[집코노미TV] 재건축은 끝났다?…'2년 거주' 규제 시나리오

집터뷰

김향훈 법무법인 센트로 대표변호사

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▶전형진 기자
재개발·재건축의 황제, 김향훈 법무법인 센트로 대표변호사와 함께하고 있습니다. 재건축 분양을 받으려면 들어가서 2년 살아라. 이런 게 나왔는데 이게 가능한 법인가요?

▷김향훈 변호사
뭐 가능하지 않더라도 항상, 뭐든지 우리나라는 불가능한 것도 없고, 가능한 것도 없고, 한다면 하는 거니까 될 수도 있을 거 같습니다. 그런데 문제는 상당히 많아 보이죠. 집을 달랑 한 채 갖고 있는데 서울에, 투기과열지구에 아파트가 있고. 지방 공기업에 취업을 했다든지. 지방에서 회사를 다니고 있다. 이럴 땐 어쩔 수 없이 눈물을 머금고 서울로 올라와야 한다 이런 얘긴데. 아마 제 생각으론 많은 예외규정이 있어서 그런 문제들을 구제해주려고 할 것 같습니다.

그런데 예외규정을 만드는데 한도 끝도 없잖아요. 그럼 나는 왜 안 되고, 얘는 되고. 이런 미묘한 지점이 많이 발생할 것 같아요. 또 하나는 이미 세입자가 살고 있는데 너 나와, 내가 살거야. 내가 여기 살아야지만 분양권을 받기 때문에 나가주세요 하면 세입자도 난감하죠.

▶전형진 기자
사실 그런데 이게 계약갱신청구권이 또 입법될 예정이잖아요. 그거랑 엮이면 파급력이 더 크겠네요.

▷김향훈 변호사
그렇죠. 세입자들은 10년 동안 살 수 있는데 갑자기 나가라니, 난 뭐야. 집주인도, 나도 불쌍해, 너 좀 나가줘. 돈 주면 나갈게. 이런 일도 생기고,

그래서 헌법상으로 문제되는 건 거주이전의 자유가 문제가 되고요. 또 세입자의 주거권이 침해되는 문제가 있고. 원소유자의 소유권입니다. 소유권은 절대적인 원칙으로 보호를 받고 있고 한데, 사용하지 않거나 거주하지 않으면 소유권이 박탈되는 상황이 발생하는 것이죠. 이건 너무나 불합리한 법이 아닐까 그런 생각이 듭니다.

▶전형진 기자
그래서 뭐 헌법소원을 가야하는 것 아니냐, 이런 말도 나왔는데. 그렇게 할 수 있어요?

▷김향훈 변호사
헌법소원을 하려면 법이 나와서 공포되고 시행되고 그 다음에 그로 인해서 피해자가 발생해야 합니다. 그래서 그 발생한 피해자가 헌법소원 할 수 있지, 법이 딱 나왔어, 아 이거 뭔가 이상해, 누구든 피해를 받을 수 있어, 매우 안 좋은 법이야, 그러니까 헌법소원 하자, 이게 안 되거든요.

사건이 발생해야만 합니다. 구체적으로 이 법에 의해서 금년, 2020년 12월 만들고 공포하고 그 이후에 조합설립인가 신청한 분부터 적용해서 그러려면, 그 조합이 분양신청하려면 또 한 2년 걸리고. 앞으로 한 3년 뒤에나 헌법소원이 가능한 사태가 발생한 거죠.

그런데 그때까지 사람들은 야, 큰일 났어. 빨리 들어가 살아야 한대. 지방에서 다 이사, 짐 싸서 서울로 바리바리 올라와야 하는 이런 상황이죠. 그렇게 올라왔는데 헌법소원해서 법이 무효가 된다거나 바뀐다면 이거 다시 내려가도 된대, 또 다시 내려가고.ㅎㅎㅎ 이런 수많은 혼란이 예상됩니다.

▶전형진 기자
결론적으론 시범타로 누군가 한 명 피해자가 나와야..

▷김향훈 변호사
그렇죠.

▶전형진 기자
된다는 거죠, 알 수 있다는 거죠.

▷김향훈 변호사
자, 헌법상의 소유권, 거주이전의 자유, 재산권, 이런 것들이. 그리고 세입자의 문제. 어떤 사람을 구제할 것인가. 그래서 수많은, 누구는 분양자격이 되고 안 되고라는 많은 문제가 발생해서 저 같은 변호사의 입장에선 소송거리가 많이 발생해서 좋지만. 국민의 생활엔 매우 혼란이 발생할 거 같습니다.

▶전형진 기자
자, 이게 정말로 시행되면 지금 초기 단계의 재건축 단지들은 좀 피해를 많이 입게될 거 같아요.

▷김향훈 변호사
자, 그래서 2년 이상 살아야지만 받는다고 한다면. 이사를 들어왔는데 그 사업이 진행이 안 돼요. 이게 조합설립하고 분양신청까지 가려면요, 한 3년은 걸리는데. 그래서 조합설립하고 들어왔어요. 그런데 후닥닥 또 빨리돼서 1년 만에 분양신청을 받아버린다든지. 또 들어와서 빨리 분양신청 하고 이사가려고 했는데 조합장이 바뀌고, 싸우고, 정부 시책이 바뀌고 해서 5년 동안 또 지체가 되는. 그럼 눈물을 머금고 5년 동안 살아야 합니다. 자, 이런 수많은 골치 아픈 일이 생길 거라고 봅니다.

▶전형진 기자
그러니까 이런 이유로 사업이 지속되지 못하면 결국엔 재건축사업이 좀 빠그라질 수 있잖아요.

▷김향훈 변호사
그럴 수 있죠.

▶전형진 기자
그럼 그동안 쓴 비용들. 이 비용은 사업에 동의했던 주민들한테 돌아오거나 그러진 않나요?

▷김향훈 변호사
자, 해산. 우리는 재개발·재건축 안 해, 라고 했을 경우엔 그동안 투입한 돈이 있습니다. 그 투입한 돈은 대부분 시공자가 빌려준 돈입니다. 투하를 해서 뭐 20억, 30억, 이렇게 빌려준 돈인데 시공사도 그 돈을 받아야, 회수를 해야할 거 아닙니까.

그런데 시공사는 보통 빌려줄 때 조합 임원들의 연대보증을 받고 빌려줍니다. 그리고 임원들은 이거 그냥 형식적으로 쓰는 거래요, 하고 썼죠. 뭐가 뭐지도 씁니다. 뭐가 뭔지도 모르고 쓰죠. 그런데 나중에 이제 실제로 청구가 들어옵니다. 들어와서 실제로 청구를 하죠. 많이 물어냅니다.

▶전형진 기자
아, 주민들은 안 물고 임원들은 물게되는 이런 식으로 가게 되나요?

▷김향훈 변호사
사실 엄밀히 말하면 주민들도 법리적으론 물어야 합니다. 그런데 논리적으론 물어야 하지만. 주민들이 물려면 그 재개발조합 총회에서 자, 우리가 30억의 돈을 썼고 ㅇㅇ건설사로부터 빌려 썼으니 자 분배합시다. 자 당신 얼마, 1000만원, 2000만원 분배하는 총회를 해야 해요. 그런데 조합이 그걸 할 리가 없죠. 미쳤다고 자기 조합원들에게 돈을 물리는 그걸 하겠습니까. 그걸 안 해요. 안 하기 때문에 사실상 받아내기가 힘들어요. 그렇기 때문에 시공자들은 주민들에게 논리적으론 가능하지만 사실상 안 되기 때문에 임원들을 상대로 하죠.

▶전형진 기자
그럼 초기구역의 그런 재건축단지에서 임원 되는 것, 별 다는 건 당분간 고려를 안 하는 게 좋겠네요.

▷김향훈 변호사
지금 상황이 되니까 해산될 수도 있다는 게 현실화 되니까 임원 하면 안 되겠다 싶지만 과거엔 사실 해산되는 게 별로 없었어요. 그래서 구역이 해제되는 그런 게 없었기 때문에 대부분 재개발·재건축사업이 성공해서 뭔가 이렇게 값도 오르고 해서 한 몫 챙기니까 그럴 일은 없을 거야, 하면서 다 했던 거죠. 그런데 요즘은 많이 신경을 쓰셔야 합니다.

▶전형진 기자
피박을 쓸 수도 있겠네요.

▷김향훈 변호사
그래서 요즘은 보면서 연대보증을 안 하시려는 분들도 있고. 하더라도 이 구역 내에서 내가 갖고 있는 아파트 한 채 값만 이걸로 때우지, 이 구역 밖에 있는, 부산에 있는 부동산 하나, 제주에 있는 땅, 이걸로 내가 경매당하진 않겠다는 그런 제한 조항을 걸기도 합니다

▶전형진 기자
아까 거주 2년도 채우지 못해서 분양신청을 하지 못한 토지등소유자들.

▷김향훈 변호사
네.

▶전형진 기자
그분들 같은 경우는 사실 현금청산 하게 되잖아요. 새 아파트 못 받아서 억울한데 조금이라도 청산을 잘 받는 방법도 있나요?

▷김향훈 변호사
예, 청산을 잘 받는다는 것은 결국 감정평가의 문제입니다. 당신이 갖고 있는 부동산이 얼마짜리인가. 그게 얼마짜리인지 감정평가를 받는 게 중요한데 그래서 저는 주로 미리미리 사적으로라도 감정평가사를 고용해서 자기 부동산에 대해서 감정평가를 미리 받고, 그것을 감정평가협회에 게재시켜두는 게 필요하다고 봅니다.

그렇게 하면 나중에 다음 번에 감정평가 하시는 분이 그걸 참조할 수밖에 없습니다. 참조하는 전례로 작용하기 때문에 미리 평가를 받아두시는 게 매우 좋다고 합니다.

▶전형진 기자
미리미리 준비하는 게 가장 좋다.

▷김향훈 변호사
일단 돈을 쓰셔야 합니다. 돈을 써야 돈을 버는데. 자기 재산을 잃지 않기 위해서라도 돈을 써야 합니다. 그런데 돈을 안 써요. 100만원도 안 쓰시더라고요. 자기 재산을 보전하려고 하는데.

▶전형진 기자
감정평가 하는데 100만원 정도 드나요?

▷김향훈 변호사
아파트 한 5억~6억원짜리면 100만원 정도면 충분합니다. 마치 보험 들어두는 것과 똑같아요. 자동차보험 100만원 정도 들어두면 사고 났을 때 효자 노릇하는 것처럼 그 정도는 쓰셔야 하지 않나 싶습니다.

▶전형진 기자
김향훈 변호사님과 함께했습니다. 말씀 감사합니다 변호사님.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장
진행 전형진 기자 촬영·편집 조민경PD
제작 한국경제신문·한경닷컴