"오피스빌딩 밸류에드(Value-added) 투자 전략이 저층부 상업시설 리모델링에서 웰니스(Wellness) 등 건물 서비스 강화로 바뀌고 있습니다. 오피스빌딩 전체의 서비스를 개선하는 게 장기적으로 오피스빌딩의 등급과 가치를 높이는 길입니다"

사단법인 서울부동산포럼(회장 왕정한)이 25일 개최한 세미나의 강연을 맡은 복준호 이지스자산운용 개발투자부문 대표는 밸류에드 투자전략의 트렌드가 바뀌었다고 설명했다. 부동산 투자전략 중 하나인 밸류에드 투자는 건물을 매입해 공실률을 낮추거나, 임대료를 높이거나, 우량임차인으로 변경하거나, 건물 구조를 변경해 부동산의 자산가치를 극대화시키는 전략이다.
"웰니스 등 서비스 더해 오피스빌딩 가치 높여야"
복 대표는 이지스자산운용에서 진행한 밸류에드 투자 사례로 여의도 씨티플라자와 오투타워&테라스를 들었다. 이지스자산운용은 삼성생명 동여의도 건물로 불리던 씨티플라자(1993년 준공)를 매입한 후 기존 오피스로 쓰이던 2~3층을 포함한 저층부(1~3층)를 상업시설로 증축하며 노후 건물을 업그레이드했다. 저층부 리테일 전용 엘리베이터를 설치하고, 일부 리모델링을 했다. 그는 "저층부 리모델링 및 리테일 용도 변경에 따라 1~3층 순운영소득(NOI)이 두 배 가까이 증가했다"면서 "여의도 직장인이 선호하는 대중적인 음식점을 유치하며 임대수익을 높일 수 있었다"고 설명했다.

지난 2018년 매입한 오투타워&테라스(옛 HP빌딩)은 바뀐 리테일 트렌드에 맞춰 임차인 컨셉도 바꿨다. 이 빌딩도 씨티플라자처럼 1~3층을 리테일로 증축하며 저층부 상가를 신설했다. 직장인 타겟으로 했던 씨티플라자와 달리 강남 이미지, 젊은 층을 타겟으로 하며 '삼씨오화', '이도맨션', '오복수산' 등을 유치했다. 복 대표는 "리테일 매출이 이전과 달리 하락세를 보이고, 주변 상가 공실도 늘어나고 있어 단순 NOI 극대화에서 오피스 전체의 서비스 개선 및 오피스의 등급을 높이는 목적으로 바꿨다"고 말했다.

복 대표는 리테일 매출이 하락하고, 오피스빌딩 매입가가 상승하면서 밸류에드 투자 전략이 쉽지 않아졌다고 봤다. 그는 "해외에서는 상업용 부동산에 웰니스(Wellness) 요소를 더하는 게 트렌드가 되고 있다"면서 "임차하는 기업 입장에서도 근무자들의 건강, 복지를 신경쓰는 건물에 대한 선호도가 높아지고 있다"고 설명했다. 이지스자산운용은 이를 응용해 오투타워&테라스의 공기질을 개선하고, 건물 내 요가 클래스를 개선하는 등 건물 운용에서 다양한 시도를 하고 있다.

이번 오찬 세미나는 서울부동산포럼 회원인 박래익 그래이프 대표가 운영하는 그레이프라운지 강남점에서 진행됐다. 그레이프라운지는 스타벅스와 위워크, 스터디카페를 결합한 공유공간 서비스다.

서울부동산포럼은 2003년 11월 설립된 사단법인이다. 왕정한 건축사사무소 아라그룹 회장이 6대 회장을 맡고 있다. 부동산 관련 전문가 약 200명이 소속돼 있으며 매월 부동산 세미나를 개최하고 있다. 대학교 부동산학과 교수들과 부동산업계 종사자들뿐만 아니라 자산운용사, 증권사 관련 담당자들도 가입해 활동 중이다.

윤아영 기자 youngmoney@hankyung.comㅅ