임차인이 영업 중인 상가 건물을 매매하는 경우 임차인 승계 여부가 당사자 간 큰 관심사가 된다. 기존 임대차 관계에서 월세나 관리비를 연체하고 있다면 이 또한 특약 없이도 매수인이 인수할까. 인수 여부에 따라 밀린 월세에 대한 청구권은 누가 갖는지, 연체액에 따라 계약을 해지할 수 있는지 그리고 보증금에서 밀린 월세도 공제할 수 있는지 등이 달라진다.
A가 자신 소유 상가를 B에게 보증금 5000만원, 월세 150만원에 3년간 임대하던 중 C에게 상가를 매도하는 경우를 예로 들어 보자. C가 상가 소유권을 취득하기 전 밀린 월세가 2개월치인 300만원이었다. 이에 대해 A와 C는 밀린 월세에 관해 특별한 약정을 하지 않았고 매매대금에도 반영하지 않았다. 이 경우 A가 C에게 특약 등으로 밀린 월세에 대한 청구권을 양도하지 않은 이상 C는 B에게 밀린 월세를 청구할 수 없다.
밀린 월세에 대한 권리가 매도인에게 있기 때문에 만약 상가 건물의 소유권 이전 후 1개월치 월세를 추가로 안 내 총 3개월치 금액을 연체한 경우 C는 월세 연체를 이유로 B와의 임대차계약을 해지할 수 없다. 상가건물임대차보호법상 월세가 연체되고 그 연체 금액이 3개월치에 달하는 경우 임대인은 언제든지 계약을 해지할 수 있다. 그런데 매수인이 매도인으로부터 밀린 월세에 대한 청구권을 인수받지 않은 이상 매수인 입장에서는 임차인의 연체는 1개월치만 발생한 것이 된다. 따라서 기존 임대차 관계와 현재 임대차 관계를 합쳐서 3개월치 월세를 연체했다고 하더라도 연체를 이유로 매매계약을 해지할 수 없다.
다만 밀린 월세에 대한 명시적인 채권 양도가 없는 경우라도 매수인 C가 추후 B와의 임대차계약 종료 시 보증금을 반환할 때는 밀린 월세 3개월치를 모두 공제하는 것은 가능하다.
판례에 따르면 소유권이 이전되기 전에 발생한 연체차임 등 채권이 매수인에게 임대인 지위 승계 시 이전되지 않는다고 하더라도, 임대차계약이 끝나고 보증금 정산 시에는 밀린 월세를 매수인이 공제하고 그 잔액을 임차인에게 지급하는 것은 허용된다. 이는 임대차보증금의 특수성 때문에 허용되는 경우다. 일반적으로 임차 건물 양도 시에 연체차임이나 관리비 등이 남아 있더라도 나중에 임대차 관계가 종료되는 경우 임대차보증금에서 이를 공제하겠다는 것이 당사자들의 의사나 거래 관념에 부합하기 때문이다. 통상 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보한다. 따라서 이런 채무는 임대차 관계 종료 후 목적물이 반환될 때 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 공제된다.
그런데 이처럼 차임채권이 연체됐는데 이에 대한 양도가 없는 경우 매도인은 매도가 없었다면 보증금에서 공제하고 잔금만 지급하면 될 일을 별도로 연체차임 채권을 청구해야 하는 불편함이 있을 수 있고, 매수인은 연체된 차임이 있는 채 상가를 인수받아도 매수 이후 3개월 이상 연체돼야만 계약을 해지할 수 있는 불편함이 생길 수 있다. 또한 매수인이 임대차 종료 시 연체차임 전부를 보증금에서 공제하는 경우 매매대금에 그 부분이 반영되지 않는다면 추후 매도인과의 정산절차가 복잡해진다.
곽종규 변호사
결국 기존 임차인을 승계하는 조건으로 상가를 매수하는 경우라면 기존 상가에 연체차임이 발생했는지를 확인해 매도인과 매매대금에서 정산하는 등 필요한 조치를 취해 놓는 것이 당사자 간 불필요한 분쟁을 방지하는 방법이다.
