'투기과열지구' 3억 집 사면 대출회수…강남 일대 갭투자 원천차단

국토부는 17일 수도권의 서쪽 절반과 대전, 청주를 조정대상지역이나 투기과열지구 등 규제지역으로 묶고 재건축 분양 요건과 주택 매매·임대 사업자에 대한 주택담보대출을 금지하는 등의 내용을 담은 '6·17 부동산 대책'을 발표했다. 사진=연합뉴스

전세자금 대출을 받고 투기과열지구 내 3억원 초과 주택을 사면 대출금이 즉시 회수된다. 최근 집값이 많이 오른 수도권의 서쪽 절반과 대전, 청주가 조정대상지역과 투기과열지구 등 규제지역으로 묶인다. 서울 송파구 잠실과 강남구 삼성·청담·대치동이 토지거래허가구역으로 지정돼 이곳에서 고가 전세 보증금을 끼고 집을 사는 '갭투자'가 원천 차단된다. 수도권 투기과열지구의 재건축 조합원이 분양권을 받으려면 분양신청 전까지 총 2년 이상 실거주해야 하는 의무도 생긴다.

국토교통부와 기획재정부, 금융위원회 등은 17일 정부서울청사에서 이같은 내용을 담은 '주택시장 안정을 위한 관리방안'을 발표했다. 이번 대책은 현 정부의 21번째 부동산 대책이다.

정부는 갭투자를 막기 위해 모든 규제지역에서 주택 구입을 위해 주담대를 받으면 주택 가격과 상관없이 6개월 내에 전입하도록 했다. 투기과열지구 내 시가 3억원이 넘는 집을 신규 구입하는 경우 전세대출 보증이 제한되고, 전세대출을 받은 후 투기과열지구의 3억원 초과 주택을 사면 대출이 즉시 회수된다.

투기과열지구에서 3억 이하 주택은 거의 찾기 어렵다는 점에서 투기과열지구에선 갭투자가 매우 어렵게 되는 셈이다.

그러면서 정부는 투기과열지구와 조정대상지역 등 규제지역을 대폭 확대했다. 경기 김포와 파주, 연천 등 접경지역을 제외한 수도권 서부 대부분 지역이 규제지역으로 묶였다.

수도권에서 조정대상지역으로 편입된 곳은 인천(강화·옹진 제외), 경기 고양, 군포, 안산, 안성, 부천, 시흥, 오산, 평택, 의정부 등지다. 지방에선 최근 집값이 많이 오른 대전과 청주가 조정대상지역이 됐다.

경기 수원, 성남 수정구, 안양, 안산 단원구, 구리, 군포, 의왕, 용인 수지·기흥, 화성 동탄2, 인천 연수구와 남동구, 서구, 대전 동구, 중구, 서구, 유성구는 투기과열지구로도 묶였다. 이로써 투기과열지구는 48곳, 조정대상지역은 69곳으로 늘어났다.

조정대상지역에선 주택담보대출비율(LTV)이 9억원 이하에는 50%, 9억원 초과엔 30%가 적용되고 총부채상환비율(DTI)은 50%로 묶이는 한편, 다주택자에 대한 양도소득세가 중과된다.

투기과열지구에서는 시가 15억원을 초과하는 고가주택에 대한 주택담보대출이 막히고 9억원 초과 주택의 LTV가 20% 적용되는 등 더욱 강력한 규제가 가해진다.

서울시는 잠실 MICE 개발사업 및 영동대로 복합개발사업 부지와 그 영향권에 속하는 송파구 잠실, 강남구 삼성·청담·대치동 일대(14.4㎢)를 토지거래허가구역으로 지정했다.

토지거래허가구역으로 지정되면 아파트를 구입해도 바로 2년간 입주하고 살아야 해 갭투자 자체가 불가능하게 된다. 부동산114에 따르면 이곳에 있는 아파트 단지는 6만2000가구에 육박한다.

수도권 투기과열지구에서 재건축 추진 단지의 주택을 사들여 조합원 분양을 받으려면 2년 이상 거주해야 한다. 단순 투자 목적으로 재건축 아파트를 보유만 하고선 분양권을 받을 수 없다는 뜻이다. 수도권 100여개 단지, 8만여 가구가 규제의 영향을 받을 것으로 예측됐다.

아울러 서울 목동과 강남 등지의 초기 단계 재건축 단지들은 사업 추진이 매우 어려워질 전망이다. 주택 매매·임대사업자는 개인이든 법인이든 모든 지역에서 주담대를 받을 수 없다. 법인의 주택 투자에 대한 세금도 강화된다.

현재 개인과 법인에 대한 구분 없이 납세자별로 보유 주택의 공시가격을 합산해 종합부동산세를 부과하고 있지만 앞으론 법인 보유 주택에 대해 개인에 대한 세율 중 최고세율을 단일세율(3%, 4%)로 적용한다. 법인이 주택을 팔 때 추가세율이 20%로 인상되고, 법인이 보유한 주택에 대한 종부세 공제가 폐지된다.

정부는 주택 실거래 조사도 한층 강화해 규제지역에서 이뤄지는 모든 주택에 대한 자금조달계획서를 받아 분석하고, 투기과열지구에선 모든 주택 거래에 대해 자금조달계획서의 증빙자료를 받기로 했다.

잠실 MICE 사업지 인근인 송파구 잠실과 강남구 삼성동을 상대로 실거래 기획조사를 벌여온 정부는 영동대로 복합개발 사업 영향권인 강남구 대치동과 청담동 등지로 조사 대상을 확대한다.

김현미 국토부 장관은 "시장 유동성이 주택시장에 대한 투기수요로 연결되지 않도록 불안요인을 해소하고 실수요자가 피해를 보지 않도록 주택시장 과열요인을 차단하는 조치를 마련했다"며 "앞으로도 필요하다면 언제든지 강력하고 즉각적인 조치를 일관되게 이어나가겠다"고 말했다.

이번 대책은 작년 12·16대책에 이은 고강도 대책으로 풍선효과 차단과 갭투자 봉쇄 등에 효과가 있을 것이라는 전망이 나왔다. KB국민은행 박원갑 수석부동산전문위원은 "서울 강남뿐 아니라 수도권과 지방의 투기 수요도 모두 차단하겠다는 정부의 의지가 담긴 고강도 대책"이라며 "규제 사각지대로 몰리는 투기 수요를 봉쇄하고 풍선효과를 차단하는 효과가 나타날 것"이라고 평가했다.

저금리와 풍부한 유동성 때문에 대책의 효과가 반감될 것이라는 시각도 있다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "저금리 기조가 상당 기간 이어지고 추경과 3기 신도시 토지 보상자금 유입 등으로 부동자금이 만만치 않을 전망"이라며 "부동산 시장으로의 자금 유입을 원천봉쇄하기 쉽지 않은 만큼 집값의 조정까지 기대하긴 어려울 것"이라고 전했다.

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