"공공임대주택리츠(부동산투자회사)가 수익성을 갖춰 질적·양적으로 성장하기 위해서는 모자(母子)리츠, 분양·상업시설 혼합리츠 등 다양한 리츠 모델을 고민해 봐야 합니다. 정책형 리츠가 먼저 시도를 해야 민간 리츠와 전체 리츠 시장이 확대될 수 있습니다."

한병호 한국토지주택공사(LH) 공모리츠추진단장은 지난 3일 한국부동산금융투자포럼이 개최한 2020년도 1차 브라운백 세미나에서 '리츠를 활용한 공공임대주택 공급의 성과 분석'에 대해 발표했다. 이날 세미나는 방역지침을 준수해 선착순 20인 이내의 소규모 인원으로 진행됐다.
"공공임대리츠, 모자리츠 구조로 공모 상장 필요"
한 단장은 2014년 공공임대주택 개발사업에 리츠 방식이 도입된 후 LH에서는 기존 계획보다 3배 이상 많은 6만1000가구의 임대주택을 공급했고, 임대주택의 개발비용 부담을 줄일 수 있었다고 평가했다. 그는 "리츠는 상법상 민간 주식회사로 민간 브랜드, 민간 자재 활용 등이 가능해지다 보니 기존 방식보다 공사비는 줄고, 품질은 높은 임대주택을 지을 수 있게 됐다"고 설명했다. LH 입장에서도 리츠를 통해 건설비용 부담을 덜고, 금융부채를 개선하는 효과를 얻었다.

또 리츠를 활용하면 향후 30조~40조원 가까이 풀릴 것으로 예상되는 3기 신도시 보상금 등 시장의 유동자금을 끌어올 수 있다. 국토교통부에서도 유동성을 줄이기 위해 현금이 아닌 리츠를 접목한 ‘대토보상 리츠'를 3기 신도시 보상에서 적극적으로 활용할 준비를 하고 있다.

다만 공공임대주택리츠가 민간 리츠처럼 수익창출보다는 사업 손실 최소화를 위해 활용되다 보니 다소 기형적인 사모 중심 리츠가 탄생했다고 지적했다. 공공임대주택리츠는 사업기간 중에는 임대료 등으로 운영비용조차 감당하기 어려워 분양 후 수익금으로 배당을 하게 된다. 한 단장은 "사업기간 무배당, 공공부문의 출자·매입확약·지급보증 등은 초기 리츠 도입 때 어쩔 수 없는 구조였다"면서 "공공임대주택리츠를 키우기 위해서는 국민을 대상으로 한 공모와 상장이 필요하다"고 설명했다.

이를 위해 모자리츠 방식을 제안했다. 개별 사업별로 자(子)리츠를 만들고, 이를 통합하는 모(母)리츠에 주택도시기금, LH, 일반 국민이 출자해 공모하는 방식이다. 그는 "청산 후 수익을 내는 자(子)리츠를 매년 하나씩 구조화해 모리츠가 통합 운영하면 운영기간 중 무배당을 해결할 수 있다"고 전했다. 또 공공임대주택리츠의 수익성을 높이고, 운영기간 중 무배당을 해결하기 위해 리츠 안에 공공임대주택 뿐 아니라 분양주택, 복합개발사업 등을 넣어 교차보조로 수익성도 확보할 수 있다고 강조했다.
"공공임대리츠, 모자리츠 구조로 공모 상장 필요"
정책형 리츠에 대한 세미나 참석자들의 관심도 뜨거웠다. 발표 후 진행된 질의응답 시간에서 신승우 건국대 부동산학과 교수는 "대만, 일본 등에서는 임대료를 시세보다 높게 받는 대신 향후 분양전환 가격을 낮게 설정해 운영기간 중 무배당을 해결하고 있다"면서 "국내에서도 이런 방식을 참고해 운영기간 중 무배당을 해결하는 방안을 고민해 볼 수 있다"고 제안했다. 김재정 에이치더블유컨설팅 상임고문(전 국토교통부 기획조정실장)은 "최근 국토부가 자금이 부족한 재개발 조합원에게 제안한 '수익공유형 전세'처럼 임대주택 세입자가 중간중간 주택의 지분을 매입할 수 있는 기회를 주는 방안도 고려해 볼만 하다"고 말했다.

한국부동산금융투자포럼에서 올해 첫 진행한 세미나에서 한만희 한국부동산금융투자포럼 회장은 "코로나19로 인해 이번 세미나는 소수의 인원으로 진행했지만 추후 세미나 내용을 찍은 동영상을 올릴 예정"이라며 "리츠에 대한 관심이 높은 만큼 다음 번에도 공모리츠와 부동산펀드에 대한 주제를 잡아보겠다"고 말했다.

윤아영 기자 youngmoney@hankyung.com