1주택자라도 올해 팔아야 절세되는 주택

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정부는 주택시장 안정화를 목표로 매년 부동산 규제를 강화해오고 있다. 1가구 1주택자는 양도소득세 문제에 관심을 기울이지 않는 경우가 많다. 그러나 변화된 세법을 정확히 알아두지 않았다가는 예상치 못한 거액의 세금고지서를 받아볼 수도 있다.

기본적으로 1가구가 1주택을 2년 이상 보유(조정대상지역에서 2017년 8월 3일 이후 취득 시 2년 이상 거주 요건 추가)하고 양도하는 경우에는 양도세가 비과세된다. 비과세 대상이라도 양도금액이 9억원을 초과하는 비율의 양도차익은 과세된다. 하지만 이것이 전부는 아니다.

먼저 보유기간을 해당 주택의 ‘취득일부터 양도일까지’로 적용하던 것이 2021년 1월 1일 이후 양도분부터는 ‘1주택이 된 날부터 양도일까지’로 바뀐 점에 주목해야 한다. 계속 1주택만 보유하던 경우라면 보유기간이 달라지지 않으니 문제될 것은 없다. 2주택을 양도할 당시 일시적 2주택 등으로 비과세를 적용받은 경우에도 변경 규정은 적용되지 않는다. 하지만 그 외에 2주택 양도 시 양도세가 과세된 후 현재 1주택자가 된 경우라면 그렇지 않다.

보유기간의 시작일을 취득일이 아니라 1주택이 된 날로 적용하므로 보유기간이 줄어 비과세 요건을 갖추지 못할 수도 있기 때문이다. 양도금액이 9억원, 취득금액이 3억원인 경우를 가정하면 세금차액이 1억8000만원가량 된다. 변경된 규정으로 인해 내년에 양도 시 세금 부담이 늘어난다면 올해 안에 양도해 절세하는 것이 유리하다.

주목이 필요한 또 다른 경우는 1가구 1주택자 중 2년 이상은 거주했지만 거주기간이 길지 않을 때다. 현재 1주택 비과세 대상인 경우라도 양도금액 9억원을 초과하는 부분은 과세가 된다. 그러나 거주기간이 2년 이상이라면 보유기간에 따라 최대 80%의 장기보유특별공제를 적용받아 세금 부담이 크게 줄어든다. 하지만 2021년 1월 1일 이후 양도분부터는 보유기간 1년당 4%씩 최대 40%와 거주기간 1년당 4%씩 최대 40%를 합산하는 방식으로 변경된다.

거주기간이 10년 이상이라면 현재와 동일하게 80% 공제가 유지되지만 거주기간이 길지 않다면 장기보유공제율이 줄어들게 되는 것이다. 10년 전 10억원에 취득해 23억원에 양도하는 경우를 가정해 보자. 거주기간이 2년이라면 올해 양도 시 약 4400만원, 내년 양도 시 1억8000만원의 양도세를 부담해야 한다. 올해 안에 팔면 1억3000만원 이상 절세가 가능한 것이다. 이 사항은 아직 세법에 반영돼 있지는 않고 올해 7월 말께 발표될 세법 개정안에 포함될 것으로 예상된다.

이호용 < 국민은행 WM스타자문단 세무사 >