집터뷰

이상우 인베이드투자자문 대표

※ 6월 첫째주 진행된 인터뷰입니다

▶전형진 기자
이상우 인베이드 투자자문 대표와 함께하고 있습니다. 성남이나 수원 할 거 없이 요즘에 굉장히 무섭게 오르고 있습니다 집값이. 대출규제랑 양도세가 무거워지는 게 굉장히 컸는데, 그런데도 오른다는 건 어떻게 봐야 하나요?

▷이상우 대표
투자자들을 오해하시는 분들이 있는데. 비조정대상지역, 비규제지역 이런 데서 세금 안 내고만 하시려는 분들이 있다고, 거의 대부분이라고 생각하시는 것부터가 잘못된 생각인 거죠. 사업하시는 분들이 세금을 안 낼 생각으로 사업을 하지 않는 것과 마찬가지죠. 유망하다고 보는 지역을 투자하는 게 사실은 제일 합리적이고 현명한 결정입니다.

수원과 성남의 개발의 축은 우리가 생각했던 신도시들이 아니라 구도심들이에요. 원래부터 사람들 많이 살던 지역들을 더 좋게 만드는. 당연히 인기가 있을 수밖에 없죠. 모든 인프라가 갖춰져 있으니까.

▶전형진 기자
수원과 성남의 구도심 개발 같은 경우엔 사실 이제 시작 단계지 끝나지 않았거든요.

▷이상우 대표
그게 보이니까 투자들을 강하게 하시는 거겠죠. 이걸 저희가 서울에서 다 봤어요. 서울 뉴타운 개발할 때 다 보셨고. 수원은 서울하고 아주 가깝진 않지만 인근 지역들 대비 약간 열위였던 주거환경들이 좋아지는 속도만 빠르다면 지금까지처럼 무시되고 너무 낮은 가격에 있을 지역들은 아니었다고 생각합니다. 성남은 더더욱 그렇고.

▶전형진 기자
규제가 변수가 아니라 상수로 인식되기 시작하면 결국 별 거 아니다?

▷이상우 대표
그런 말씀 하시면 안 되죠. 규제는 적절히 있을 때만 규제인데 서울도 규제, 수도권도 규제, 지방 5대 광역시도 규제. 그럼 다 똑같잖아요 상황들이. 이미 다 그걸 디폴트로 받아들인다, 그럼 그때부턴 규제가 아닌 셈이 된다는 거죠.

▶전형진 기자
상승장에서 소외됐던 곳이 원래 인천이었는데. 인천이 이번에 그 턴이 온 것 같아요. 달려가고 있는데, 언제까지 갈까 과연.

▷이상우 대표
인천이 무지무지 큽니다. 강화도도 인천이거든요. 인천시장을 하나로 말씀드리는 것부터가, 서울, 경기도 보는 관점처럼 다 따로따로 보셔야 하는데. 본질적인 상승의 배경은 송도, 청라, 영종도라고 하는 경제자유지역에 엄청나게 많았던 물량공급들이 사실 거의 끝나가는 그때부터 오르기 시작했거든요. 성남이든 수원 말씀하신 것처럼 신도시에서 구도심 개발로 옮겨오는 것들이, 구도심이 정말 그렇게까지 별로일까, 그 생각을 지우셨던 분들이 이번에 수익을 내신 분들이 아닐까 그런 생각이에요.

▶전형진 기자
송도나 청라의 이제 대량입주? 그것 때문에 눌려 있었다.

▷이상우 대표
비슷한 현상이 대전에서도 있었어요. 세종시 입주가 거의 10년째 이어지니까. 대전 집값이 거의 못 움직였었거든요. 그런데 작년부터 대전이 움직이잖아요. 인천도 비슷하다고 보시면 돼요. 인천, 대전이 거의 비슷한 시기에 거의 비슷한 물량들이 들어와줬어요.

▶전형진 기자
대전하고 세종도 보면 갑자기 다시 달려가는 것 같아요. 대전은 원래 작년 1위였다가 올해 주춤하지 않나 했었는데.

▷이상우 대표
주춤해서 2위죠. 작년만큼 오른 것 같아요. 상당히 엄청난데. 조금 전에 말씀드렸던 거. 세종시 입주 끝난 거. 요새 청주도 많이 올라가고 있거든요. 묶어서 세종시를 가운데 두고 이렇게. 물론 서쪽은 빼고 이렇게 올라가고 있거든요.

대전도 도심 개발을 본격적으로 시작하고 있는 상황이니까. 대전이 지방 도시들 중에서 상대적으로 역사가 짧은 도시다 보니까 노후화가 진행이 많이 안 된 줄 알고 계시지만 구도심 노후화는 어느 도시 못지 않아요. 재개발이 본격적으로 진행되니까 상승 여력들이 이쪽에서 발생하는 거죠.

▶전형진 기자
세종은 이제 입주가 많아서 전세가 낮으니까 레버리지 투자를 하시는 분들한테 굉장히 큰 제약이었단 말이죠.

▷이상우 대표
네, 잘 안 돼요.

▶전형진 기자
그런데도 지금 세종이 오른다. 그 갭을 감당하고 투자에 들어가신다고 봐야 하는 건가요.

▷이상우 대표
투자자만 보면 이거 갭이 이렇게 큰데 누가 사요가 되는 거지만 매매가가 많이 올라간다는 거. 그리고 전세가가 같이 올란다는 건 결국에 실수요, 사용가치. 실거주의 매력이 점점 높아지고 있다는 것이거든요. 뭐겠어요. 덤프트럭 왔다갔다 안 하는 거죠. 먼지 안 나는 거죠.

신도시 입주가 보통 10년은 돼야 마무리가 돼요. 분당, 일산도 예전에 본격적으로 올라갈 때도 딱 10년 정도 됐던 2000년대 초반부터 올랐거든요. 세종시가 딱 그때가 된 거예요. 첫마을 입주하고 나서 딱 10년 정도 된 거죠. 물론 아직도 공터 많습니다.

▶전형진 기자
매매가격과 전세가격이 동시에 오르는 건 그만큼 도시의 환경적인 측면에서 굉장히 살기 좋은 도시가 돼가고 있다.

▷이상우 대표
도시의 완성도가 높아진 거예요.

▶전형진 기자
청주 방금 말씀하셨지만 저는 뜬금포라고 봤어요. 방사광가속기가.. 호재인 건 맞나요? 전 이게.. 정확히 뭔지 잘 모르겠어요.

▷이상우 대표
원자력발전소로 오해하시는 분들도 있던데.

▶전형진 기자
최근 3주 정도 그 전엔 0.1%였는데 갑자기 1%가 3번 나왔거든요. 정말 이 방사광가속기 때문에 오르고 있는 건가요?

▷이상우 대표
아뇨, 설마.. 포항에도 있거든요. 사실. 새로 만드는 거, 좀 크게 만드는 건데. 사실 청주가 특별한 요인은 없었다고 다들 생각하시지만 하이닉스 공장 증설도 있고 여러 가지가 많았었어요. 세종시랑 대전이 빠르게 올라가면서 사실 키를 맞출 수 있는 여지가 이만큼 생겼던 게 하나가 있었던 거죠.

그리고 두 번째는, 지방 5대 광역시 규제가 나올 법한 상황으로 가잖아요. 예를 들어 전매제한 이런 것들 나오면 사실 조정대상지역 들어간 거랑 거의 차이가 없어지거든요. 8월달로 예정이 된 게 있으니까. 그럼 그 다음 도시들로 옮겨가는 거죠. 비조정대상지역만 찾아다니시는 분들. 그런 분들 입장에선 대전이 지금 조정대상지역이 아니지만 청주는 그것도 아니고 5대 광역시도 아니니, 미리 보고 움직이는 수요들이지 않을까 추측하고 있어요.

▶전형진 기자
5대 광역시가 이제 규제를 받게될 때, 사실상의 조정대상지역이 될 때 그 주변에 붙어 있는 지역들.

▷이상우 대표
예를 들면 뭐 70만~80만 도시들도 은근히 많으니까요. 전국적으로. 그런 데들도 다 아시죠 뭐. 도청소재지들이 많죠.

▶전형진 기자
부산 같은 경우 옆에 뭐 김해도 있고 양산도 있고. 바로 옆에 또 창원이란 굉장히 큰 도시도 같이 있어요. 여기는 또 100만급인데. 집값이 그동안 사실은 너무 많이 떨어졌거든요.

▷이상우 대표
정말 창원 도시의 활력이 많이 떨어졌죠. 제조업의 배경들이 약화되고 있으니까 자꾸. 특정 이슈들로 인해서. 그 와중에 창원의 입주가 정말 많았었거든요. 몇 년 전까지만 해도 정말 창원의 입주가 많았었어요. 이런 비슷한 현상이 거제에서도 벌어졌고요.

▶전형진 기자
울산 같은 경우엔 작년 가을 이후에 회복한 게 계속 가고 있는 것 같아요. 지역 경기가 되게 반전해서 좋아졌다 이렇게까지 말할 환경은 아닌 것 같은데..

▷이상우 대표
울산은 동구에 분양이 잘 됐어요. 너무 깜짝 놀랐어요. 울산은 지지하고 있는 3개의 산업이 석유화학과 자동차, 조선인데 조선은 뭐 요즘 들으셨겠지만 LNG 이슈도 있었고, 이번에 유가 빠지는 걸 보면 석유화학은 정말 안 좋은 것 같고. 근데 현대차는 좋아지고. 뭔가 3개의 조합이 오묘한 밸런스를 가지면서 뭐 하난 좋고, 뭐 하난 나쁘고 이렇게 돌아간다면 결국 그 어느 접점이 되는 지역들은 계속 어느 정도 안정성을 띨 수 있는 거 아닌가, 그게 하나가 있고. 두 번째는 동해남부선 개통이 얼마 안 남았어요.

▶전형진 기자
어디부터 어디까지 가는 거예요?

▷이상우 대표
부산에 있는 부전역부터 울산의 태화강역까지. 다들 뉴스엔 동해북부선 얘기만 나오죠. 동해남부선은 정말 중요한 게 나중에 창원까지 가요. 지금은 부전역까지만 가는데. 부전역부터 울산까지 출퇴근이 가능해지거든요. 서울에서 흔히 보는 광역철도, 다른 지자체들끼리 연결하는 걸 지방에서 거의 처음으로 보게 되실 거예요.

▶전형진 기자
말이 나온 김에 부산은 광역시 중에서 올해 못 오르고 있는 광역시 같아요.

▷이상우 대표
입주장 효과가 확실히 있습니다. 올해 좀 많거든요.

▶전형진 기자
부산은 영원히 입주가 많을 것 같은데..

▷이상우 대표
영원히 입주가 많아야 되는 이유는 그만큼 낡은 집이 엄청나게 많다는 걸 의미합니다.

▶전형진 기자
일광신도시나 명지신도시 개발도 했지만 도심 구주택 개발하는 것도 엄청나게 많아요.

▷이상우 대표
부산진, 연제, 금정, 동래, 다 이런 인기 지역들. 아, 부산진은 아직까지 인기는 없었지만 이제 인기 지역화 될 동네고. 남구, 다 재개발이잖아요 부산은. 좀 있으면 재건축 시기도 와요. 부산도. 아파트가 다 낡고 있어서.

▶전형진 기자
그 시기를 노리고 계시는 투자자분들도 많으시겠네요. 재건축이 진행되는데 부산이 좀 빠진다라면.

▷이상우 대표
부산시장을 그대로 접근하기엔 약간 무거워요. 부산이 갭이 작진 않아요. 세종시 보시는 것과 비슷하죠. 올라가긴 할 것 같은데 투자금 대비로 해봤을 땐 그냥 그런가 보다.

▶전형진 기자
자, 수도권으로 다시 좀 올라가볼게요. 사실 안산 같은 경우엔 빅 이벤트들이 최근에 많았습니다. 대량 입주가 사실 안산의 전세가격을 폭락을 시키고 집값도 누르는 게 아니냐, 악재냐 했는데 결국에 지금 보면 입주한 신축들이 밀어올리고 있어요. 전세도 같이 오릅니다. 심지어.

▷이상우 대표
저도 이거 깜짝 놀랐어요. 저도 이렇게 셀 줄 몰랐어요. 뜬금없는 대단지가 턱 들어왔는데, 6000가구가 넘는 단지가 굉장히 잘 만들어지면서 말씀하신 대로 전세가격을 끌어올리는 데 기여를 해줬거든요. 안산은 그 와중에 또 비조정대상지역의 핵심지같이 돼버렸어요. 근데 사실 여기까지가 아니라 작년에 신안산선이 착공을 했죠. 그런 것들이 복합적인 작용을 하고 있어요.

▶전형진 기자
신축이 큰 단지가 입주했는데 전세가격이 오른다. 좋은 주택이 들어오면 아무래도 단지 규모가 좀 크더라도 질이 좋으니까 전반적인 가격 수준이 오를 수 있다. 그렇게 해석할 수 있는 건가요?

▷이상우 대표
그게 전 올해 상당히 더 심해진 것 같아요. 현재 주거가치에 대해서 예전엔 약간 포기하면서 사시던 분들조차도 내가 이 집을 매수하지 못할지언정 나는 더 좋은 집엔 살아야겠다는 니즈들이 굉장히 강해진 것 같아요.

▶전형진 기자
사실 천안이 그동안 조금씩 오르는 모습을 보였었는데 갑자기 청주가 치고나가서.

▷이상우 대표
천안은 그동안 아산과 엮어서 미분양의 성지처럼. 미분양이 줄어드는 첫 번째가 있었고. 불당 얘기하셨지만 불당 바로 옆에쯤에 아산탕정지구 개발하는 초부터 엄청나게 인기였잖아요. 그쪽으로 가고 있어요 시장도. 천안도 천안이 전부 다 오른다고 말하기 힘들고. 중심이 이동이 됐죠. 지방 도시들은 은근히 축이 잘 이동하는 경향이 있어요. 주목하실 필요가 있어요. 지방 도시들은 은근히 축이 잘 움직여요. 신도심 생길 때 수요들이 그렇게 많이 움직이니까 도시 자체가 힘이 많이 움직이죠.

▶전형진 기자
미분양 심했단 얘기가 나왔는데. 보니까 전국 미분양 아파트수가 3만대 초반인데 이게 5년래 최저 수준으로 내려왔습니다. 미분양이었던 아파트들이 지금 계속 팔리고 있어요.

▷이상우 대표
네, 다 팔리고 있어요. 특히 큰 게 많이 팔려요. 전용면적 85㎡ 초과. 옛날엔 그쪽이 문제였거든요. 수도권은 특히 그쪽이 많이 줄었어요. 사실 미분양주택 안에 안 팔리는 주택들도 기본적으로 있거든요. 우리는 자꾸 아파트만 봐서 그렇지. 원래 잘 안 되는 집들이 어느 정도 깔려 있어서 제 생각엔 어느 정도 임계점까지 온 것 같단 생각은 들어요.

아까 5년래 최저라고 하셨는데 사실 최저점도 이 정도 수준이었거든요. 1만 가구대로 내려간 적은 없어요. 이 정도에서 왔다갔다 하지 않을까. 이제부터 폭은 그렇게 크진 않을 것 같아요. 올해 초에 감소폭이 정말 컸거든요. 한 달에 3000~4000가구씩 줄어드니까. 감소폭이 10% 가까이 되고 그랬는데, 그러진 않을 것 같습니다.

▶전형진 기자
알겠습니다. 이상우 인베이드투자자문 대표와 함께했습니다. 말씀 감사합니다 대표님.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장
진행 전형진 기자 촬영 조민경·김윤화 PD 편집 조민경 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴