둔촌주공 재건축 사업지(자료 한경DB)
둔촌주공 재건축 사업지(자료 한경DB)
'주택도시보증공사(HUG)의 분양가 vs 분양가 상한제의 분양가'. 어느 쪽에서 더 높은 분양가를 받을 수 있게 될까?

분양가를 놓고 내부 갈등을 빚던 서울 강동구 둔촌동 둔촌주공아파트 재건축 조합이 결국 파국으로 치달았다. 오늘(9일) 예정된 조합원 임시 총회가 취소됐고, 조합장도 사퇴를 선언했다. 조합장을 비롯한 조합원들은 이번 총회에서 HUG의 분양가라도 받아 일반분양을 추진하려고 했지만, 총회무산과 조합장 사퇴로 추진자체가 어려워지게 됐다. 조합은 내분을 수습하고 분양방식과 더 나아가 시공사와의 문제까지 풀어야 하는 숙제를 안게 됐다.

둔촌주공은 일반분양 물량만 4786가구에 달하는 1만2032가구(임대 1046가구 포함) 규모의 대규모 재건축 사업이다. 서울은 물론 전국적으로도 가장 큰 규모의 재건축 사업이다. 이미 이주와 철거까지 마쳤다. 분양가 상한제 유예기간인 7월28일 이전에 일반분양이 될 것으로 기대를 모았다. 물량이 워낙 큰데다 주변 인프라도 풍부하다보니 대기수요가 넘쳤다. 서울 내에 무주택자들이 점수를 가늠하면서 둔촌주공 청약을 기다렸다. 보통 청약이 많은 단지들에는 10만명이 청약할 수 있다고 해서 '10만 청약설'이 돈다. 둔촌주공은 여기에 더해 '50만 청약설', '100만 청약설'까지 돌던 곳이었다.

분양 연기가 불가피해지면서 강동구는 물론 서울에서 공급되는 새 아파트의 공급량도 조절이 필요하게 됐다. 둔촌주공 조합은 지난해까지만해도 비교적 무난하게 사업이 진행됐다. 내홍이 시작된 건 조합와 HUG와의 분양가 대립이 시작되면서다. 조합은 작년 12월 분양가를 3.3㎡당 3550만원으로 정한 뒤 HUG에 분양보증을 신청했으나 HUG는 이를 반려했고 2900만원대를 제안했다.

이를 두고 이 분양가라도 받아야 한다는 기존의 조합과 다시 분양가를 받아야 한다는 조합원 모임의 입장을 나뉘게 됐다. 기존 조합장측은 분양가 상한제가 시행된 후 분양가를 받게 되면 2600만원까지 분양가가 더 떨어질 수 있다는 주장이었다. 반면 조합원 모임은 상승한 공시가격을 반영하면 분양가를 더 받을 수 있고, 나아가 후분양까지도 추진해야 한다는 입장이었다. 의견이 팽팽하게 맞서면서 조합원 모임은 조합장 퇴진과 총회무산을 추진했고 결국 성공하게 됐다.
강동구 둔촌주공 조감도
강동구 둔촌주공 조감도
하지만 남아야할 산들이 만만치 않다. △분양가 상한제에서 선분양을 하느냐 △시공사 교체까지 고려하고 후분양을 추진하느냐의 갈림길에 서게 됐다. 현재로써 가장 좋은 선택은 분양가 상한제에서 받은 분양가가 조합에게 만족스러운 결과로 나오는 경우다. 이 경우 총회무산이나 집행부 교체 등의 명분도 맞아 떨어지게 된다.

문제는 분양가가 여전히 낮은 수준에서 결정되는 경우다. 이런 경우에는 후분양으로 방향을 틀어야 하는데, 또다른 갈등상황이 기다리고 있다. 시공사업단(현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설)과의 문제다. 시공사들은 분양가 상한제 전에 선분양을 하자고 주장해왔던 터다. 후분양은 시공사에게 부담인데다 애당초 후분양을 고려해 수주하지 않았기 때문이다. 실제 시공사업장은 "9일 총회에서 일반분양 일정이 확정되지 않으면 부득이 공사 중단을 할 수밖에 없다"고 통보한 바 있다.

시공사들과의 갈등이 지속된다면 조합은 시공사를 다시 선정해야 할 수도 있다. 국내 최대 규모의 재건축 사업의 후분양 부담을 누가 떠앉을 것이지가 주목 포인트다. 설령 컨소시엄이 가능하다고 하더라도 일반적인 서울권 재건축의 6배에서 최대 10배 이상 되는 규모를 함께 감당한 파트너를 찾기는 쉽지 않을 것으로 보인다.

한편 업계 관계자는 "임시총회 무산에 따라 이달 28일로 예정된 민간택지 분양가상한제 유예기간 종료 전에 입주자 모집공고를 내기는 사실상 어려워진 것으로 보인다"며 "분양가 상한제에서 분양가가 책정되는 시험대에 오르게 됐다"고 말했다.

김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com