집값 다시 '꿈틀'…추가 규제보다 증시 활성화를 [한상춘의 국제경제읽기]
지난 3월 중순 이후 지칠 줄 모르고 상승하던 주가가 주춤거리고 있다. ‘일시적인 조정’인지, ‘2차 폭락의 시작’인지는 좀 더 시간을 갖고 지켜볼 필요가 있다. 하지만 경기와 기업 실적이 받쳐주지 못하고 있는 점을 감안하면 주가가 다시 오른다 하더라도 불안하기는 마찬가지다.

때맞춰 강남을 선두로 서울 집값 상승세가 경기 하남, 인천, 대전, 세종 등 비규제 지역으로 확산되는 추세다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태 이후의 집값 안정세를 작년 12·16 대책의 효과로 봤던 정책당국은 크게 곤혹스러워하는 분위기다. 이른 시일 안에 집값을 안정시키기 위해 추가 대책을 내놓겠다는 방침이다.

집값 다시 '꿈틀'…추가 규제보다 증시 활성화를 [한상춘의 국제경제읽기]
‘넘쳐난다’는 표현이 어울릴 정도로 시중에 돈이 많이 풀렸다. 금융위기 극복 과정에서 풀렸던 돈을 제대로 환수하지 못한 데다 초기 충격이 큰 뉴 노멀 디스토피아의 첫 사례인 코로나 사태를 맞아 더 풀렸기 때문이다. 지난 3개월 동안 규모와 용처에 관계없이 ‘푼다’ ‘준다’ ‘지원한다’는 소리만 들렸다.

1987년 블랙 먼데이, 1997년 아시아 외환위기, 2009년 리먼 브러더스 사태를 거치는 동안 축적된 학습효과를 감안하면 풀린 돈이 달러, 금과 같은 안전자산으로 들어가는 데는 한계가 있다. 증시와 부동산에 돈이 몰리는 이유다. 부동산시장에서는 코로나19에 대처하는 유일한 방안이 봉쇄이기 때문에 상업용 건물보다 주택시장만 투자자 눈에 들어온다.

마이너스 금리로 수수료를 내거나 제로 금리로 이자를 받지 못하는 만큼 여유 자금을 은행에 넣어두기보다 기존 예금마저 빼낼 가능성이 크다. 코로나 사태 이후 국내 시중은행에서 빠져나간 예금액이 10조원에 이른다. 미국, 유럽, 일본을 비롯한 선진국은 더 심하다.

사상 최대로 풀린 돈의 유입처가 증시와 주택시장으로 제한되면 초기에는 전자로 몰릴 수밖에 없다. 거래 단위와 편리성, 정보 취득과 공유 등 투자 접근성을 따져보면 초기일수록 주식이 더 매력적이기 때문이다. 지난 3개월 동안 종전의 이론으로 이해할 수 없을 정도로 주가가 급등한 것도 이 때문이다.

많은 돈이 증시로 몰려 주가가 올라갈수록 차기 유망 투자처로는 주택시장이 부각될 수밖에 없다. 주가 고평가 여부를 따지는 주가수익비율(PER) 등이 적정 수준을 넘어서자 강남을 비롯한 서울 집값이 상승하고 있는 것도 같은 맥락이다. 코로나 사태 이후 집값이 안정됐던 것은 12·16 대책의 효과도 있지만, 돈이 증시로 몰리는 과정에서 주택시장으로의 자금 이동이 제한된 요인도 크다.

‘경합성’과 ‘배제성’의 원칙이 잘 통하는 증시와 주택시장은 민간에 맡겨놓는 것이 가장 좋다. 정부가 직접 개입해 규제 일변도의 대책으로 집값 안정을 추구한다면 수확체감의 법칙이 크게 나타나 의도했던 정책효과보다 부작용만 노출될 가능성이 크다. ‘정부의 실패’다.

현시점에서 주가와 집값이 오르는 것은 경기 부양에도 도움이 된다. 총선 이후 정부가 경기대책으로 주력하고 있는 뉴딜 정책은 적자국채 발행에 따른 ‘구축 효과’, 증세로 인한 국민 저항, 국가채무 증대에 따른 대외신인도 저하 등으로 경기 부양 효과가 의외로 작게 나타날 수 있다.

금융위기 이후 각국은 ‘자산효과’를 경기 부양의 일환으로 활용해오고 있다. 자산효과란 밀턴 프리드먼의 ‘항상소득가설’과 프랑코 모딜리아니의 ‘생애주기가설’에 뿌리를 두고 있다. 특정 가구는 생애에 걸쳐 소비 흐름을 일정하게 유지하려는 성향 때문에 현재 소비는 현재 소득뿐만 아니라 미래 기대 소득, 보유 자산 가치에 의해 결정된다는 것이다.

앨런 그린스펀 전 미국 중앙은행(Fed) 의장의 연구에 따르면 미국 주택 가격 변화에 따른 민간소비지출 탄력성은 0.10~0.15 정도다. 이에 비해 한국 아파트 가격 변화에 따른 민간소비지출 탄력성은 0.23으로 미국의 두 배 정도로 나온다. 한국 국민의 재테크에서 70% 안팎을 차지하고 있는 아파트가 환금성이 높기 때문이다.

차선책으로 집값 안정대책을 추진한다면 부동산시장에 대한 ‘추가 규제’보다는 증시를 활성화해 주택시장으로 유입되는 자금을 차단하는 게 더 효과적일 수 있다. 주식이 대중화될 수 있도록 발행시장에서는 스타트업과 중소기업의 상장을 쉽게 하고, 유통시장에서는 액면분할 등을 통해 중하위 소득 계층의 접근성을 높여나가면 소득 불균형 완화에도 도움이 된다.