도시재생→철거형 재개발 급변침?

▶전형진 기자
강영훈 부동산스터디카페 대표와 함께하고 있습니다. 공급대책에서 공공재개발 얘기가 나왔는데 이 개념부터 정리를 하고 가야 할 것 같아요. 과거에도 조금 비슷한 게 있긴 있었거든요?

▷강영훈 대표
사실 공공재개발이란 건 이번에 처음 나온 얘기거든요. 공공 사업시행자가 재개발사업시행자가 될 수 있는 건 원래 도시 및 주거환경정비법에서 가능했어요. 공덕동에 가면 펜트라우스라고 주상복합아파트 있어요. 거기도 SH가 시행했던 곳이고, 안양에 덕천마을 메가트리아 이런 곳들도 LH가 사업시행자가 돼서 추진한 곳들이고. 이런 사례들은 있어 왔거든요.

그런데 갑자가 이런 혜택을 주면서 재개발을 하라고 하는 이유갸 뭐냐. 2014년부터 뭐가 있었냐면 서울시에서 재개발 뉴타운 출구전략이 있었죠. 그러니까 출구전략을 세워서 해제를 시켰거든요. 해제를 하고도 남은 지역들이 있어요. 여기를 어떻게 풀어낼 거냐를 생각해보다 보니 해제시키지 말고 정비예정구역 지정하고 기본계획수립했던 모양대로 재개발 하게끔 풀어주고 그 과정에서 인센티브 주고 임대아파트를 짓게 하면 윈윈할 수 있지 않겠느냐는 거죠. 그 과정에서 공공이 개입해서 유도해보자, 이런 좋은 뜻도 어느 정도 반영돼 있지 않았나 생각을 해요.

여러 전문가들이 얘기했었던 도심지 내 주택공급을 하는데 괜히 갑자기 없던 데를 만들어서 재개발하겠다고 전략적으로 바뀌는 느낌이 아니라, 해제하려고 할 수도 있었지만 사실은 아직 재개발추진 할 수도 있는 지역들을 잘 긁어모아서 최대한 공급을 해보겠습니다, 그런 모습을 어필한 걸로 보여요.

이제까지 서울시의 도시정비 정책은 전면철거 중심의 재개발을 지양하고, 보존. 이번 대책은 약간 스탠스를 바꾼 거예요. 전면철거 정비사업도 할 건데 대신 공공이 개입해서 최대한 빨리 끝낼 수 있는 방법을 만들어보고, 임대아파트도 조금 더 넣게끔 해볼게요, 라고 악수를 하자는…

▶전형진 기자
제안을 해보는?

▷강영훈 대표
네. 제안을 해보는 그런 느낌도 없잖아 있습니다. 과거 정비예정구역으로 지정돼 있던 지역의 빌라 소유자들, 연립주택소유자들, 소규모주택을 소유하던 분들 같은 경우엔 하늘에서 동앗줄이 내려온 거죠. 재개발 이제 할 수 있구나.

일단 우리동네 해제되고 나면 할 수 있는 게 가로주택정비사업이나 소규모재건축사업, 주로 가로주택정비사업이나 자율주택정비사업, 빌라 짓는 거잖아요. 또는 100~200가구 되는 난쟁이 아파트 짓는 정도잖아요. 그런데 그거 말고 500가구라도 쭉쭉 뻗은 25층 아파트 될 수 있는 거야? 동앗줄이 내려온 거죠. 그 동앗줄을 받고 싶어하는 분들이 있을 거고요.

▶전형진 기자
정리하자면 뉴타운 출구전략에 대한 출구전략일 수 있겠네요. 상한제도 면제해주고 인허가도 지원해주겠다.

▷강영훈 대표
분양가 상한제는 적용 안 되지만 주택도시보증공사(HUG) 고분양가 관리기준은 적용한다는 얘기가 보도자료에도 명시가 돼 있잖아요.

일반분양가를 너희가 생각하는 것처럼 팍팍 비싸게 할 수 없다고 못 박고 들어갔기 때문에 그 부분도 패널티가 있고, 투기가 심화할 수 있는 부분들에 대해서 방지 대책도 내왔어요. 그래서 조합정관을 변경하고 그 시점 이후 신규로 매수해서 조합원이 되는 경우엔 분양가격을 차등화. 그러니까 예를 들어 사업시행계획인가 이후에 산 조합원은 조합원분양가대로 아파트를 못 받고, 일반분양가로도 못 받고 주변 시새대로 분양 받는 패널티가 생기는 거죠.

그럼 미리 투자를 해놨다가 나중에 팔고 나가려고 하면 되사는 사람들의 패널티가 있으니까 안 팔리거나 비싸게 못 팔 거 아녜요. 그런 기대이익이 줄어드니까 투자 측면에선 메리트가 떨어지는 부분도 있을 것이고요. 그거에 따라서 투자도 하지 말란 의지도 섞은 건데요. 그런 부분들 병행해서 이번에 내용을 발표했더라고요.

▶전형진 기자
사실 재개발사업의 유인 같은 경우엔 투자수요가 인입이 되면서 그분들이 토지등소유자가 됐을 때 동의율도 높아지고 사업이 굴러가는 경향이 있는데요.

▷강영훈 대표
재개발사업은 원래 투자 목적으로 하라고 한 게 아녜요. 도시정비사업의 일환이고, 주택이 열악한데 기반시설도 열악한 지역들. 도로도 너무 좁고 자체적으로 집 짓기도 힘든 지역들을 정비하는 방식으로 도입을 해준 거지 이거 해서 돈 벌라고 한 사업은 아니거든요.

시장에서, 민간에서 재개발사업 하면 집도 생기고 돈도 벌고, 이런 식으로 투자를 하니까 공공성을 높이려고 하는 분들의 목소리도 이해가 되는 거죠. 정비사업 해서 낙후된 지역들 개선하라고 해놨더니 그분들이 생각할 건 투기하고 있네, 이건 아니지, 공공성을 확보해야 겠다. 그런 측면에서 보면 정책을 만드는 분들 입장에선 그럴 수 있다고 생각해요.

사업이 빨리 갈 수 있는 부분도 줬다고 했잖아요. 양면성이 있어요. 민간사업시행자. 땅을 갖고 있는 사라들이 어떻게 지을지 자신의 의지를 반영하고 싶어하죠. 그런데 작년에 서울시가 건축혁신안 발표할 때 그 당시 이미 사업 단계를 줄이겠다, 그 당시에 발표한 내용이 뭐냐면 정비계획을 여러분께서 수립해서 오시는데 우리가 심의할 때 심의해드릴 수 없는 내용으로 자꾸 이상하게 갖고 옵니다. 그래서 저희가 빠꾸하지 않게…

▶전형진 기자
선생님을 보내드리겠다.

▷강영훈 대표
네. 그거 잘 그리는 선생님을 보내드릴 테니까 그분이 제안해드린 대로 해갖고 오시면 바로 사인해드리죠. 이런 식으로 해서 사업단계를 줄이겠다는 걸 이미 작년 3월에 발표했어요. 이번에 내용도 맞물려 있습니다. 사업을 단축시키겠다. 47개월씩 걸리는 걸 18개월로 줄이겠다고 하는 건 여러분이 그림 그려오시면 다 해드릴게요가 아니라 우리가 생각한 그림이 있는데 이대로 그려오세요가 포함돼 있다고 생각합니다. 자율성이나 내가 어떤 집을 짓겠다, 이런 건 제약이 많이 생길 수밖에 없어요.

▶전형진 기자
그런데 공공이 개입한다고 할 때 기존에 반대하던 주민들이 그것 때문에 과연 돌아설 수 있을까요?

▷강영훈 대표
전 사실 이번 대책은 메시지라고 생각합니다. 별로 의미 없어요. 갈 수도 있고, 안 갈 수도 있고, 해제될 수도 있고, 공공재개발로 갈 수도 있어요. 몇 군데는 성과를 내야 하니까 주도적으로 개입해서 으쌰으쌰 해서 만드는 곳도 있겠죠.

국토부에서 이렇게 얘길 했다는 건 결국 시장에 공급물량을 낼 거니까 너무 부화뇌동, 표현 맞나요? 너무 마음졸이지 말고 꾸준히 기다려주세요. 공급물량은 넉넉합니다. 공급이 부족하다는 시장 일부의 목소리에 반응하지 말고 기다려주세요라는 거죠.

▶전형진 기자
도심 공급에 대한 의지가 있다, 이걸 대외적으로 선전하는 정도의 대책이었다고 보면?

▷강영훈 대표
사실 영향은 있을 거예요. 해제됐던 곳들 있잖아요. 재개발 다시 하게끔 해주세요라고 요구하는 목소리가 많아요. 요구하는 한편 뭐하겠어요. 빌라 지어서 쪼개서 팔아먹고. 이 동네도 서울시의 또는 정부의 스탠스가 재개발사업을 다시 조금, 전면철거 중심의 재개발사업을 다시 하려는 뉘앙스가 보인다면 저거라도 잡아서 우리도 동앗줄 잡게 해줘라는 지역들이 나올 거고요. 그런 요구가 있는 한편엔 그 지역의..

▶전형진 기자
자, 여기 종상향됩니다.

▷강영훈 대표
그렇죠. 용적률도 올려주고요. 종상향도 해주고 한대요. 될 거라니까. 항상 그렇잖아요. 잘 될 거라고 생각하니까 투자들 하시잖아요. 그런 움직임도 만들어질 거 같아요. 된다가 아니에요. 그런 움직임이 실제 나올지 안 나올지는 모르겠지만 전체적인 큰 흐름은 그렇게 가서 막상 막판에 가서 안 돼서 피해자도 나오고.

▶전형진 기자
시장엔 될 수 있습니다 마케팅이 일어날 수 있단 거죠. 102곳의 후보지가 있다고 얘길 꺼냈는데, 어딜까요.

▷강영훈 대표
서울시 같은 경우엔 2004년에 도시정비환경기본계획이란 걸 수립하면서 구별로 정비예정구역들, 기본계획 안에 여기여기를 개발할 거라고 해서 정비예정구역을 지정했어요. 용산구를 예로 들자면 효창3~6구역은 정비예정구역이었는데 추후 정비구역이 돼서 아파트를 다 지어서 입주가 끝났어요. 그런데 2004년에 같이 예정구역이 지정됐지만 사업이 안 가서 멈춰 있는 예정구역들이 있거든요. 이런 곳들이 대상입니다. 구별로 많이 있어요. 그걸 찾아보시면 되는데 서울시 홈페이지에도 있습니다. 2004년 정비기본계획이 400페이지 정도 되는 두꺼운 책인데 뒷부분에 보면 구별로 정리가 돼 있으니까 지도 보시고 위치 보시고 안 끝났다는 걸 확인하시면 되고요.

▶전형진 기자
정비예정구역으로 남아 있는 상황이 아니라 완전히 주민반대 등으로 해제됐던 곳들이 재추진하는 것도 해당이 되는 건가요?

▷강영훈 대표
그건 서울시의 의지에 달려 있죠. 끌어오면 딸려올 거란 걸 알죠. 동앗줄 내려주면 덥썩 물고 싶어할 거란 걸 서울시도 알고 있을 거라고 생각합니다. 그걸 쓸지 말지는 상황 봐가면서 고민할 것 같아요.

▶전형진 기자
불확실성이 높은 투자네요.

▷강영훈 대표
투자하는 분들은 뭐라고요? 10년 뒤엔 되지 않겠어요? 라는 말이 나오죠.

▶전형진 기자
사실 지금 재개발투자를 할 때가 아니라 빌라를 지어서 팔아야 할 것 같아요. 농담입니다.

▷강영훈 대표
그건 전문가들 많이 계시니까 하고 계실 겁니다. 이미.

▶전형진 기자
더 궁금한 게 공급목표를 보면 올해 500가구를 확보하겠다는 계획이 있어요. 이 사이즈가 나오는 데가 어디일까요?

▷강영훈 대표
대충 짐작이 가긴 하는데. 서울시에서 어딜 딱 집어서 됐다고 생각하니까, 협의가 됐다고 하니까 이번에 자료 넣은 것일 것 같고요. 예시로 들었던 사례처럼 물밑에서 이미 어느 정도, 추진추제가 만들어져서 여긴 받아서 가겠다. 그러니까 너무 오랫동안 지쳐서 임대를 넣은 안 넣든 하게만 해달란 곳들 많거든요. 그런 지역들 통해서 사례들 갖고 내지 않았을까 싶어요.

▶전형진 기자
그런데 과거에 보면 유형은 조금 달랐지만 LH가 적극적으로 참여했던 곳이 성남시잖아요. 지금 나온 재개발하고 당시 성남시가 LH와 손잡았던 재개발방식하곤 많이 다른가요?

▷강영훈 대표
성남시는 광주대단지 사건도 있고요. 애초 청계천 철거민들을 대단지 이주하면서 비슷한 철거민들을 동시에 지어졌던 곳이기 때문에 1990년대 후반 넘어오면서 전체적으로, 대대적으로 정비할 필요가 있었어요. 그래서 광역적인 재개발사업을 어떻게 할 거냐 생각하는 가운데 당시 대한주택공사쪽에다 용역을 넣어서 갔던 것이고요. 그러다 보니 사업시행자가 당시 주공, 나중에 LH로 바뀌어서 주도적으로 갔던 거고. 지금은 제가 알기론 LH가 초기에 관여했던 곳 빼고는 개별적으로 조합 방식으로 가는 것으로 알고 있거든요.

▶전형진 기자
그렇게 정리를 해봐야될 것 같습니다. 강영훈 대표와 함께했습니다. 말씀 감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장
진행 전형진 기자 촬영·편집 김윤화 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴

[집코노미TV] 도시재생→철거형 재개발 급변침?