선대인 선대인연구소장
선대인 선대인연구소장
‘6‧17 부동산 대책’으로 집값 상승세가 진정되기는커녕 과열양상을 보이자 곳곳에서 무주택 서민들의 아우성이 넘쳐납니다. 이들은 “부동산과의 전쟁에서 결코 지지 않을 것”(문재인 대통령) “집 팔 기회를 드리겠다”(김수현 전 청와대 정책실장)는 정부 말을 믿고 내집마련을 미뤘다가 집값은 물론 전셋값까지 폭등하자 심각한 좌절감을 호소하고 있습니다.

문 대통령을 비롯해 김수현 전 실장, 김현미 국토교통부 장관 등은 이들의 주요 원망 대상이지요. 그런데 문재인 정부 주요 인사들과 함께 요즘 부동산 인터넷 커뮤니티 등에서 심심치 않게 소환되는 인물이 있습니다. 바로 선대인 선대인경제연구소장입니다.

‘집값 폭락론자’의 대명사

연세대 정치외교학과와 하버드대 케네디대학원 공공정책학과를 나오고, 동아일보 기자로 근무한 경력이 있는 선 소장은 부동산 시장의 붕괴를 예견한 일련의 저서들로 이름을 떨쳤습니다. 그가 유명세를 탄 것은 글로벌 금융위기 직후 집값 조정이 본격화되던 2008년 출간한 ‘부동산 대폭락 시대가 온다’(2008년 10월)가 대히트한 게 계기가 됐습니다.

이 책이 출간된 시기는 미국 리먼 브라더스 파산 시점과 일치합니다. 금융위기가 막 시작되는 시기였지만, 그 수준이 어느 정도인지 실감하는 사람이 많지 않았던 때이기도 합니다.

그런 만큼 노무현 정부 시절의 폭발적인 집값 상승세를 목도한 수요자들 사이에는 ‘집값은 결코 떨어지지 않는다’는 신화가 여전히 자리 잡고 있었지요. 그런 상황에서 ‘소수의견’이었던 부정론을 확신에 찬 어조로 설파했으니 첫 등장에서부터 대중들에게 강렬한 인상을 심은 것은 당연한 결과였는지 모르겠습니다.

이후 금융위기가 심화되면서 집값은 상당 기간 조정을 받게 되고, 선 소장의 부동산 경로예측은 맞아 떨어지는 것처럼 보이기도 했지요. 선 소장은 2013년에 ‘선대인, 미친 부동산을 말하다’라는 책을 내고 특유의 부동산 시장 붕괴론을 다시 한 번 강조합니다.

선대인의 근거들

[여기는 논설실] 아직도 위력 떨치는 '선대인의 유산'
그가 부동산 관련 저서에서 집값 폭락을 얘기하면서 일관되게 제시한 것들이 있습니다. 우선 인구감소 트렌드입니다. 세계에서 가장 빠른 축에 속하는 우리나라의 인구감소 속도를 감안할 때 집이 남아도는 시대가 찾아올 것이라는 게 그의 관측이었습니다.

그는 “‘주택공급이 부족하다’는 허상에 속아서는 안 된다”라고도 강조했습니다. 전국 평균 주택보급률이 100%를 넘는 상황에서 집값을 잡기 위해 공급을 늘리자고 주장하는 것은 건설업자들 배불리는 일밖에 안 된다는 얘기입니다.

가계부채가 폭발적으로 증가해 더 이상 빚을 내서 집을 사려는 수요가 발생하기 어렵다는 것도 그의 레파토리 가운데 하나입니다. 가계부채 확대, 조선 철강 등 한국 주력산업의 위기 등으로 은행이 충격을 받으면서 그 여파가 부동산에 악영향을 줄 것이라는 논리도 펼쳤습니다.

최근 수년 새 여의도 증권업계 애널리스트들이 부동산 시장 분석에 속속 뛰어들면서 데이터에 기반한 과학적 분석과 예측이 일반화됐습니다. 사실 선 소장은 이 같은 부동산 전문가들의 ‘조상’격이라고 할 수 있습니다.

주택의 수요‧공급, 인구구조, 금융 등에 대한 다양한 데이터를 앞세워 집값이 왜 구조적으로 하락할 수밖에 없는지를 꽤나 설득력 있게 풀어냈지요. 그 결과 수많은 ‘선대인 추종자’들을 양산해 냈습니다.

반대로 움직인 시장

하지만 안타깝게도 주택시장은 그가 전망한대로 흘러가지 않았습니다. 아니, 오히려 정확히 반대로 움직였지요.

한국감정원이 집계하는 서울 지역의 월간 종합주택매매가격지수를 보면 2011년 95.9로 정점을 찍고 하락세로 돌아서 2013년 8월 89.5로 ‘바닥’을 찍을 때까지 안정적인 흐름을 유지했습니다. 이때는 소득 수준에 걸맞지 않은 대출을 받아 집을 샀다가 집값은 오르지 않고 빚 갚는데 허덕이는 ‘하우스 푸어’가 사회적 문제로 떠올랐던 시점이었습니다.

이랬던 집값은 그가 2013년 11월 선대인, 미친 부동산을 말하다를 펴낸 직후부터 본격적인 상승세를 타기 시작했습니다. 2013년 11월 89.9였던 주택매매가격지수는 이후 별다른 조정 없이 꾸준히 올라 2020년 6월 108.9까지 치솟았습니다. 2013년 10월 11억5800만원에 실거래됐던 서울 강남구 압구정동 구현대아파트 82㎡짜리의 올해 6월 실거래가는 27억2100만원에 달합니다.

선대인 소장의 예측이 이처럼 어긋난 것은 그가 근거로 제시했던 가정들이 대부분 잘못된 것으로 판명이 났기 때문입니다. 한국의 전체적인 인구감소 트렌드는 명백한 사실이지만, 1∼2인 가구 증가로 인한 중소형 주택 수요자들의 증가는 간과했습니다.

2010년 47.8%였던 1∼2인 가구 비중은 2020년 58.3%로 올라선 뒤 2045년에는 71.8%에 달할 것이라는 게 통계청의 전망입니다. 이로 인해 전용면적 80㎡ 대 이하의 방 3개 이하 중소형 주택이 시장의 대세로 떠올라 상승세를 주도하고 있는 상황이지요.

주택보급률 100% 돌파라는 허상에 사로 잡혀 주택이 남아도는 시대가 올 것이라고 내다본 것도 큰 실수였습니다. 지금도 정책 당국자들과 박원순 서울시장은 서울의 주택보급률이 100%에 육박했다(2018년 기준 95.9%)는 이유를 들어 “재개발·재건축이 진행되면 투기 수요를 자극할 수 있어 인허가에 신중해야 한다”는 입장을 고수하고 있습니다.

더 나아가 강력한 층고제한(주거용 건물 35층 이하), 2년 이상 거주 조합원에게만 분양권 부여와 같은 초강력 규제로 정비사업을 사실상 틀어막아버렸죠. 하지만 이는 수요자들이 원하는 양질의 주택이 턱없이 부족하다는 사실을 간과한 것입니다.

서울에서 30년 이상 노후주택이 차지하는 비중은 46.0%에 달하는 반면 20년 미만 주택 비중은 25.8%에 불과합니다. 그 결과 올 들어 서울 아파트 청약 경쟁률이 2000년 이후 최고인 평균 99대1로 치솟고, 청약시장에서 밀려난 수요자들이 내집 마련에 나서면서 집값이 급등하는 악순환이 형성된 것입니다.

조선 철강 등 주력산업의 붕괴로 인해 은행 시스템이 충격을 받을 것이란 예상도 너무 나간 것이었습니다. 중국의 부상으로 우리나라 주력 산업이 구조적인 하강 사이클에 접어든 것은 사실이지만, 어려운 가운데에도 끊임 없는 구조개편과 혁신을 통해 난관을 돌파하고 있습니다.

글로벌 정보기술(IT) 산업의 폭발로 반도체가 ‘대박’이 난 것은 축복이었습니다. 그 결과 은행의 건전성은 높은 수준을 유지하고 있고, 지난해 순이익 규모는 사상 최대 수준으로 불어났습니다.

文정부에도 영향력 미치나

집값이 다시 사회 문제로 떠오른 지금 선 소장이 다시금 회자되는 데에는 여러 가지 이유가 있을 것입니다. 선 소장의 이론에 공감해 집을 사지 않았다가 뼈저리게 후회하고 있는 무주택 서민들은 그를 원망의 대상으로 삼고 있습니다.

우려스러운 것은 ‘선 소장을 통해 드러난 진보진영의 부동산 시장관이 문재인 정부의 주택정책에 아직까지 영향을 미치고 있는 게 아닌가’하는 의심이 힘을 얻고 있다는 점입니다. 노무현 정부 홍보수석을 지내고, 문재인 정부의 열성적 지지자였던 조기숙 이화여대 교수가 최근 페이스북에 올린 이 정부의 부동산 정책 비판은 그 합리적 근거가 됩니다.

조 교수는 “지난해 문 대통령의 최측근 인사와 부동산에 대해 대화할 기회가 있었다”며 문 대통령이 일본처럼 집값이 폭락할 것이라 말한 사실을 언급했지요. 그러면서 “와, 대통령이 참모로부터 과거 잘못된 신화를 학습했구나, 큰일 나겠다 싶었다”고 했습니다.

그는 “집값이 폭락한다던 김광수, 선대인 이런 분들을 신뢰한 적이 있다”며 “일본처럼 우리도 곧 집값이 폭락한다던 진보 경제학자들의 주장은 다 뻥”이라고 주장했습니다. 조 교수는 댓글에서 “아직도 그 분들 말을 믿는 사람이 있나”라고 한탄하기도 했지요.

문재인 대통령이 지난주 김현미 국토교통부 장관으로부터 긴급보고를 받은 자리에서 “새로운 대책을 내는 것을 주저하지 말라”고 지시한 뒤 정부‧여당은 22번째 대책을 마련하기 위해 분주하게 움직이고 있습니다. 그런데 언론을 통해 흘러나오는 얘기들은 여전히 보유세, 양도세 등의 징벌적 과세강화에 초점이 맞춰져 있는 것 같습니다.

이런 내용들이 하나, 둘 알려질 때마다 인터넷 커뮤니티 등에서는 “또 얼마나 서민들을 괴롭히려고 하나”라는 두려움과 함께 “이번 정부에서 집값 하락은 없을 것”이라는 냉소가 교차합니다. 도대체 언제까지 ‘부동산 난리통’이 이어질지, ‘선대인의 유산’은 언제까지 위력을 발휘할지 걱정이 커지는 요즘입니다.

송종현 논설위원 scream@hankyung.com