분양권 투기·법인 편법거래에 칼 빼든 정부…"가수요 줄인다"

수도권·광역시 12년 만에 비규제지역도 전매 금지…전매시장 사실상 사라져
8월 이전 밀어내기 분양 예상, 주택시장 침체 부작용 우려도

정부가 앞으로 수도권과 지방 광역시의 분양권 전매 금지를 강화하고 법인의 주택 편법 거래를 막기 위한 대책을 내놓으면서 투기적 가수요가 큰 폭으로 줄어들 것으로 전망된다.

특히 수도권·광역시 등 비규제지역도 분양권 전매가 금지됨에 따라 이들 지역의 분양권 거래 시장이 사실상 사라지고, 청약시장에 미칠 파장도 적지 않을 것으로 보인다.

국토교통부는 8월부터 조정대상지역 등의 규제 지역이 아니더라도 수도권과 지방 광역시 대부분 지역의 민간택지에서 공급되는 주택의 분양권 전매를 금지하는 내용을 골자로 한 주택법 시행령 개정을 단행할 방침이라고 11일 밝혔다.

정부가 조정대상지역이나 투기과열지구가 아닌 수도권과 광역시의 비규제지역의 분양권 전매를 금지한 것은 2008년 전매제한 해제 이후 약 12년 만이다.

정부는 2003년 주택시장이 과열되자 수도권과 광역시 등의 분양권을 입주 때까지 못팔도록 제한했다가 글로벌 경제위기와 미분양이 늘어난 2008년 전매제한을 해제했다.

이후 분양가 상한제가 적용되는 공공택지를 제외한 민간택지내 아파트에 대해서는 집값이 뛰거나 청약과열이 빚어지는 곳만 투기과열지구나 조정대상지역(옛 청약조정지구) 등 규제지역으로 묶어 선별적으로 전매를 금지해왔는데 이번에 수도권·광역시의 비규제지역도 전매 금지를 부활한 것이다.

규제·비규제 지역을 떠나 실체가 없는 분양권을 사고 팔면서 거래가격과 집값을 올리고 시장 교란으로 이어지는 부작용을 원천 차단하겠다는 의지다.

국토부가 2017년부터 작년까지 수도권과 광역시 민간택지에서 20대 1을 넘는 청약경쟁률을 기록하며 분양된 단지를 분석한 결과, 당첨자 4명 중 1명꼴로 전매제한 종료 후 6개월 이내에 분양권을 매도한 것으로 조사됐다.

특히 시중에 부동자금이 풍부하고 새 아파트 공급 부족으로 신축에 대한 선호가 높다 보니, 최근 경기도는 투기과열지구 등 규제 지역을 피해 6개월로 전매제한 기간이 짧은 비규제지역 위주로 분양권 전매 거래가 증가하는 풍선효과가 나타났다.

정부가 수도권 과밀억제·성장관리권역과 광역시 도시지역의 분양권 전매를 금지하면서 아파트 분양이 활발한 이들 지역에서 시세차익을 노린 청약이 어려워지게 됐다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "오는 8월 이후부터는 분양권 전매 시장의 이와 같은 틈새가 대부분 밀봉되는 것"이라며 "입주 때까지 전매가 금지됨에 따라 관련 거래시장이 위축될 것"이라고 말했다.

박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "경기와 인천 등의 수도권과 지방 광역시 분양 시장은 수요 위축으로 타격이 불가피하다"며 "단기 전매차익 수요가 급감하면서 실수요 위주의 청약 시장으로 재편할 것"이라고 전망했다.

박 위원은 "서울에 이어 수도권, 지방 광역시까지 분양권이 전매 금지돼 앞으로는 제3의 분양권 시장이 거의 사라질 것으로 예상한다"고 덧붙였다.

연초 인천·시흥 등 비규제지역에서 나타났던 청약 과열 분위기도 다소 진정될 것으로 예상됐다.

미드미디앤씨 이월무 대표는 "분양권 전매가 막히면 입주 때까지 분양대금을 모두 부담해야 하기 때문에 가수요가 개입할 여지가 줄어든다"며 "서울 주택시장 규제로 인해 풍선효과가 나타났던 인천, 시흥, 부천 등 비규제지역의 청약열기가 종전보다 사그라들 것"이라고 예측했다.

직방 조사에 따르면 정부의 전매 규제가 강화하기 이전인 5∼8월 분양을 앞둔 예정 단지 규모는 13만7천698가구에 달하는 것으로 나타났다.

전문가들은 건설사들이 전매 제한 강화 시점인 8월 이전에 밀어내기 분양에 나설 것으로 예상했다.

함 랩장은 "올해 연말까지 공급 예정 물량(23만7천730가구)의 약 58%는 제도 시행 전 규제를 피해 쏟아질 것"이라며 "건설사가 규제를 피해 8월 이전 밀어내기 공급을 할 가능성이 큰 만큼 제도 시행 시기를 앞당겨 투기적 가수요를 줄일 필요가 있다"고 제언했다.

양지영 양지영R&C연구소장은 "이번 조치로 투기적 가수요를 차단하고, 그간 투기 수요로 문턱이 높아진 청약 경쟁률도 낮아져 실수요자들의 기회를 높이는 데 도움이 될 수 있다"면서도 "공급 부족이라는 근본적인 문제가 해결되지 않는 이상 새 아파트의 인기를 막기는 어렵다"고 평가했다.

일각에서는 지방 청약시장이 크게 위축될 수 있다고 우려한다.

한국주택협회 김동수 정책본부장은 "현재 대부분의 미분양 물량이 지방에 집중된 상황에서 지방광역시까지 소유권이전 등기시까지 전매를 금지하면 미분양 적체가 더욱 심화될 수 있다"며 "지방은 전매제한 대상에서 제외해야 한다"고 주장했다.

전문가들은 앞으로 청약시장이 더욱 양극화될 것으로 예상했다.

피데스개발 김희정 R&D 소장은 "청약시장의 규제가 강도높은 과거 수준으로 회귀한 것"이라며 "인기지역과 비인기지역간 청약 양극화 현상이 더욱 심화될 것"이라고 말했다.

국토부는 이번에 국세청, 금융위원회, 금융감독원, 한국감정원과 함께 최근 늘어나는 투기 목적의 법인 주택 거래에 대한 대응을 강화하기 위해 지역과 시세에 관계없이 법인의 모든 거래에서 자금조달계획서 제출을 의무화했다.

이 또한 분양권 전매 제한 강화와 더불어 투기적 가수요 근절을 위한 특단의 대책이라는 게 전문가들의 분석이다.

전문가들은 앞으로 주택 구입 목적의 법인 설립이 쉽지 않을 것으로 진단한다.

함영진 랩장은 "정부가 다주택자 규제를 피하려 부동산 법인을 악용할 경우 양도소득세 중과를 적용하도록 관련법 개선을 추진할 수도 있다"며 "세금 부담을 피해 이용되던 법인 거래도 제도 시행 이후 일부 진정될 확률이 높아 보인다"고 말했다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "우후죽순 늘었던 개인 법인 설립이 줄어들고, 법인 거래도 줄어들 것이라고 본다"고 예상했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수(대한부동산학회 이사장)는 "정부의 이번 대책은 한마디로 투기적 가수요를 근절하고, 시장을 실수요자 위주로 재편하겠다는 기존 정책 기조를 강화한 것"이라며 "정책 효과는 상당히 클 것으로 보인다"는 견해를 밝혔다.

권 교수는 "다만 문제는 가수요가 사라지거나 규제가 강화하면 그렇지 않아도 침체한 경제에 주택시장도 어려워지는 부작용이 나타날 수 있다는 것"이라고 덧붙였다.

┌─────────────────────────────────────┐
│ 과밀억제권역, 성장관리권역 및 자연보전권역의 범위 │
├────────────┬────────────┬───────────┤
│ 과밀억제권역 │ 성장관리권역 │ 자연보전권역 │
├────────────┼────────────┼───────────┤
│1. 서울특별시 │1. 인천광역시[강화군, 옹│1. 이천시 │
│2. 인천광역시[강화군, 옹│진군, 서구 대곡동ㆍ불로 │2. 남양주시(화도읍, 수│
│진군, 서구 대곡동ㆍ불로 │동ㆍ마전동ㆍ금곡동ㆍ오류│동면 및 조안면만 해당 │
│동ㆍ마전동ㆍ금곡동ㆍ오류│동ㆍ왕길동ㆍ당하동ㆍ원당│한다) │
│동ㆍ왕길동ㆍ당하동ㆍ원당│동, 인천경제자유구역(경 │3. 용인시(김량장동, 남│
│동, 인천경제자유구역(경 │제자유구역에서 해제된 지│동, 역북동, 삼가동, 유│
│제자유구역에서 해제된 지│역을 포함한다) 및 남동 │방동, 고림동, 마평동, │
│역을 포함한다) 및 남동 │국가산업단지만 해당한다]│운학동, 호동, 해곡동, │
│국가산업단지는 제외한다]│2. 동두천시 │포곡읍, 모현면, 백암면│
│3. 의정부시 │3. 안산시 │, 양지면 및 원삼면 가 │
│4. 구리시 │4. 오산시 │재월리ㆍ사암리ㆍ미평리│
│5. 남양주시(호평동, 평내│5. 평택시 │ㆍ좌항리ㆍ맹리ㆍ두창리│
│동, 금곡동, 일패동, 이패│6. 파주시 │만 해당한다) │
│동, 삼패동, 가운동, 수석│7. 남양주시(별내동, 와부│4. 가평군 │
│동, 지금동 및 도농동만 │읍, 진전읍, 별내면, 퇴계│5. 양평군 │
│해당한다) │원면, 진건읍 및 오남읍만│6. 여주시 │
│6. 하남시 │ 해당한다) │7. 광주시 │
│7. 고양시 │8. 용인시(신갈동, 하갈동│8. 안성시(일죽면, 죽산│
│8. 수원시 │, 영덕동, 구갈동, 상갈동│면 죽산리ㆍ용설리ㆍ장 │
│9. 성남시 │, 보라동, 지곡동, 공세동│계리ㆍ매산리ㆍ장릉리ㆍ│
│10. 안양시 │, 고매동, 농서동, 서천동│장원리ㆍ두현리 및 삼죽│
│11. 부천시 │, 언남동, 청덕동, 마북동│면 용월리ㆍ덕산리ㆍ율 │
│12. 광명시 │, 동백동, 중동, 상하동, │곡리ㆍ내장리ㆍ배태리만│
│13. 과천시 │보정동, 풍덕천동, 신봉동│ 해당한다) │
│14. 의왕시 │, 죽전동, 동천동, 고기동│ │
│15. 군포시 │, 상현동, 성복동, 남사면│ │
│16. 시흥시[반월특수지역(│, 이동면 및 원삼면 목신 │ │
│반월특수지역에서 해제된 │리ㆍ죽릉리ㆍ학일리ㆍ독성│ │
│지역을 포함한다)은 제외 │리ㆍ고당리ㆍ문촌리만 해 │ │
│한다] │당한다) │ │
│ │9. 연천군 │ │
│ │10. 포천시 │ │
│ │11. 양주시 │ │
│ │12. 김포시 │ │
│ │13. 화성시 │ │
│ │14. 안성시(가사동, 가현 │ │
│ │동, 명륜동, 숭인동, 봉남│ │
│ │동, 구포동, 동본동, 영동│ │
│ │, 봉산동, 성남동, 창전동│ │
│ │, 낙원동, 옥천동, 현수동│ │
│ │, 발화동, 옥산동, 석정동│ │
│ │, 서인동, 인지동, 아양동│ │
│ │, 신흥동, 도기동, 계동, │ │
│ │중리동, 사곡동, 금석동, │ │
│ │당왕동, 신모산동, 신소현│ │
│ │동, 신건지동, 금산동, 연│ │
│ │지동, 대천동, 대덕면, 미│ │
│ │양면, 공도읍, 원곡면, 보│ │
│ │개면, 금광면, 서운면, 양│ │
│ │성면, 고삼면, 죽산면 두 │ │
│ │교리ㆍ당목리ㆍ칠장리 및 │ │
│ │삼죽면 마전리ㆍ미장리ㆍ │ │
│ │진촌리ㆍ기솔리ㆍ내강리만│ │
│ │ 해당한다) │ │
│ │15. 시흥시 중 반월특수지│ │
│ │역(반월특수지역에서 해제│ │
│ │된 지역을 포함한다) │ │
├────────────┴────────────┴───────────┤
│※ 전매행위 제한기간 강화는 과밀억제권역 및 성장관리권역에만 적용 │
│[국토교통부 제공] │
└─────────────────────────────────────┘



/연합뉴스