"시세보다 싸다"는 3기 신도시, 분양가는? [집코노미TV]

3분 부동산

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▶전형진 기자
인사할 시간도 없습니다.
요즘들어 정부가 3기 신도시에 대한 언급을
부쩍 많이 하고 있다는 느낌
혹시 안 드십니까.

자 오늘도 본론부터
그럼 도대체 3기 신도시의 분양가는 얼마일까요.
라고 물었더니
주변보다 많이 싼대요.
라고 답했습니다.

구체적인 가격은 이분도 아직 모르실 겁니다.
그런데 우리는 지나간 역사를 통해서
얼마일지를 추측해볼 수 있죠.

우선 서울 주변에서 가장 최근에 공급된 택지를 찾으면 됩니다.
바로 고덕강일지구입니다.
얼마 전 마곡9단지 분양이 난리가 났는데
웬 고덕강일이냐고 생각하시겠지만
마곡지구는 공공택지가 아니라 도시개발사업입니다.
분양조건이 좀 다르기 때문에
신도시와 똑같은 공공택지 사례를 드는 겁니다.

어쨌든
작년 8월 분양한 강일4단지의 전용면적 59㎡ 분양가는
4억4000만원에서 4억8700만원선이었습니다.
가까운 강일리버파크3단지 같은 면적대의
당시 최근 1년 평균가와 비교하면 80% 수준이었죠.

같은 방식으로 다른 곳들도 비교해봤더니
구로항동지구도 80% 안팎
고양지축지구는 75~86%
고양향동지구는 70~80%였습니다.

그러니까 신도시 분양이 시작할 때쯤
인근 단지의 최근 1년 거래가를 계산해서
70~80%를 적용해보면
대략적인 분양가 수준을 가늠해볼 수 있는 거죠.

여기서 인근 단지는 제가 마음대로 정한 게 아닙니다
국토부의 수도권 분양가상한제 적용주택 등에 적용되는..
뭐 이런 지침이 있습니다.
어렵지만 요약하면
같은 시·군·구나 같은 생활권에서
규모도 연식도 비슷한 단지를 찾아서
같은 면적대의 최근 1년 거래가를 따져서
비교한다는 내용입니다.
여기서 나오는 퍼센테이지를 기준으로
전매제한이나 거주의무기간을 정해야 하기 때문에
명확한 기준이 필요한 거죠.

그럼 신도시별로 가까운 단지
그리고 조건이 비슷한 단지가 어디일지
우리는 또 추측해볼 수 있습니다.
주변에 허허벌판이 많은 왕숙신도시의 경우
다산이나 별내처럼 최근 조성된 택지에 들어선 아파트가
기준이 될 가능성이 높겠죠.

물론 토지보상금을 왕창 쓰거나
새 지하철이 뚫린다면
원가도 오르고 비용도 오르기 때문에
분양가가 예상보단 올라갈 수 있습니다.

이런 댓글도 있었습니다.
근데 대출은 나오나요?
나옵니다.
얼마나 나오는지가 문제죠.
비규제지역의 담보인정비율(LTV)은 70%
그러니까
집값이 5억원이라면
내 돈은 1억5000만원만 있어도
계약금 중도금 잔금을 다 치를 수 있습니다.

그런데 교산신도시가 들어서는 하남은 투기과열지구죠.
창릉신도시도 원흥지구와 걸친 곳은 조정대상지역입니다.
LTV가 각각 40%와 50%만 적용된단 거죠.
그러니까 아까 5억원짜리 집을 살 때
내돈이 각각 3억원이나 2억5000만원은 필요하단 얘기입니다.

물론 3기 신도시의 취지를 고려하면
분양 전에 규제지역에 대한 조정은 이뤄질 가능성이 큽니다.

돈이 모자라면 전세로 돌려서 잔금을 치르면 된다고요?
공공택지엔 거주의무기간이 있습니다.
거주의무
반드시 직접 살아라.
언제부터?
아파트가 준공된 날부터.
이 기간만큼은 들어가 살라는 겁니다.
그러니까 최초 3년은 세입자 못 받습니다.

30만 가구 공급계획 가운데
3기 신도시는 17만3000가구입니다.
여기서 35%인 최소 6만가구는 임대물량입니다.
공공주택 특별법이 그렇게 정하고 있습니다.
그러니까 분양물량은 나머지 65%
11만2000가구 정도라는 거죠.
또 중요한 게 있습니다.
분양 아파트 중에서도 가격이 더 싼 공공분양은
전체 물량의 25%
즉 4만3000가구를 넘을 수 없습니다.

마음에 두고 있는 신도시가 있다면
곧 지구계획이 확정될 때
블록별 유형과 가구수 정도는
꼭 체크해보시기 바랍니다.
지구계획은 관보에 고시됩니다.

더 좋은 정보로 돌아오겠습니다.
3분 부동산이었습니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장
진행 전형진 기자 편집 김윤화 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴