 않을 거라고 생각하지만 그래도 받으면 좋죠…. 국제업무지구가 약 44만㎡ 정도 되는데 과거 매각가격이 10조 정도 됐던 것 같아요. 3.3㎡당 6000만~7000만원 정도 됐던 것 같아요. 그때도 굉장히 비싼 가격이었는데 10조라고 가정한다면… 삼성동 한전부지 조그만 땅이 10조원인데 용산정비창은 훨씬 넓은 땅이죠. 결국 가격이 녹아서 분양가가 산정될 것이고요.

▶전형진 기자
사실 용산정비창을 개발하는 게 과거처럼 민간이 혼자 개발하는 게 아니라 공공이 개입하는 민관합동이 되는 그림인 것 같아요. 이게 부지를 개발하는 데 있어서 영향이 있을까요?

▷강영훈 대표
과거엔 삼성이 주도하고 현대가 주도하는 두 개의 컨소시엄이 붙어서 드림허브프로젝트에서 받았는데 결과적으론 잘 안 됐죠. 이전처럼 민간사업자에게 많은 지위를 주는 형태는 조금 껄끄러워하지 않을까요. 또 망가지면 어떡해요. 관도 주도적으로 개입하면서 들어가지 않을까 싶어요. 발표자료에도 보면 민관합동 방식의 도시개발사업 방식으로 추진할 예정이라고 해서 언제 공급하고, 언제 입주자모집할 건지도 얘기 했잖아요. 디테일한 건 추후에 나오겠죠. 첫 발을 떼는 과정에서 이렇게 메인으로 스포트라이트를 받을 줄 모르지 않았을까요? 그런데 받았으니까 어떤 개발을 할 건지에 대해선 기자님께서 귀찮게 하셔야죠.

▶전형진 기자
어떻게 보면 민간이 혼자 개발하는 게 조금 더 창의적인 개발이 될 수 있진 않을까요.

▷강영훈 대표
…누구나 사업시행자라고 하면 최대의 이윤을 위해서 하겠죠. 200층, 그 이상도 안 되겠나요. 더 큰 걸 희망하겠지만 정부 입장에선, 공공의 입장에선 형평성 등을 고려해서 제한할 부분도 있으니까요. 그래서 많은 공적 규제들이 있는 것이잖아요. 충분히 고려해서 판단하시겠죠.

▶전형진 기자
가장 중요한 게 주변 부동산시장에 대한 영향인데요. 사실 대책이 나왔을 때는 임대주택의 숫자를 보고 많은 분들이 놀라셨어요. 이 노른자 땅에? 용산 버렸냐? 용산 폭망이다. 이런 말까지 나왔어요.

▷강영훈 대표
그런 기사 제목도 있더라고요. 용폭(용산 폭망). 용폭이 폭망인가요 폭등인가요?

▶전형진 기자
그건 이제 갈라질 것 같습니다. 2023년까지 봐야.

▷강영훈 대표
용폭의 시대가 왔죠.

▶전형진 기자
어쨌든 대표님께선 임대주택 비율에 관계없이 부동산 개발에 대한 윤곽이 잡혔기 때문에 좋은 영향을 끼칠 수 있다고 보시는 거죠?

▷강영훈 대표
용산 개발을 더 이상 방치하지 않겠다, 2018년 여의도 통합 재개발과 용산 마스터플랜을 얘기하셨던 박원순 시장님이 국토부와 얘기하면서 다시 이 부분을 건드리고 있다는 얘기이기 때문이죠.

용산역 아이파크몰과 전자랜드에 가면 영화관이 있거든요. 옥상에 가서 보면 이 허허벌판이 보여요. 잡초가 자라는 걸 보면 건물을 허물었더니 빼앗긴 들에도 봄은 오는가, 잡초는 자라는가, 항상 언제될까 생각했었는데요. 이젠 그 지역들에 펜스가 서고 건물들이 올라갈 거란 말이에요. 주변 지역으로 영향을 끼칠 수밖에 없죠. 긍정적인 영향을 끼칠거라고 봐요.

주택이 많고적고는 사업시행자의 수익에 연관되는 부분일 수 있는데요. 임대아파트만 짓는다는 얘기가 아니라 국토부 차관님의 얘기를 보더라도 주거, 상업, 업무 등이 복합적으로 결합된 도시개발사업 방식으로 가겠다고 얘기했기 때문에 원래 이 지역 지구단위계획을 수립할 때 생각했던 모습에서 일부 변화가 있을 뿐이죠. 그 일부라는 건 처음에 말씀드린 것처럼 안정적인 자금 확보를 위해서 주택을 분양하겠다, 이런 부분도 포함해서 충분히 고려해볼 수 있는 범위 내에 있지 않았을까 하는 사견이고요.

이게 움직이면 국제업무지구 안에 민간투자자들이 투자할 수 있는 게 뭐가 있을까요. 건물 펀드가 만들어지면 펀드를 살 수 있겠지만 그것 말고 국제업무지구 사업 재개를 통해서 이득을 볼 수 있는 부동산을 사고 싶다면 국제업무지구 안엔 없잖아요. 나중에 아파트를 분양받는 건 전매제한이 가득 붙어서 제한적인 몇천명에게 로또가 될 것이고요. 사실 대부분에겐 상관 없는 이야기일 거 아녜요. 결국 큰 호재가 움직이면 투자자들은 그 주변에 영향을 받을 수밖에 없는 배후지를 본단 말예요.

삼성동 코엑스 맞은편 한전부지에 글로벌비즈니스센터(GBC)가 들어선다고 해서 우리가 GBC에 투자할 수 있는 건 아니잖아요. 그 주변에 영향을 받을 수 있는 다른 지역들을 보고, 용도가 상향되면 주변 지역들도 개발압력이 생길 수 있잖아요. 그런 것들을 보고 주목하는 사람들이 나올 것이라고 생각하고 있어요. 과거에도 그랬고요. 그게 반복되는 거죠.

▶전형진 기자
서부이촌동과 청파, 이런 쪽이 가능성이 있는 건가요.

▷강영훈 대표
그건 저도 모르죠. 물어보지 마세요.(ㅎㅎ)

▶전형진 기자
어쨌든 그것도 중요하지만 이번에야 말로 용산이 강남의 멱살을 한 번 잡아볼 수 있는 찬스가 된 건가요?

▷강영훈 대표
…멱살이야 언제든 잡을 수 있는 거 아닌가요?

▶전형진 기자
아… 그렇군요. 이미 잡고 있구나.

▷강영훈 대표
용산에 대한 기대감은 크죠. 주택이 많이 생기면 엄청난 파괴력까진 아니겠지만 높게 평가하시는 전문가들이 많아요. 저는 용산구민이긴 한데 강남 형님 엉덩이 믿고 쫓아가겠습니다. 되면 좋지만 어느 정도 한계는 있을 거라고 생각합니다.

▶전형진 기자
말씀을 정리해보면 용산은 오늘이 제일 싼 건가요?

▷강영훈 대표
…….

▶전형진 기자
죄송합니다. 강영훈 대표와 함께했습니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장
진행 전형진 기자 촬영·편집 김윤화 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴