[집코노미TV] 귀농? 귀촌? 집 지으려면 이것부터

집터뷰

김경래 OK시골 대표

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▶전형진 기자
김경래 OK시골 대표와 함께하고 있습니다. 만약 내가 전원주택 살겠다고 결심했다면 뭐부터 알아봐야 하나요? a to z.

▷김경래 대표
가장 쉬운 방법은 지어놓은 집을 사면 돼요. 그거보다 더 쉬운 건 아버지한테 물려받으면 됩니다. 그 다음 방법이 토지가 대지인 것을, 지목이 대지인 것을 사서 거기에 건축허가를 받든 신고를 하고 내 마음에 맞게 집을 짓는 방법이 있습니다.

그런데 대부분 대지들이 시골 같은 경우는 마을 한가운데 있다든가 꺼져 있다든가 경관이 별로라든가, 경관이 좋은 대지 같은 경우는 주인이 있고. 그래서 잘 만나기 어렵다 보니까 대지가 아니고 농지, 그러니까 지목이 전, 답, 과수원이나 산지, 지목으로 봤을 때 임야 같은 것들. 농지는 농사 짓는 땅이고, 산지는 나무 심는 땅이에요. 이것을 집을 짓는 것으로 활용하다 보니까 그러다 보니까 거기에 필요한 허가를 받아서, 이게 그러니까 허가를 받는 이 절차가 복잡해지는 거죠.

▶전형진 기자
저 땅이, 저 언덕에 걸쳐 있는 저 자리가 너무 좋은데 대지가 아니네. 뭣 모르고 샀는데 여기에 집을 짓겠다고 하면 허가를 받아야 하는데 그럼 어떤 허가부터 받아야 하는 거예요?

▷김경래 대표
농지는 집터로 만들 때 농지 본래 농지 목적이 아닌 집터라는 곳으로 다른 용도로 쓰다보니까 농지전용허가라는 게 필요하고 산지 같은 경우는 집을 지을 땐 산지전용허가를 받게 돼 있어요.

집을 짓는 거다 보니까 거기를 까고 뭉개고 콘크리트도 바르고 해야 해요. 이걸 개발로 보는 겁니다. 개발로 가다 보니까 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의해서 개발행위허가를 받으라고 하는 겁니다. 사실 개발행위허가가 주택으로 난다고 하면 농지전용허가나 산지전용허가는 협의 해서 따라온다고 보면 돼요.

그래서 개발행위허가가 중요한데. 이때 중요하게 보는 게 용도지역이 뭔가를 봐요. 그러니까 우리나라 토지는 아까 얘기했던 국개법에 의해서 도시지역이냐 또 하나는 국립공원이라든가 호수변이라든가 강변이라든가 경관이 수려한 곳은 자연환경보전지역이라고 만들어 놓았고. 또 농림지역이라고 해놨어요.

거기에 속하지 못하는 땅이 농사 짓기도 별볼일 없고, 나무도 별로, 또 경관도 별로고, 그렇다고 도시도 아니고 매한 애들을 몰아서 관리가 필요하다고 관리지역이라고 해놨습니다. 관리지역에 있는 토지를 갖고 들어갔을 때는 이게 개발행위허가를 쉽게 받을 수가 있어요. 것도 이제 세 종류로 나눠서 관리지역 중에서도 도시화해서 개발하는 수밖에 없다고 판단해놓은 관리지역이 계획관리지역이고. 보전할 가치가 좀 있어서 자연환경보전지역같이 준하는 관리를 해주겠다는 곳이 보전관리지역. 농사 짓고 나무 심어서 생산적으로 써먹기 괜찮다는 이런 애들은 농림지역에 준하는 관리를 하는 지역은 생산관리지역, 이렇게 나눠놨습니다.

그런데 개발행위허가에선 도로를 봅니다. 도로가 있어야만 주택지로 허가를 내줘요. 건축신고를 할 땐 도로가 있냐 없냐를 보는데 기본적으로 진입도로가 4m 도로가 있어야 합니다.

▶전형진 기자
결국에 산지나 임야를 집 짓는 땅으로 바꾸려면 전용허가를 받아야 하는데 이 전용허가에 또 선행해서 개발행위허가가 필요한데, 개발행위허가를 받으려면 그나마 좀 해주는 곳이 관리지역들이다. 그런데 그 관리지역에서 아무 땅이나 나오는 게 아니라 도로가 있는 땅, 결국 맹지이면 안 된다는 거죠.

▷김경래 대표
안 되죠. 맹지는 아무 것도 할 수가 없다, 허가 관련해서 할 수 있는 것들이 거의 없다고 보시면 돼요. 개발을 해야 하니까 개발행위를 허가를 해주세요 이건데. 그런데 이때 부수적으로 같이 가줘야 하는 게 그럼 어떤 집을 짓을 것이냐. 그러니까 개발행위허가 신청할 때 집을 짓겠다고 하면 건축신고를 하든 건축허가를 하든 그게 같이 따라가줘야 하다 보니까 토지하고 건축물하고 한 번에 허가가 신고가 이뤄져야 한다.

그래서 이걸 건축복합민원, 복합적으로 이뤄진다고 해서 그렇게 얘기합니다. 건축허가와 신고의 차이는 뭐냐면, 농촌지역에선 200㎡를 넘을 땐 건축허가를 받습니다. 그러니까 대부분 요즘, 이게 60평인데요. 200㎡를 넘는 집을 잘 안 지어요.

▶전형진 기자
신고만 하면 되도록?

▷김경래 대표
네. 건축신고도 내가 혼자 들어가서 할 수 있는 게 아니고 건축면허가 있는 사람, 자격증 있는 사람만이 신고를 하게 돼 있어요. 결론은 그걸 의뢰할 수 있는 데가 어디냐면 건축사사무소를 찾아가서 그걸 의뢰하는 겁니다. 개발행위허가, 농지전용허가, 산지전용허가는 시군청 주변에 보면 토목사무사소, 토목측량설계사무소, 측량사무소 이런 간판을 달고 하는 곳들이 그런 토지에 대한 허가를 용역을 받아서 하는 일을 일반적으로 합니다.

▶전형진 기자
많은 절차가 한꺼번에 필요한데요. 내가 일단 집을 짓고 싶은 땅에 허가가 될지 안 될지도 모르는데 밑그림부터 같이 처음에 내서 판단을 받아야 하는 거네요?

▷김경래 대표
전원주택을 지을 수 있는가 없는가, 그 허가를 받을 수 있는가 없는가는 우선은 판단을 하고 땅을 사야 하든가 아니면 내 땅에 계획을 세울 때 그걸 해야겠죠. 토지이용계획확인서란 서류를 떼보면 거기에 용도지역하고 지적도도 붙어서 같이 나옵니다. 지적도만 갖고 확인하면 현황이나 실제는 또 다를 수가 있어요. 현황하고 현장 확인하고 같이 해야 하는데 이걸 일반인들이 같이 잘 못 하죠. 가장 좋은 방법은 그 지역에 있는 토목측량설계사무소, 아니면 건축사사무소 이런 데 미리 가서 한 번 자문을 받아보는 게 좋습니다.

▶전형진 기자
보아하니 이 땅에 집이 지어질 수 있겠는가.

▷김경래 대표
예, 가능하냐, 이런 것들을 미리 한 번 검토를 받아볼 수 있죠.

▶전형진 기자
그쪽에선 될 거라고 하더라도 나중엔 인허가 관청에서 안 해줄 수도 있는 거죠.

▷김경래 대표
네. 그럴 수도 있죠. 관에서도 한 부서에서 해결되는 게 아니고 담당자 혼자서 결정하는 게 아니다 보니까 그럼 애매한 경우, 그럴 땐 서류를 일단 접수해보라고 얘기합니다. 서류접수 하려고 하면 아까 얘기했듯이 측량해야 하고 도면 그려야 하고 비용이 나가잖아요. 그런 부분에 대해선 애매한 부분은 손해를 볼 수도 있다.

▶전형진 기자
결국엔 그럼 면사무소 직원이랑 술을 많이 마셔야 한다는 건가요.

▷김경래 대표
면사무소하곤 관계가 없고 군청, 그러니까 군청이나 시청에서 담당하고 면사무소는 하부 조직이니까.

▶전형진 기자
만약에 정말 마음에 드는 땅이고 잘 하면 집을 지을 수 있을 것 같아요. 근데 도로가 없네? 맹지네? 그럼 내가 그냥 여기에 도로를 깔아버리면 되나요.

▷김경래 대표
도로라는 부분은 일단 지목이 도로라는 것으로 변경이 돼야 합니다. 원칙은 지목이 도로여야 하는데 내가 내 땅에서 지목을 도로로 바꿀 순 있어요. 내 땅이 아니고 그 앞에 있는 땅이 다른 사람 땅이었을 때는 남의 땅을 가지고 도로를 낼 수가 없죠. 그때는 그 부분의 땅을 사는 방법이 있겠죠. 도로를 신청했을 때 다 도로를 내주는 건 아니에요. 그것도 법에 따라서 도로를 낼 수 있는 땅인지 토지인지를 봐야겠지만 또 하나는 토지사용승낙서라는 걸 받는 방법이 있습니다.

▶전형진 기자
토지사용승낙서?

▷김경래 대표
토지주를 만나서 그 토지를 내가 집을 짓고 살기 위한 진입도로로 쓰려고 하니 당신이 이걸 좀 이걸 도로로 쓸 수 있게 승낙을 해주세요 이런 얘기예요. 그런 것들을 계약해서 갖고 가면 그 계약한 내용을 가지고 도로를 확보한 걸로 봐서 허가를 받을 수가 있어요.

▶전형진 기자
원래 토지주는 토지사용승낙의 대가로 뭘 받는 건가요?

▷김경래 대표
여러 가지가 있겠죠. 이미 도로로 만들어놓은 것을 내 땅으로 다시 원하는 대로 환원하기 어렵잖아요. 그러다보니까 뭔가를 요구합니다. 등기는 넘겨주지 않아도 땅값을 얼마를 달라든가, 아니면 몇 년 사용할 수 있는 사용료를 달라든가 이런 식으로 하고. 그리고 그런 이해관계가 없으면 거의 사용승낙서를 안 써준다고 봐야 하죠. 결론은 내 땅을 주는 거나 마찬가지이기 때문에 그걸 쉽게 넘겨주진 않죠. 그래서 사실 어렵습니다.

▶전형진 기자
도로가 필요한 땅은 요만큼인데 필지가 이만하다면 결국엔 필지를 쪼개서 요만큼만 사고.

▷김경래 대표
그렇죠. 살 수도 있죠. 매매해서 분할해서 그만큼 살 수 있는데 나부터도 중간에 큰 땅에 도로 내주려고 잘라서 팔라고 하면 쉽게 팔 순 없겠죠. 돈을 진짜 많이 몇 배로 준다든가 그럴 땐 팔 수도 있을 건데. 도로 몇 미터를 확보하기 위해서 큰 땅을 다 사야 하는 그런 경우가 생깁니다.

▶전형진 기자
마당이 넓은 집이 이래서 나오는 걸지도 모르겠습니다. 결국엔 대지를 사는 방법이 가장 간편한 방법이겠네요.

▷김경래 대표
그런데 시골에 있는 대지 같은 경우엔 도로가 없는, 지목만 대지도 많습니다.

개발행위허가 이런 건 안 받아도 되는데 건축법에 의해 건축신고를 하려면 똑같이 4m 도로가 확보돼 있어야 해요. 그럼 건축신고가 안 되는 땅이죠. 똑같이 도로를 확보해야 하는 그런 경우가 있기 때문에 대지라고 해서 100% 안전하고 쉬운 건 아닙니다.

▶전형진 기자
결국엔 도로가 있는 땅.

▷김경래 대표
도로가.

▶전형진 기자
맹지를 피하는 게 가장 힘든 일이네요.

▷김경래 대표
민원이 가장 많고, 가장 골치 아파 하고, 결론은 생활하면서까지 꼭 필요한 게 도로입니다.

▶전형진 기자
그냥 우리가 길만 뚫어놓은 흙포장길이든 아스팔트든 그냥 시멘트만 덮어둔 도로든 그건 상관없나요?

▷김경래 대표
상관없어요. 지적에 도로로 돼 있으면 됩니다. 근데 4m인 경우는 거의 없어요. 내 집 하나 짓는 정도의 개발이라고 했을 때 그럴 땐 4m가 되지 않아도 일반적으로 허가를 내줍니다.

▶전형진 기자
그런 융통성은 좀 있다?

▷김경래 대표
네네.

▶전형진 기자
김경래 대표와 함께했습니다. 말씀 감사합니다 대표님.

기획 집코노미 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 전형진 기자 촬영 김소희 PD 편집 조민경 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴