○리단길 상권은 끝났다

▶전형진 기자
오동협 원빌딩 대표와 함께하고 있습니다. 빌딩 거래량을 보면 요즘 상권이 어디가 뜨거워지는지도 좀 보일 거 같은데.

▷오동협 대표
한남동, 이태원, 성수도 이런 지역들이 핫하고요. 강남 거 살 바엔 접근성이 똑같으니까 강 건너가자고 해서. 원래 강남권이라고 하면 강남, 서초, 송파였잖아요. 그런데 근생시설에서 강남권이라고 하면 용산과 성동을 합친 총 5개구가 강남권이라고 생각하시면 돼요. 그런데 성수동 같은 경우도 최근에 뭐.. 고가 아파트가 많이 생겼잖아요.
그러면서 자연스럽게 매출이 많아지니까 임대인이 요구하는 임대료 맞춰주고, 임대료를 맞춰주니까 자연스럽게 추격매수가 이뤄지면서 계속 임대료가 올라가고, 매매가격이 올라가는 선순환이 계속 이뤄진 거죠.

▶전형진 기자
이태원 얘기 나왔는데 한남동은 그렇다 치고 이태원은 사실 경리단길이 이제 막 무너지고 망한 거 아니냐, 이런 얘기가 상가쪽에선 좀 나오고 있거든요.

▷오동협 대표
제가 말씀드린 이태원은 경리단길쪽은 아니고요. 경리단은 태생적으로 상권이 생길 수 없는 지역이에요. 왜 태생적으로 상권이 생기기 어렵냐면 경사가 너무 높죠. 그나마 다른 데 이슈가 되는 상권이 없으니까 그 지역에 데이트하시는 분들이나 가족 단위로 모이면서 처음엔 떴는데 그 이후에 해방촌이라든가 유사한 상권이 생기면서 빼앗겼죠. 또 경리단길에 없는 게 뭐냐면 주차장이 없어요.

뚜벅이들은 역이 있어야 합니다. 그런데 이태원역이나 삼각지역에 내려서 걸어서 가는데 아까 말씀드린 것처럼 오르막이 힘들잖아요. 그럼 자가가 있는 분들은 자가용을 이용해서 가는데 가보니까 주차할 데가 없어요. 한 바퀴 또 돌고 또 돌았는데도 주차할 데가 없어요.

이런 것들이 복합적으로 작용하다보니까 경리단길이 안 좋아졌다, 라는 얘기도 있고. 그리고 임대료가 너무 많이 올랐어요. 그러다보니 임차인들이 아무리 장사가 잘 돼도 임대료 내고 나면 남는 게 없어요. 임대인들 배불려주려고 영업하는 거냐면서 포기하고 나가신 분들이 많고 그러다 보니 좀 안 좋아진 거예요.

▶전형진 기자
지금 경리단길 같은 곳처럼. 요즘에 급속도로 침체되고 있다는 상권은 어디일까요.

▷오동협 대표
종로3가쪽, 관철동. 그 피아노길, 예전에 피아노길 있던.

▶전형진 기자
젊음의 거리.

▷오동협 대표
네. 거기는 직장인들을 대상으로 하는 지역인데 요즘에 주5일 근무를 하니까 토요일하고 일요일 가면 썰렁하거든요. 뜬다 안 뜬다를 얘기하기 전에 그 지역에 다니는 분들을 보면 돼요. 40대 이상 남자분들이 많은 지역은 저물게 돼 있어요. 소비패턴이 다르거든요. 여자분들은 자기 치장을 하기 위해서도 많이 구입하시고요. 소매품 같은 것들 많이 구입하시고. 이런저런 예쁜 카페나 레스토랑에서 사진 찍어서 SNS에 많이 올리시잖아요.

▶전형진 기자
제가 20대 초, 중반만 해도 종로에 많이 갔거든요. 그런데 아직도 종로에 오는 사람들이 그때의 제 또래 종로에 가던 그 세대들이 아직도 종로에 가는 것 같아요.

▷오동협 대표
그런데 한 20년 영업하셨던 가게들이 많아요. 이게 뭐냐면 인테리어를 계속 바꿔주고 새로운 모습으로 계속 탈바꿈해야 하는데 10년 전, 20년 전 모습으로 그대로 있으니까 구닥다리 느낌이 좀 나겠죠 요즘 분들은.

▶전형진 기자
최근에 거래는 좀 많지만 반대로 상권은 그렇게 안 뜨고 있다, 라는 곳도 좀 있나요?

▷오동협 대표
최근에 거래량은 다 강남쪽이 많기 때문에 신흥 상권이 뜨기 힘든 상황이에요. 보통 상권이 뜨려고 하면 주거지역을 상가시설들이 침범합니다. 가로수길, 경리단길, 홍대, 연남동, 연트럴파크, 아니면 망리단길. 이 수많은 상권들이 원래는 주거지역이었는데 이 싼 임대료를 원하는 임차인들이 투입되면서 약간의 용도변경, 신축을 경험하면서 탈바꿈이 되는 거죠.

그러면서 자연스럽게 그 지역의 분위기가 싹 바뀌는 거예요. 그럼 1단계가 뭐냐면 다가구를 누군가가 전세 끼고 매입하고 전세입자를 내보내고 거기 1층부터 카페나 레스토랑을 넣어줘야 하는데 지금 다가구 대출 안 나오잖아요. 매입조차 못 하십니다. 그럼 자기가 자기 자금 다 집어넣고 매입해서 바꿔줘야 하는데 상가보호법, 계약갱신요구권 10년, 기존 임차인을 내보낼 수 없어요. 그러니까 빠르게 변화가 안 되죠. 더디게 변화가 되겠죠. 그래서 앞으로는 ㅇㅇ길, ㅇㅇ거리라고 하는 신흥상권은 잘 안 생길 것 같아요. 그러다보니 예전부터 형성돼 있는 탑 상권으로 회귀할 수밖에 없는 거고, 돈이 부족하니까 땅 면적이 작아지겠죠.

▶전형진 기자
자 탑상권을 말씀하셨는데 돌아오는 탑상권은 일단 첫 번째는 어딘가요?

▷오동협 대표
강남권이죠. 저는 명동, 강남, 홍대 이 3개 상권을 탑3 상권이라고 얘기드립니다.

▶전형진 기자
그런데 명동은 아까 말씀하셨던 종로 못지않게 사실은 관광객 수요도 천차만별이라도 요즘은 안 좋은 사례로 또 부각되기도 하는 지역이거든요.

▷오동협 대표
외국인들이 안 오니까 그런 문제가 있긴 한데 지금 코로나 때문에 안 오는 거지 이 코로나만 정리되면, 한류는 계속 이어지고 있잖아요. 공시지가가 높은 건물의 10위권 건물들이 다 명동역에서 있는 가운데 길에 다 포진돼 있어요. 그만큼 젊은 친구들이 많이 가고 외국인들이 많이 오는 지역이기 때문에 아까 얘기드렸던 종로3가, 관철동하곤 좀 다르죠.

▶전형진 기자
반대로 거래는 좀 별론데 여기 상권은 좀 되고 있네, 이런 지역도 있을까요.

▷오동협 대표
익선동이 그럴 거 같아요. 익선동은 자기만의 색깔이 있기 때문에. 그런데 여기서 추격매수가 없어요. 그런데 상권은 괜찮아요. 임차인 장사하긴 좋아요. 젊은 친구들 많이 오고 있고. 유동인구도 많고. 그런데 또 누군가가 매입을 해서 개선해야 돼요. 리모델링이나 신축을 해야되는데 거긴 도로가 좁기 때문에 공사를 못 해요. 그러니까 추격매수를 하려는 분들이 사서 할 게 없어요. 아예 포기하시는 거죠. 자기가 개선이 안 되니까. 그러니까 자연스럽게 매매는 없어요.

▶전형진 기자
결국 익선동은 한계가 있는 상권이라고 봐야할 것 같네요. 을지로는 좀 어떤가요.

▷오동협 대표
옛스러운 분위기에 새로운 임차인들 들어가면서 뉴트로라든가 요즘 젊은 친구들이 많이 좋아하는 그런 분위기로 탈바꿈이 됐어요. 옛날부터 다녔던 추억을 쫓아가시는 직장인들부터. 저희 나이대..ㅎㅎ 그런분들부터. 그리고 옛스러움을 경험하고 싶은 젊은 분들도 많이 유입이 되시면서 새롭게 만들어지고 있는 상권입니다.

▶전형진 기자
건물주들이 들어가서 리모델링으로 개선해서, 이런 바람도 좀 이어질까요?

▷오동협 대표
아뇨. 왜 안 되냐면 거긴 지구단위계획으로 다 묶여 있어요. 그동안 떴던 길, ㅇㅇ길들은 지구단위계획이 없어요. 그래서 내가 리모델링이나 신축을 할 때 법적인 규제가 없어요. 그런데 거기는 공동개발이나, 아니면 도로도 확장해야 하니까 건축선지정이라든가 이런 어떤 세세한 법규정으로 다 묶여 있기 때문에 잘못 들어갔다가 개선을 못 해서 그 상태로 그대로 갖고 있을 수밖에 없는 경우도 있어요. 추격매수가 조금 이뤄지기 쉽지 않죠. 그래서 아예 하실 거면 크게, 크게 매입해야죠.

▶전형진 기자
얘기 나온 김에 이렇게 상가, 상권이 밀집한 지역들이 있고, 오피스. 또 주거지에 붙어 있는 상권들이 있어요. 어디가 좀 약간 입지가 좋다고 보통은 보나요.

▷오동협 대표
아까 말씀드린 것처럼 ㅇㅇ길 같은 신흥상권이 생기기 쉽지 않다고 말씀드렸잖아요. 만약 제가 매입을 한다면 소비력이 있는 분들이 많이 살고 있는 아파트 단지에서 지하철역으로 가는 동선에 있는 건물을 매입할 거예요.

▶전형진 기자
강남권에 있는 대단지가 밀집한 지역 주변의 상업지겠네요 결국엔.

▷오동협 대표
VIP 마케팅을 할 수 있는 업종들이 매출이 높아질 수밖에 없어요. 그렇다 보니까 자연스럽게 돈 있는 분들이 많이 다니는 지역에서 임차인들이 장사 하고 싶겠죠. 임차수요가 높아지면 공실 걱정 할 필요가 없어요. 임대인이. 아파트를 규제하면 규제할수록 빌딩 가격이 더 올라간다고 봅니다. 왜냐면 고가 아파트에 투자하시는 분들하고 꼬마빌딩에 투자하는 분들이 겹쳐요. 고가 아파트하고 꼬마빌딩은 대체재 상품이라고 보시면 돼요.

▶전형진 기자
오동협 원빌딩 대표와 함께했습니다. 말씀 감사합니다 대표님.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 전형진 기자 촬영·편집 김윤화 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴

[집코노미TV] "'○리단길' 상권은 끝났다"