꿈틀대는 용산…공공재개발로 개발 속도 빨라진다

정부가 수도권에 주택을 공급하기 위해 ‘공공재개발’이란 카드를 꺼내 들었다. 지난 6일 발표한 ‘수도권 주택 공급 기반 강화 방안’에는 공공재개발 활성화 등을 통해 7만 가구를 추가로 공급한다는 내용이 포함됐다.

정부는 오랜 기간 정체 중인 재개발 사업을 공공재개발 방식으로 추진해 속도를 내겠다는 계획이다. LH(한국토지주택공사)와 서울주택도시공사(SH)가 시행자로 참여해 구역 지정부터 착공까지 소요 기간을 5년으로 기존의 절반 이하로 단축시키는 방식이다. 코레일이 소유한 서울 용산 철도정비창 부지에 공공·민간주택과 국제 업무·상업 시설 등을 복합 개발하는 방안도 발표했다. 집코노미TV에 출연한 부동산 전문가들을 통해 ‘5·6 부동산 대책’의 핵심인 공공재개발의 의미와 영향에 대해 알아봤다.

“‘공공’ 붙여 투기세력 유입 우려”

“정부가 발표한 공공재개발로 지구 지정 전인 많은 재개발 지역들의 기대가 커질 것 같습니다. 다만 이로 인해 또 다른 투기 우려는 여전히 존재합니다.”

최황수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 정부의 공공재개발 방식이 서울의 주택 재개발사업에 ‘속도’를 주고 이익을 공유하는 방식이라고 설명했다. 그는 “주택 공급 활성화지구를 신설해 여러 가지 혜택을 주면서 사업 추진이 어려웠던 구역들을 도와주는 대신 공적 임대 주택 등 공공의 관여를 받아들여야 한다는 것”이라며 “사업 초기 단계에서 갈등이 심한 구역들은 공공재개발을 선택할 수 있다”고 말했다.

재개발구역에서 공공재개발을 선택하는 대신 내줘야 하는 공적 임대 비율도 과하지 않은 수준이라고 평가했다. 과거에는 임대주택 비율이 20%로 더 높았지만, 사업성이 있는 구역들은 재개발사업을 진행했기 때문이다. 최 교수는 “전체의 15%가량을 짓는 공적 임대는 공공 임대와 달리 소유권 자체는 조합이 소유하되 공공이 임대로 쓸 수 있게 남겨두는 것”이라며 “임대 비율이 20%까지 올라갔어도 사업성에 따라 추진할 수 있는 게 재개발사업인 만큼 임대 비율이 높아져도 그만큼 혜택이 더해진다고 판단하면 받아들일 것”이라고 설명했다.

기존 세입자에게 공공 임대주택에 들어갈 수 있는 우선권을 주는 세입자 배려 방안도 긍정적이라고 봤다. 그는 “그동안 세입자와의 갈등 때문에 추진이 안 됐던 곳들이 많았던 만큼 세입자 배려 방안은 지지부진했던 갈등을 해소하는 데 도움이 될 것”이라고 말했다.

다만 이런 장점으로 인해 공공 재개발이 가능한 지역에 대한 투기 우려도 있다고 지적했다. 최 교수는 “공공재개발의 혜택이 약간 퍼주기 형태라 사업 이익은 높아져 속도는 빨라지지만, 이런 지역들에 대한 투기 붐이 우려된다”며 “제도의 취지는 공감하지만 악용될 경우 기존 소유자에게 돈을 더 가져다 준다는 이미지는 지울 수 없다”고 설명했다. 이에 정부에서는 용산 철도 정비창 부지 인근을 토지거래허가구역으로 지정했다. 용산국제업무단지 개발 재개 기대가 커지며 인근 재개발 구역과 아파트 단지에 매수 문의가 증가하고, 급매물이 회수되는 등 시장이 다시 달아오를 조짐을 보여서다.

“용산의 천지개벽…주택 공급은 일부분”

강영훈 부동산스터디 카페 대표는 용산 철도정비창을 공공재개발로 풀어 나가겠다는 정부의 발표가 용산 개발 계획의 속도를 당길 수 있을 것이라고 긍정적으로 평가했다. 그동안 여러 차례 민간 주도의 재개발이 실패하며 중단된 만큼 공공이 참여해 사업성을 높여주는 게 사업을 진행시키는 방법이라는 것이다.

용산 정비창 부지는 당초 2006년 용산국제업무지구로 개발될 예정이었다. 사업비만 31조원 규모였지만, 2008년 글로벌 금융위기 여파로 사업이 백지화됐다. 2018년엔 박원순 서울시장이 ‘여의도·용산 통개발’ 구상을 내놓으면서 재차 주목받았다가 부동산시장 과열로 무기한 보류됐다.

강 대표는 “국제업무지구가 무산된 이유는 당시 세계적으로 경기가 안 좋아서 오피스빌딩을 지어봤자 수익성이 나지 않았기 때문”이라며 “주택 비율이 늘어나면서 사업 주체의 리스크는 감소하고 주택 매각 비용으로 사업을 진행할 수 있는 동력이 될 것”이라고 설명했다.

전체 주택 물량 중 임대 물량이 30%에 달하는 것은 전체 사업에 큰 영향이 없다고 판단했다. 일반 분양과 임대주택 비중이 5 대 5였던 마곡지구도 초기엔 일반분양 아파트 인기가 없었지만 시간이 지난 뒤 수억원대의 웃돈이 붙었기 때문이다. 강 대표는 “용산 재개발을 다시 시작한다는 의의가 더 크다”며 “임대주택도 주택 공급의 일종이고, 용산 핵심 노른자 땅 안에서 5600가구 정도의 일반분양 물량이 나오는 것이라 영향이 클 것”이라고 설명했다.

다만 분양가격이 3기 신도시나 공공택지지구처럼 저렴하지는 않을 것으로 분석했다. 강 대표는 “10여 년 전 국제업무지구를 사업시행자에 입찰해서 넘길 때도 땅값이 10조원에 달해 매우 비쌌다”며 “비싼 땅값을 토대로 분양이 이뤄지면 ‘로또 분양’은 어려울 수 있다”고 설명했다.

무엇보다 이번 공공재개발 발표가 서울시가 앞으로 용산 사업 개발에 적극적으로 나설 것이란 의미라며 호재라고 판단했다. 그는 “서울시가 이번 발표를 통해 개발을 고민하고 있고, 본격적으로 추진하려고 준비하고 있다는 것으로 읽혀진다”며 “잡초가 자라던 허허벌판에 건물이 들어서면 주변 지역으로 긍정적인 영향을 끼칠 것”이라고 말했다.

정리=윤아영 기자 youngmoney@hankyung.com

※전체 인터뷰는 유튜브와 네이버TV 채널 집코노미TV에서 볼 수 있습니다.

꿈틀대는 용산…"공공재개발로 개발 속도 빨라진다"